La tasa promedio de la hipoteca fija a 30 años subió a 6,71 %, su nivel más alto desde julio del año pasado, según la encuesta semanal de Freddie Mac publicada hoy que cubre la semana hasta el miércoles 2 de septiembre. Salvo algunos repuntos al alza, la tasa se ha movido en un rango de entre 6,0 % y 7,0 % desde septiembre de 2022.

En términos históricos, las tasas hipotecarias en el rango del 6-7 % no son altas. Solo parecen elevadas en comparación con los 14 años de represión financiera entre 2008 y 2022, cuando la Reserva Federal redujo las tasas de interés a corto plazo a casi cero y presionó a la baja las tasas hipotecarias mediante compras de billones de dólares de títulos respaldados por hipotecas (MBS) y valores del Tesoro, financiadas con creación de dinero.

Para los compradores de vivienda y los propietarios que consideran una refinanciación, el efecto práctico es que los pagos mensuales por un monto de préstamo dado siguen siendo mucho más altos que durante la era de tasas inferiores al 3 %, una de las razones por las que la asequibilidad de la vivienda se ha convertido en un tema persistente de debate político y económico, incluso con las tasas dentro de su banda histórica reciente.

La brecha entre los rendimientos del Tesoro y las tasas hipotecarias

La tasa de la hipoteca fija a 30 años sigue al rendimiento del Tesoro a 10 años, pero se sitúa por encima de él. Como las viviendas se venden o se refinancian, la hipoteca a 30 años promedio se paga en aproximadamente 12 años. La diferencia entre ambas tasas —la brecha— varía con el tiempo.

En 2022 y 2023 la brecha se amplió a más de 3 puntos porcentuales, la más amplia desde principios de los años ochenta, lo que significaba que las tasas hipotecarias eran inusualmente altas en relación con los rendimientos del Tesoro a 10 años. Luego la brecha comenzó a estrecharse y cerró 2025 en 2 puntos porcentuales.

Buscando estrechar aún más la brecha y reducir las tasas hipotecarias, Fannie Mae y Freddie Mac —ambas bajo conservaduría gubernamental desde la crisis financiera de 2008, cuando fueron asumidas por el gobierno federal— anunciaron con gran despliegue el 8 de enero de 2026 que acelerarían sustancialmente las recompras de MBS que habían emitido previamente.

Para financiar estas recompras, las dos entidades están usando flujo de caja operativo que de otro modo habría destinado a comprar valores del Tesoro, y están vendiendo títulos del Tesoro ya presentes en sus balances, reemplazando en la práctica valores del Tesoro con sus propios MBS. Esto ha convertido a Fannie y Freddie, antes grandes compradoras y tenedoras de valores del Tesoro, en vendedoras de valores del Tesoro, lo que contribuye a elevar los rendimientos del Tesoro. El resultado es una brecha más estrecha lograda en parte mediante rendimientos del Tesoro más altos.

El rendimiento del Tesoro a 10 años, tras subir a comienzos de semana, cayó hoy a 4,77 %, en la parte alta del rango de 4-5 % que prevalece desde mediados de 2023. Antes de que la represión financiera de la Fed comenzara en 2008, ese rango de 4-5 % se consideraba el extremo bajo del espectro de las cuatro décadas anteriores.

La brecha en sí merece atención: el rendimiento del Tesoro a 10 años está esencialmente sin cambios en comparación con octubre de 2023, mientras que la tasa de la hipoteca fija a 30 años ha caído un punto porcentual completo en el mismo período, y la brecha se ha estrechado en la misma magnitud.

Dónde se encuentra la brecha actualmente

El promedio semanal de la tasa hipotecaria a 30 años hasta el miércoles fue de 6,71 % (medida de Freddie Mac), mientras que el promedio semanal del rendimiento del Tesoro a 10 años al miércoles fue de 4,74 %, lo que sitúa la brecha en 1,97 puntos porcentuales. Ese es casi exactamente el nivel donde se encontraba la brecha a fines de diciembre de 2025 y comienzos de enero de 2026, antes de que Fannie y Freddie —y Trump— anunciaran el programa de recompras de MBS a gran escala. Todas estas lecturas, sin embargo, siguen siendo alrededor de 1 punto porcentual más estrechas que a mediados y fines de 2023, cuando la brecha rondó en momentos los 3 puntos porcentuales.

Muchos factores mueven la brecha, entre ellos:

• Dinámica del mercado de MBS: Compradores y vendedores en el mercado de aproximadamente 12 billones de dólares de MBS, el segundo mercado de bonos más grande después del mercado del Tesoro.
• La Fed: Al desprenderse de MBS, la Fed contribuye a una brecha más amplia. Bajo el endurecimiento cuantitativo (QT), la brecha se amplió a fines de 2022 y durante 2023 hasta unos 3 puntos porcentuales. Aunque la QT terminó en diciembre de 2025, la salida de MBS ha continuado.
• Fannie y Freddie: Desde fines de 2025, sus recompras de MBS propios han contribuido a una brecha más estrecha.

La tasa promedio de la hipoteca fija a 30 años estaba en 6,21 % antes de que Fannie y Freddie —y Trump— anunciaran el programa ampliado de recompras el 8 de enero. Para fines de febrero, las tasas hipotecarias habían caído a 6,01 %. Luego comenzaron a subir de nuevo a medida que el rendimiento a 10 años se disparaba, y ahora se sitúan en 6,71 %, la más alta en más de un año, con la brecha estancada en torno a 2 puntos porcentuales pese a las recompras. La pregunta es dónde estarían las tasas hipotecarias sin las recompras: ¿por encima del 7 %?

Para los lectores que siguen lo que viene, las variables a observar son la trayectoria del rendimiento del Tesoro a 10 años, el ritmo de la salida continua de MBS de la Fed y la escala y duración del programa de recompras de Fannie y Freddie; cada una incide directamente en la brecha y, a través de ella, en la tasa hipotecaria que los propietarios pagan realmente.

El impacto de la Fed en la brecha

Durante la flexibilización cuantitativa (QE), la Fed compró MBS para estrechar la brecha entre los rendimientos del Tesoro y las tasas hipotecarias y para presionar a la baja los rendimientos a largo plazo en general, reprimiendo las tasas hipotecarias de dos maneras. La brecha se estrechó a menos de 1,5 puntos porcentuales y, como los rendimientos del Tesoro también cayeron, las tasas hipotecarias bajaron del 3 %, incluso cuando la inflación se disparaba hacia el 9 %.

Ese período de represión financiera, según el encuadre del autor, produjo la peor inflación en 40 años y el mayor aumento de precios de la vivienda registrado, dando lugar a lo que hoy se denomina la «crisis de asequibilidad».

La QE terminó a comienzos de 2022 y la QT comenzó en el segundo semestre de ese año, cuando la Fed empezó a dejar vencer sus MBS. Continúa desprendiéndose de MBS a un ritmo aproximado de 15.000 a 18.000 millones de dólares al mes, un ritmo determinado por los pagos de capital traspasados que reciben los tenedores de MBS cuando las hipotecas subyacentes se pagan o se amortizan mediante pagos mensuales de capital. Tras el fin de la QT en diciembre pasado, la Fed comenzó a comprar letras del Tesoro para reemplazar la salida de MBS.

Hasta la fecha, la Fed ha reducido en 827.000 millones de dólares, o 30 %, los MBS acumulados durante la QE, incluidos 190.000 millones de dólares en los últimos 12 meses y 17.000 millones en las últimas cuatro semanas.

El fin de la QE a comienzos de 2022 —empezando por las expectativas de su fin— seguido de la QT y la venta de MBS fueron factores importantes en la ampliación previa de la brecha. La desaceleración de la QT en 2024 y su fin en 2025 aliviaron gran parte de esa presión, y la brecha se estrechó en 1 punto porcentual hasta fines de 2025. Sin embargo, la salida continua de MBS sigue pesando sobre la brecha.

Ese 7 % hipotecario que se avecina

Con un 6,71 %, las tasas hipotecarias no están lejos de la línea del 7 % que ya cruzaron en 2023, cuando la brecha era de 3 puntos porcentuales. Las recompras de Fannie y Freddie parecen contrarrestar la salida de MBS de la Fed en términos de la brecha, aunque podrían elevar los rendimientos del Tesoro al retirar a las dos entidades del mercado del Tesoro.

Las recompras podrían ser el único factor que mantiene las tasas hipotecarias por debajo del 7 % al sostener la brecha cerca de 2 puntos porcentuales en lugar de dejar que se amplíe. En ese escenario, la tasa de la hipoteca fija a 30 años superaría el 7 % cuando el rendimiento del Tesoro a 10 años suba por encima del 5 % y se mantenga allí, en lugar de rozar brevemente el 5 % y retroceder, como lo hizo de manera espectacular en octubre de 2023.

Fuente: Wolf Street