El mercado inmobiliario residencial de Metro Manila continúa su recuperación, aunque el avance sigue siendo desigual entre los distintos segmentos. Las elevadas tasas de vacancia, un volumen sustancial de inventario no vendido y los cuellos de botella regulatorios están moderando el ritmo de mejora. No obstante, la demanda se ha mantenido resiliente, particularmente en las categorías de vivienda económica y asequible, lo que subraya la necesidad persistente de productos residenciales accesibles en un mercado que enfrenta desafíos de asequibilidad y un déficit habitacional ampliamente documentado, estimado en varios millones de unidades.

Según Colliers Philippines, la recuperación del sector residencial ya no se trata simplemente de generar demanda. El enfoque se ha desplazado hacia garantizar que la oferta llegue al mercado de manera eficiente y se alinee con las necesidades y el poder adquisitivo de los compradores de viviendas filipinos.

La vivienda asequible impulsa el mercado

La mayor demanda durante el primer semestre de 2026 provino de proyectos residenciales con precios entre 1,8 millones y 3,6 millones de pesos. Los proyectos de vivienda económica y asequible representaron una creciente participación en la absorción de condominios, reflejando la sensibilidad creciente de los compradores a los precios y costos de financiamiento. Esta sensibilidad a los precios refleja un entorno más amplio en el que el Bangko Sentral ng Pilipinas mantuvo políticas de tasas elevadas, manteniendo altos los costos de los préstamos hipotecarios durante gran parte del período.

El apoyo gubernamental ha sido fundamental en esta tendencia. La iniciativa Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH), combinada con las tasas hipotecarias más bajas y los límites de préstamo más altos del Fondo Pag-IBIG, ha ampliado el acceso a la vivienda y ha estimulado la demanda entre compradores por primera vez y usuarios finales. Estas medidas han ayudado a contrarrestar los efectos de las tasas de interés elevadas y la incertidumbre económica general.

Los desarrolladores adoptan una postura cautelosa

Si bien la demanda persiste, los desarrolladores se mantienen cautos. Metro Manila sigue lidiando con un excedente de inventario significativo, incluyendo una gran cantidad de unidades listas para ocuparse situadas en la periferia de los principales centros de negocios. En respuesta, muchos desarrolladores han cambiado sus prioridades, pasando de lanzar nuevos proyectos a liquidar el inventario existente y proteger sus márgenes. El modelo de arrendamiento con opción a compra ha surgido como un mecanismo atractivo para mover el stock no vendido.

Los lanzamientos y las terminaciones de proyectos se han mantenido limitados, con un solo proyecto de condominio residencial completado durante el segundo trimestre. Las presiones de costos de construcción, las incertidumbres geopolíticas y la preocupación por el inventario no vendido han contribuido a un entorno de desarrollo más moderado.

Los mercados provinciales ganan impulso

A medida que los desarrolladores de Metro Manila se vuelven más selectivos, las oportunidades de crecimiento residencial fuera de la capital siguen expandiéndose. Mercados clave como Cavite, Laguna, Batangas, Pampanga, Bulacan, Cebu, Iloilo, Davao y Negros Occidental registran fuertes tasas de absorción tanto en desarrollos horizontales como verticales. La mejora en la conectividad a través del gasto continuo del gobierno en infraestructura ha hecho que varios de estos corredores sean más viables tanto para los viajeros como para los desarrolladores.

Los proyectos orientados al ocio y de estilo resort también están atrayendo un interés considerable de los compradores. La demanda de desarrollos en destinos turísticos como Batangas, Boracay, Palawan, Bohol, Cebu y Davao indica que los inversionistas y los usuarios finales buscan cada vez más más allá de Metro Manila oportunidades de estilo de vida e inversión.

Hacia un mercado inmobiliario más inclusivo

El mercado residencial filipino no está limitado por la falta de demanda. Lo que requiere es un esfuerzo más coordinado para entregar viviendas de manera eficiente, mejorar la asequibilidad y ampliar las oportunidades más allá de Metro Manila.

Colliers Philippines describe un camino claro a seguir: acelerar las aprobaciones, fortalecer la colaboración público-privada, apoyar la vivienda asequible y continuar desarrollando los mercados regionales emergentes. Al hacerlo, el sector puede superar los desafíos de inventario y las presiones de vacancia hacia un mercado inmobiliario más equilibrado, inclusivo y sostenible, capaz de respaldar el crecimiento económico a largo plazo.

En áreas clave fuera de Metro Manila, la demanda está a la espera. El desafío actual radica en garantizar que la oferta pueda moverse con la suficiente rapidez para satisfacerla, con sólidas alianzas público-privadas desempeñando un papel crucial.

Joey Roi Bondoc es el Director y Jefe de Investigación de Colliers Philippines.