Precios de gama media por debajo de máximos previos en 28 de las 33 grandes y costosas ciudades de EE. UU.

Los precios de las viviendas de gama media en los mercados urbanos más grandes y costosos de Estados Unidos se mantienen por debajo de sus máximos anteriores en una clara mayoría de ciudades, según la actualización de julio de 2026 de Wolf Street, que sigue los precios de 33 grandes y costosas ciudades en 33 gráficos.

Los precios de las viviendas de gama media —casas unifamiliares, condominios y cooperativas— estaban por debajo de sus respectivos máximos de años anteriores en 28 de las 33 ciudades analizadas, encabezados por Austin (-27%), Oakland (-25%) y Nueva Orleans (-19%). En la mayoría de esas ciudades, los máximos se alcanzaron en 2022 (17 ciudades) o en 2024 (9 ciudades). En dos ciudades, los máximos se produjeron a comienzos de 2025: Boston (abril de 2025) y San José (enero de 2025). Esa combinación importa porque muestra cuán desigual ha sido el reajuste posterior al auge: algunos mercados todavía asimilan los efectos del repunte de mediados de 2020 a mediados de 2022, mientras que otros ya ponen a prueba máximos más recientes.

Interanualmente, los precios cayeron en 24 de las 33 ciudades, encabezados por Austin (-4.4%), Las Vegas (-3.1%) y Nashville (-3.0%). En 2 de las 33 ciudades, los precios de la vivienda subieron a nuevos máximos: Chicago y Nueva York.

San Francisco: la demanda de IA se traslada de una “escasez de mansiones” a las viviendas de gama media

San Francisco, descrita por el artículo como el epicentro de la IA, es donde la euforia por la IA se ha filtrado en el mercado inmobiliario. Comenzó en el segmento de lujo, produciendo lo que se conoce como una “escasez de mansiones”. En los últimos meses, los efectos se han extendido al mercado de gama media que se sigue aquí, y los precios de gama media han comenzado a dispararse.

En julio, los precios de gama media en San Francisco subieron un 1.5% respecto de junio, llevando el aumento interanual a 11.6%. Hace poco, la ciudad figuraba cerca del primer puesto de la lista de caídas de precios de la vivienda; en el segundo semestre del año pasado, los precios de gama media pasaron de caer a dispararse. A pesar del repunte desde entonces, los precios de julio se mantuvieron un 6% por debajo del máximo histórico de 2022. Dada la magnitud de los aumentos recientes, observa el artículo, y si la euforia por la IA dura lo suficiente, los precios de gama media podrían marcar un nuevo máximo antes de fin de año por primera vez desde 2022.

Boston se suma a las ciudades en descenso

A comienzos de este año, Boston se sumó al grupo de ciudades con caídas de precios respecto de máximos de años anteriores. Los precios de las viviendas de gama media allí cayeron un 0.5% en julio respecto de junio, un 1.4% interanual y un 2.3% respecto del máximo alcanzado en abril de 2025.

El auge que precedió a las caídas

Las caídas actuales llegan tras una explosión de precios en estas ciudades durante los dos años entre mediados de 2020 y mediados de 2022, incluidos Austin (+62%), Phoenix (+60%), Fort Worth (+50%), Raleigh (+49%) y Sacramento (+39%) — aumentos que se sumaron a precios que ya eran altos.

El artículo atribuye la explosión de precios a la política monetaria de la Reserva Federal, que el autor califica de imprudente: billones de dólares en compras de valores del Tesoro y de valores respaldados por hipotecas (MBS), realizadas con dinero de nueva creación, que produjeron tasas hipotecarias inferiores al 3% incluso cuando la inflación se disparaba en ese momento hacia el 9%. Los estadounidenses respondieron con un comportamiento de compra por FOMO fuera de lo común, relata el artículo — un miedo a perderse la oportunidad centrado en las tasas hipotecarias, con personas compitiendo desesperadamente y pujando al alza los precios para comprar una vivienda y asegurar esas hipotecas.

En las ciudades donde los precios han caído desde aquellos máximos, esos compradores ahora tienen hipotecas por debajo del 3% sobre viviendas cuyos precios han bajado — y están bien, señala el artículo, siempre que permanezcan en sus hogares.

Metodología: el índice de valor de viviendas de Zillow para la gama media

El índice de precios utilizado aquí es el Zillow Home Value Index (ZHVI) de gama media, con promedio de tres meses y ajustado por estacionalidad, para casas unifamiliares, condominios y cooperativas. “Gama media” significa el tercio central por precio en cada mercado.

El ZHVI es una medida retrospectiva basada en millones de puntos de datos de la “Database of All Homes” de Zillow, incluidos datos de transacciones de registros públicos (datos fiscales), el MLS, corredoras de bienes raíces, asociaciones locales de Realtors, agentes inmobiliarios y hogares de todo Estados Unidos. Incluye datos de precios de operaciones fuera del mercado y de ventas realizadas directamente por el propietario (for-sale-by-owner).

Para calificar para la lista, una ciudad debe ser una de las más grandes por población y estar entre las ciudades costosas donde el ZHVI de todas las viviendas de gama media (casas unifamiliares, condominios y cooperativas) alcanzó en algún momento al menos 300,000 dólares. Algunas ciudades grandes no califican porque su ZHVI de gama media nunca llegó a 300,000 dólares a pesar del aumento de los últimos años — entre ellas Memphis, Oklahoma City, Tulsa, Kansas City, Cincinnati, Pittsburgh y muchas otras. Houston y Filadelfia se incluyen de todos modos, porque son la cuarta y la sexta ciudad más grandes de Estados Unidos.

En esas ciudades menos costosas, señala el artículo, cinco viviendas de gama media combinadas se venden por menos que una sola vivienda de gama media en San Francisco. No todas las ciudades de Estados Unidos son mercados inmobiliarios caros; algunas tienen precios bastante razonables.

Cómo leer los gráficos

Los 33 gráficos de precios por ciudad aparecen en el artículo original. En las tablas que los acompañan, MoM significa mes contra mes y YoY significa año contra año; la columna más a la derecha muestra el aumento porcentual “desde 2000”. Todas las cifras están ajustadas por estacionalidad. Los textos que acompañan a los gráficos de ciudades individuales en el original incluyen “Mínimo desde marzo de 2021”, “Los precios están donde estuvieron por primera vez en octubre de 2017” y “Donde los precios estuvieron por primera vez en diciembre de 2019”.

Cobertura relacionada de Wolf Street: Las ventas de casas unifamiliares existentes se hunden más en el lodo, la oferta salta a un máximo de 10 años y la oferta de condominios a un máximo de 14 años

Fuente: Wolf Street