Las tasas hipotecarias de 6.69% no son altas. La inflación sí lo es.

Las ventas de viviendas unifamiliares existentes cayeron 1.9% en julio frente a junio sobre una base con ajuste estacional, lo que marcó el segundo descenso mensual consecutivo y llevó la tasa anual a 3.69 millones de ventas, según los datos publicados hoy por la National Association of Realtors. Las ventas siguieron muy hundidas en el rango bajo en el que han permanecido durante cuatro años. Ese rango se consolidó después de que comenzaran las subidas de tasas de la Fed en 2022 y se ha mantenido incluso mientras la economía ha seguido creando empleo, lo que subraya cómo el efecto de bloqueo —propietarios reacios a renunciar a hipotecas fijadas en 3% o menos— continúa limitando tanto la oferta como la rotación.

En comparación con julio de años anteriores:

2025: +0.8% (interanual)

2024: +2.5%

2023: +1.9%

2022: -15.4%

2021: -30.6%

2019: -23.3%

2015: -24.1%

2009: -5.1% (Housing Bust)

1996: -3.7%

La oferta de viviendas unifamiliares subió a 4.6 meses en julio, el nivel más alto desde el verano de 2016. La oferta refleja la relación entre inventario y ventas. A medida que las ventas se debilitaban más, el inventario aumentó a 1.4 millones de viviendas unifamiliares en venta. El aumento del inventario junto con ventas estancadas es una combinación que históricamente ha desplazado el poder de negociación hacia los compradores, aunque el efecto sobre los precios ha variado mucho según el mercado.

Las ventas de condominios y co-ops no cambiaron en julio sobre una base con ajuste estacional y redondeadas al 10,000 más cercano, con una tasa anual de 370,000. Esa cifra quedó apenas por encima del mínimo récord de la serie, que comienza a fines de 2011.

En comparación con julio de años anteriores:

2025: 0% (interanual)

2021: -47.9%

2019: -36.2%

2012: -27.5% (primer junio en la serie)

La oferta de condominios subió a 6.6 meses, igualando mayo, junio y septiembre de 2025 y alcanzando el nivel más alto desde 2012. El mercado de condominios ha estado bajo una presión particular en los mercados del Sun Belt y Florida, donde las compras con fuerte presencia de inversionistas durante la pandemia han dado paso a costos de seguro elevados y aumentos de las cuotas de HOA.

Ventas por región

Las ventas de viviendas existentes, incluidas viviendas unifamiliares, condominios y co-ops, disminuyeron mes a mes en el Sur (-3.1%) y el Medio Oeste (-2.0%), ambos por segundo mes consecutivo, con ajuste estacional. Las ventas no cambiaron en el Oeste y aumentaron en el Noreste en 2.0%.

En comparación con el mismo mes de 2019, las ventas fueron menores en todas las regiones: Oeste (-37%), Noreste (-27%), Medio Oeste (-24%) y Sur (-19%). Un mapa de las cuatro regiones aparece debajo del artículo, al inicio de los comentarios.

En el Sur, la tasa anual ajustada estacionalmente de ventas cayó 3.1% en julio frente a junio, por segundo mes consecutivo de descenso, hasta 1,860,000 viviendas.

En comparación con julio de años anteriores:

2025: 0% (interanual)

2024: +2.8%

2023: 0%

2022: -14.3%

2019: -19.1%

2018: -17.3%

En el Oeste, la tasa anual ajustada estacionalmente de ventas no cambió en julio y se mantuvo en 730,000 viviendas.

En comparación con julio de años anteriores:

2025: +1.4% (interanual)

2024: -2.7%

2023: -1.4%

2022: -17.0%

2019: -36.5%

2018: -38.7%

En el Medio Oeste, la tasa anual ajustada estacionalmente de ventas cayó 2.0% en julio, hasta 970,000 viviendas.

En comparación con julio de años anteriores:

2025: +2.1% (interanual)

2024: +4.3%

2023: 0%

2022: -19.2%

2019: -23.6%

2018: -23.6%

En el Noreste, la tasa anual ajustada estacionalmente de ventas subió 2.0%, hasta 500,000 viviendas.

En comparación con julio de años anteriores:

2025: 0% (interanual)

2024: +2.0%

2023: +4.2%

2022: -20.6%

2019: -26.5%

2018: -27.5%

Las tasas hipotecarias no son altas; la inflación sí lo es.

La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años subió a 6.69%, según la medición semanal de Freddie Mac del miércoles pasado.

Las tasas hipotecarias suelen seguir el rendimiento del Treasury a 10 años, que se ubicaba en 4.69% en ese momento, aunque las tasas hipotecarias son más altas y el diferencial entre ambas varía. La inflación se ha mantenido elevada, ante la preocupación de que no vuelva a niveles más bajos, lo que es una de las razones por las que el rendimiento del Treasury a 10 años está en 4.69%.

Las tasas hipotecarias actuales están en el extremo inferior del rango observado antes de que comenzara el QE de la Fed en 2009. Ese programa incluyó compras por billones de dólares de valores respaldados por hipotecas para suprimir las tasas hipotecarias y sostener los precios de las viviendas.

Durante la pandemia, el mega-QE ayudó a empujar las tasas hipotecarias por debajo de 3% mientras la inflación subía hacia 9%, dejando las tasas hipotecarias profundamente negativas en términos reales, ajustados por inflación. Eso, junto con el FOMO de los compradores que buscaban asegurar esas tasas, ayudó a impulsar el aumento de los precios de las viviendas desde mediados de 2020 hasta mediados de 2022. La estrategia de impresión de dinero de la Fed terminó contribuyendo a la actual crisis de asequibilidad y a una inflación elevada.

Llevamos años diciendo esto: el mercado de la vivienda —compradores, vendedores y todos los demás— necesita acostumbrarse a estas tasas hipotecarias.

Precio nacional, precio local, inflación y aumentos salariales

El precio mediano nacional de las viviendas unifamiliares subió apenas 1.9% interanual en julio, sin ajuste estacional. En términos mensuales, bajó a $440,300.

Desde fines de 2022, la inflación general y el crecimiento salarial nacional han superado los aumentos del precio mediano nacional de las viviendas unifamiliares, aliviando muy lentamente, a lo largo de muchos años, la crisis de asequibilidad provocada por el salto de 40% en el precio mediano nacional durante los dos años hasta mediados de 2022, que se sumó a precios ya elevados.

El auge de precios terminó en junio de 2022. En los cuatro años desde entonces:

Precio mediano nacional de viviendas unifamiliares: +4.6% hasta julio.

Índice de Precios al Consumidor (CPI): +13.2% hasta junio.

Ingresos horarios promedio: +16.9% hasta julio.

Pero el precio mediano nacional no es lo que importa para quien compra o vende una vivienda. Lo que importa son los precios locales, y esos varían mucho.

Los precios de viviendas unifamiliares han caído entre 10% y 26% en 15 mercados más grandes, incluidos:

Austin, TX: -26%

Oakland, CA: -25%

New Orleans, LA: -20%

Sarasota County, FL: -17%

En otras ciudades más grandes, los precios de viviendas unifamiliares han seguido marcando nuevos máximos. Los mayores aumentos interanuales en esas ciudades estuvieron en:

New York City: +4.1%

Chicago: +4.4%

Milwaukee: +3.6%

La divergencia entre los mercados que se dispararon por la migración interna durante la pandemia y aquellos con restricciones de oferta de larga data se ha convertido en una característica definitoria de este ciclo. Los mercados como Austin y Sarasota, que absorbieron una demanda desproporcionada en 2020–2022, han mostrado las reversions más pronunciadas, mientras que las ciudades del Noreste y del Medio Oeste, donde los precios subieron de forma más moderada, han mostrado mayor resiliencia.

El precio mediano nacional de condominios y co-ops subió 2.2% interanual.

A nivel local, los precios de los condominios han caído entre 15% y 33% desde sus máximos en 30 mercados más grandes, y varios mercados han bajado por debajo de sus picos de 2006. Desde el máximo:

Cape Coral, FL: -33%

Oakland, CA: -32%

Petersburg, Fl: -29%

Austin, TX: -28%

Fort Myers, FL: -27%

Sarasota County, FL: -24%

Garland, TX: -21%

Tampa, FL: -21%

Aquí está Oakland, por ejemplo. El precio mediano nacional de condominios realmente no importa para los compradores y vendedores de condominios en mercados específicos (las 30 gráficas están aquí).

Por si te lo perdiste: Otro golpe a la demanda en el mercado de la vivienda: las compras de compradores extranjeros se han desplomado 76% desde el máximo.