Las asociaciones de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) en todo Estados Unidos están adoptando una postura cada vez más agresiva frente al impago de cuotas, intensificando las acciones de ejecución hipotecaria contra los propietarios morosos a medida que las comunidades enfrentan una creciente presión financiera. Aproximadamente 75 millones de estadounidenses viven en comunidades reguladas por asociaciones, según la Foundation for Community Association Research, lo que significa que la magnitud de las prácticas de cobro de las HOA afecta a una porción sustancial del mercado inmobiliario de EE. UU.

Los expertos en bienes raíces atribuyen los esfuerzos de cobro más severos al aumento de los costos operativos, la reducción de los fondos de reserva y la creciente preocupación de que las cuotas impagadas podrían dejar a las asociaciones sin capacidad para cumplir con obligaciones esenciales.

Según la firma de análisis inmobiliario ATTOM, las ejecuciones hipotecarias relacionadas con HOA se dispararon casi un 40% en comparación con dos años antes, informó The Wall Street Journal. Los hallazgos también indicaron que las ejecuciones hipotecarias de HOA están aumentando a un ritmo más rápido que las tasas generales de ejecución hipotecaria.

"Las HOA se están viendo obligadas a realizar cobros más agresivos para evitar su propio colapso financiero", dijo Brian Fox, cofundador de la empresa de tecnología inmobiliaria Benutech, que rastrea las tendencias de morosidad de las HOA y las ejecuciones hipotecarias, al WSJ.

Las HOA generalmente dependen de las cuotas mensuales o anuales de los residentes para financiar el mantenimiento, las reparaciones, los seguros, el paisajismo y otros servicios comunitarios. Sin embargo, a medida que algunos propietarios se enfrentan a costos de vida más altos y gastos crecientes, un número cada vez mayor de asociaciones está registrando un aumento en las cuentas morosas.

En lugar de otorgar períodos de gracia extendidos, algunas asociaciones están remitiendo las cuentas morosas a abogados con mayor rapidez o presentando gravámenes contra los propietarios que se atrasan en el pago de las cuotas. La ofensiva abarca una amplia gama de comunidades, desde complejos de condominios suburbanos hasta vecindarios de lujo. La intensidad de la aplicación también varía ampliamente según el estado: algunos permiten procesos de ejecución hipotecaria extrajudicial que eluden la supervisión judicial, mientras que otros requieren un procedimiento judicial antes de que una propiedad pueda ser embargada por cuotas impagadas.

Benutech Data Insights descubrió que las asociaciones de propietarios han presentado un marcado aumento de gravámenes, reclamaciones legales que se imponen sobre una propiedad cuando un propietario se atrasa en cuotas, tarifas o multas. En muchos estados, los gravámenes impagados pueden conducir finalmente a la ejecución hipotecaria.

En 2025, las HOA presentaron 284.933 gravámenes contra propietarios, aproximadamente uno cada 90 segundos. Esa cifra representa un incremento de 8,6% respecto a 2024, según los registros inmobiliarios recopilados por Benutech Data Insights.

La presión financiera también se ha intensificado dentro de las propias asociaciones. Un informe de finales de 2025 de Reserve Study reveló que casi tres cuartas partes de las comunidades reguladas por asociaciones están subfinanciadas. Específicamente, el 74% de las asociaciones tenían una financiación inferior al 70%, lo que significa que podrían carecer de ahorros de reserva suficientes para cubrir las reparaciones previstas y los proyectos de capital.

La preocupación por las reservas subfinanciadas se intensificó tras el colapso en 2021 de Champlain Towers South en Surfside, Florida, que mató a 98 personas y atrajo la atención nacional sobre el mantenimiento aplazado y los ahorros inadecuados de las asociaciones. En respuesta, Florida promulgó legislación que exige inspecciones estructuales hito y estudios de reserva estructural totalmente financiados para edificios de condominios más antiguos, y varios otros estados han considerado mandatos similares de estudios de reserva.

Paralelamente, las HOA han sido afectadas por costos crecientes de personal, paisajismo, mantenimiento y materiales de construcción.

El seguro se ha convertido en uno de los factores de costo más significativos. Según la Foundation for Community Association Research, el 93% de las asociaciones encuestadas reportaron aumentos en las primas de seguros de propiedad y daños. Más de la mitad de esas asociaciones registraron aumentos de primas entre el 11% y el 25%, mientras que aproximadamente el 10% reportó incrementos superiores al 100%, lo que añade aún más presión a los presupuestos de las HOA e intensifica la necesidad de cobrar las cuotas a los propietarios a tiempo. Los legisladores de estados como Colorado, Florida y Texas han impulsado en los últimos años restricciones adicionales a la autoridad de ejecución hipotecaria de las HOA o la exigencia de mediación y opciones de planes de pago antes de que las asociaciones puedan iniciar una ejecución hipotecaria, reflejando un creciente escrutinio legislativo sobre los poderes de aplicación de las HOA.