Los propietarios cuyas viviendas se encuentran fuera de las zonas de inundación designadas federalmente suelen asumir que las inundaciones son un problema ajeno. Ninguna norma les exige contratar un seguro contra inundaciones, y el mapa sugiere que están a salvo. Sin embargo, la realidad puede ser muy diferente.

Evidencia creciente muestra que hay considerably más hogares en riesgo de inundación de lo que indican los mapas de inundaciones de 100 años de FEMA —unos 6 millones más, y 14,6 millones de propiedades en total, según una estimación—. Los mapas oficiales suelen estar desactualizados, y algunos tienen dos décadas de antigüedad. Incluso cuando se actualizan, por lo general se basan en datos históricos de inundaciones en lugar de proyecciones de riesgo futuro. El término «de 100 años» es fácil de malinterpretar: describe un evento con una probabilidad de 1% de ocurrir en un año cualquiera, no uno que sucede solo una vez por siglo —una distinción importante para quien evalúe si una vivienda fuera de una zona señalada en el mapa está realmente a salvo—.

Pero hay otro problema que redibujar los límites no resolverá. Los mapas de inundaciones de FEMA responden solo una pregunta: ¿es probable que el agua llegue al barrio? No evalúan los riesgos de una vivienda individual ni cuáles serán probablemente los impactos cuando suba el agua. Comprender ese impacto requiere datos más completos, incluida la profundidad probable de la inundación en la vivienda, la antigüedad y calidad de construcción del edificio, y la cobertura de seguros.

La misma calle, riesgos distintos

Una vez considerados esos factores, el verdadero riesgo de inundación de una vivienda es mucho más complejo de lo que el mapa podría sugerir. Los datos muestran cómo dos casas en la misma calle pueden enfrentar riesgos radicalmente distintos ante una inundación, incluso estando en la misma zona de inundación.

Una vivienda puede ser más nueva, estar bien mantenida y contar con seguro contra inundaciones. Otra puede tener décadas más de antigüedad, ubicarse en el extremo bajo de la misma calle, donde el agua corre más profunda durante una inundación, estar en mal estado y carecer de seguro. La misma tormenta dejaría a ambos hogares en situaciones muy distintas, con caminos de recuperación muy diferentes.

Los promedios por barrio pueden dificultar saber qué viviendas serán probablemente las más afectadas. Sin embargo, comprender los riesgos de una propiedad individual importa tanto para los residentes que buscan proteger su casa como para los funcionarios locales que deciden dónde destinar los limitados fondos de protección contra inundaciones.

Esas son las conclusiones de investigadores que estudian cómo las inundaciones afectan a las viviendas y a quienes habitan en ellas. Para ver cuánto importan las diferencias casa por casa, los autores del artículo —Yilei Yu y James R. Elliott de Rice University y Dylan Connor de Arizona State University— junto con sus colegas Aaron Flores de Arizona State University y Sara Meerow de la University of Colorado Boulder, construyeron una puntuación detallada de riesgo de inundación para casi 1 millón de hogares en Houston y en todo el condado de Harris, donde se ubica la ciudad. Los resultados se describen en un nuevo estudio publicado en la revista arbitrada Applied Geography.

La investigación previa del equipo en Houston halló que más de la mitad de los 100.000 edificios documentados como propensos a inundaciones en la ciudad están actualmente fuera de los límites oficiales de inundación, y que estos edificios pasados por alto son más propensos a estar en mal estado y sin seguro, lo que los deja especialmente expuestos cuando llegan las aguas.

La nueva investigación ayuda a las comunidades a localizar esas viviendas.

Cuatro factores que hacen vulnerable a una vivienda

Para comprender mejor la vulnerabilidad de cada hogar, los investigadores combinaron cuatro tipos de información sobre cada vivienda:

• Agua: ¿Qué tan profunda sería probablemente la inundación en la vivienda durante un evento de inundación de 100 años, definido como aquel con una probabilidad de ocurrencia de 1% en cualquier año dado? El equipo tomó el mapa de profundidades estimadas de inundación a nivel de parcela del condado de Harris de un modelo nacional de inundaciones y registró la profundidad estimada en cada residencia.
• Edificio: ¿Qué antigua es la vivienda y qué tan bien fue construida y mantenida? Las viviendas más antiguas, de menor calidad y en mal estado tienden a sufrir más daños cuando el agua entra en la estructura. Los registros de avalúos del condado recopilados por peritos pueden aportar información clave para tales juicios.
• Movilidad: ¿Qué tan transitadas están las carreteras cercanas? Para cada vivienda, los investigadores midieron el tráfico típico dentro de aproximadamente media milla y de 3 millas. Cuanto más transitadas estén esas carreteras, más interrumpe una inundación los viajes al trabajo, la escuela y los hospitales, y más difícil es que los socorristas entren y los residentes atrapados salgan.
• Finanzas: ¿Cuánto costaría reparar la vivienda y qué proporción de las viviendas cercanas tiene seguro contra inundaciones? Ninguna de las dos cosas impide que el agua entre en la casa, pero ambas reflejan cuánto cuesta recuperarse.

Estos cuatro criterios se eligieron porque la investigación sobre inundaciones destaca constantemente su importancia para determinar la fuerza con que una inundación golpea a una comunidad: cuánta agua llega, qué tan bien resiste el edificio, si las personas pueden seguir desplazándose y qué tan grande es la factura de reparación para el propietario. No son las únicas medidas posibles; una ciudad podría usar alternativas dentro de cada categoría, según los datos disponibles.

Lo que encontró el estudio

Las viviendas de un mismo barrio pueden tener puntuaciones de vulnerabilidad a inundaciones muy distintas. De hecho, el estudio halló que las puntuaciones diferían más de casa a casa dentro de un barrio que de un barrio a otro.

En la práctica, esto significa que conocer el riesgo de inundación de un barrio no indica necesariamente la fuerza con que una inundación podría golpear cualquier vivienda individual. Un barrio podría parecer seguro en promedio y contener algunas de las viviendas más riesgosas del condado, y puede haber muchas viviendas bien protegidas en un barrio por lo demás riesgoso. Gran parte del problema, muestran los investigadores, se encuentra a escala de edificios, no de barrios ni de códigos postales.

Qué pueden hacer los residentes y las comunidades

Los propietarios pueden verificar varios de estos riesgos por sí mismos. Pueden preguntar a vecinos de muchos años o a la oficina de llanuras de inundación de la ciudad si su vivienda o su calle se ha inundado antes; consultar la antigüedad de la casa en los registros de propiedades locales y pedir a un inspector que evalúe su estado; averiguar si las rutas hacia el trabajo y la escuela se inundan con facilidad; y verificar si tienen una póliza de seguro contra inundaciones y qué cubre. La mayoría de las pólizas de propietarios no cubren daños por inundación, razón por la cual esta cobertura se contrata por separado.

Las comunidades pueden aplicar este enfoque con sus propios datos para localizar viviendas especialmente vulnerables donde los promedios por barrio pueden ocultar la necesidad de ayuda. Pueden comenzar con puntuaciones de inundación existentes a nivel de dirección, como las de First Street, y añadir registros locales sobre edificios, carreteras y seguros. Los detalles adicionales importan porque los funcionarios tienen fondos limitados para impermeabilizar viviendas, mejorar el drenaje y ayudar a las familias a recuperarse después de las inundaciones. Mejores datos sobre edificios y riesgo de inundación pueden ayudarles a invertir con prudencia.

Datos similares a los usados para Houston existen en gran parte de Estados Unidos, por lo que otras ciudades propensas a inundaciones podrían seguir el mismo enfoque, poniendo las puntuaciones de inundación casa por casa al alcance de muchas más comunidades.

Las inundaciones no se detienen en las líneas de un mapa, y no golpean de la misma manera todas las casas de una calle. Los investigadores creen que es hora de que los residentes y las autoridades locales de inundaciones se preparen en consecuencia.

Yilei Yu es investigadora sénior y becaria posdoctoral en Geografía de Rice University. Dylan Connor es profesor asociado de Ciencias Geográficas y Planificación Urbana de Arizona State University. James R. Elliott es profesor de Sociología de Rice University.

Este artículo está republicado de The Conversation bajo una licencia Creative Commons. Fue publicado originalmente en Fortune.com.