Una vivienda brinda a las familias seguridad y una base sobre la cual construir su futuro. Sin embargo, para muchos filipinos, tener una en propiedad sigue siendo difícil, ya que los precios de las propiedades y los costos de vivienda siguen superando lo que sus hogares pueden pagar. Filipinas enfrenta un déficit habitacional de 3,7 millones de viviendas, lo que subraya la necesidad de ampliar el acceso a viviendas dignas, particularmente para las familias trabajadoras y los hogares de bajos ingresos.

Cerrar esa brecha requiere soluciones de vivienda que consideren no solo la disponibilidad de unidades residenciales, sino también la capacidad de las familias para pagarlas. Sin ambas consideraciones, una oferta abundante de viviendas puede no traducirse en propiedad de vivienda para quienes más la necesitan.

La respuesta del gobierno es el Programa Pambansang Pabahay Para sa Pilipino, también conocido como 4PH, que busca hacer más alcanzable la propiedad de vivienda y ampliar las oportunidades habitacionales en todo el país. El programa apuntó inicialmente a la construcción de 1 millón de viviendas al año, con el objetivo más amplio de eliminar los asentamientos informales para 2028. Desde entonces se ha ampliado más allá de losinios para incluir vivienda horizontal, opciones de renta, financiamiento comunitario y alianzas con desarrolladores privados e instituciones gubernamentales, lo que permite al gobierno perseguir una gama más amplia de soluciones para filipinos con diferentes ingresos, arreglos de vida y circunstancias financieras.

El Programa 4PH Ampliado se basa en este enfoque al converger tierra, desarrollo de vivienda y financiamiento asequible para hacer que las viviendas dignas sean más accesibles para los trabajadores filipinos y las familias de bajos ingresos.

Haciendo más asequible la propiedad de vivienda

La amortización mensual, las tasas de interés y la disponibilidad de financiamiento determinan si una familia puede sostener la propiedad de su vivienda a largo plazo. El Pag-IBIG Fund, proveedor de préstamos hipotecarios del gobierno, ha buscado reducir estas barreras mediante préstamos de vivienda subsidiados bajo el 4PH. Los prestatarios calificados pueden acceder a una tasa de interés anual preferencial del 3% —dirigida particularmente a trabajadores con salario mínimo y miembros de bajos ingresos—, mientras que los prestatarios calificados regulares pueden acceder a una tasa del 5%. La diferencia entre ambas tasas es donde surte efecto el subsidio, lo que se traduce en amortizaciones mensuales más bajas para los prestatarios que califican para el nivel preferencial.

Bajo el programa ampliado, la tasa del 3% aplica a los miembros elegibles que ganan P34,000 o menos al mes fuera del Metro Manila y P47,000 o menos dentro del Metro Manila. La tasa preferencial está destinada a propietarios primerizos que no poseen propiedades registradas y generalmente aplica durante los primeros cinco años del préstamo.

Los prestatarios calificados bajo la Early Bird Promo del Pag-IBIG —que cubre a los primeros 30,000 prestatarios— pueden disfrutar de la tasa durante los primeros 10 años de su préstamo de vivienda, el doble del período habitual de cinco años.

El programa ampliado también ha abierto oportunidades para desarrollos de vivienda horizontal, incluidos paquetes de casa y terreno con precio de P950,000. Estos desarrollos ofrecen a los potenciales propietarios una alternativa a la vida en condominio, respondiendo a la preferencia de las familias que desean una casa y un terreno propios. Los miembros que no califican para la tasa de interés preferencial aún pueden acceder a los proyectos participantes y sus precios de paquete con descuento, sujetos a los términos aplicables.

Vivienda en renta y propiedad comunitaria de la tierra

La vivienda asequible también requiere soluciones para personas que aún no están financieramente preparadas para comprar una propiedad. Reconociendo esto, el Programa 4PH Ampliado ha incorporado la vivienda en renta a su alcance, creando otra vía para trabajadores, estudiantes y otros filipinos que necesitan lugares asequibles donde vivir. Para los estudiantes que asisten a universidades y colegios estatales, la renta y los gastos diarios pueden aumentar significativamente el costo de la educación, mientras que los trabajadores pueden tener dificultades para encontrar alojamiento a precio razonable cerca de sus lugares de trabajo, lo que los obliga a gastar más en transporte y soportar trayectos largos.

Para fomentar el desarrollo de vivienda en renta, el Pag-IBIG Fund ofrece financiamiento para proyectos de construcción y desarrollo elegibles a una tasa de interés anual del 3% durante los primeros 10 años, con plazos de préstamo de hasta 30 años. Estos términos colocan el desarrollo de rentas bajo el mismo paraguas de financiamiento preferencial que los préstamos para compra de vivienda.

El programa también incorpora el Programa Hipotecario Comunitario Mejorado (ECMP), que ayuda a grupos organizados de familias de asentamientos informales a adquirir la tierra que ocupan o reubicarse en sitios adecuados mediante financiamiento asequible. En lugar de depender exclusivamente de la construcción de nuevas viviendas, este mecanismo apoya a las comunidades que buscan la propiedad formal de la tierra y mejoras en sus condiciones de vida. También ofrece una alternativa para las familias que han vivido durante años sin títulos de tierra formales y enfrentan incertidumbre sobre su permanencia en el lugar.

En septiembre, el Departamento de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano (DHSUD) anunció la entrega de 913 títulos de tierra a familias beneficiarias bajo el ECMP, beneficiando a más de 3,000 personas. El DHSUD también reportó que se habían aprobado 47 proyectos del ECMP, beneficiando a unos 8,000 familias en todo el país. A través del programa, los grupos organizados pueden buscar financiamiento y apoyo gubernamental de manera colectiva, brindando a las familias otra ruta hacia la propiedad formal de la tierra sin necesariamente abandonar sus comunidades establecidas.

Fortaleciendo las alianzas

La ubicación de una vivienda puede ser tan importante como su precio. Las viviendas situadas lejos de los de empleo pueden exponer a los trabajadores a mayores gastos de transporte y trayectos más largos. Una alianza entre el Pag-IBIG Fund y la Autoridad de Conversión y Desarrollo de Bases (BCDA) busca abordar este problema explorando desarrollos de vivienda en propiedades gubernamentales cercanas a oportunidades de empleo.

Bajo un memorando de acuerdo firmado el 8 de octubre, ambas agencias buscarán oportunidades de vivienda y otros desarrollos en propiedades identificadas de la BCDA. El enfoque inicial incluye aproximadamente 14 hectáreas en New Clark City, compuestas por una propiedad de 10 hectáreas en Bamban, Tarlac, y una de 4 hectáreas en Capas, Tarlac. Camp John Hay, Morong Discovery Park y la Zona Franca de Poro Point también han sido identificadas como posibles ubicaciones para proyectos futuros. Ambas agencias pretenden explorar más oportunidades para desarrollar vivienda en otras propiedades gubernamentales adecuadas, creando potencialmente un modelo para alianzas similares con instituciones públicas y participantes del sector privado.

Además, el DHSUD ha trabajado con el Pag-IBIG Fund para incorporar a más desarrolladores privados al Programa 4PH Ampliado. Hasta la fecha, cinco grandes desarrolladores han firmado memorandos de entendimiento con el Pag-IBIG Fund: Megawide Construction Corp.; Ayala Land, Inc., a través de sus marcas de vivienda Amaia y Avida; SM Development Corp.; Filinvest Land, Inc.; y Robinsons Land Corp. Bajo estos acuerdos, los desarrolladores participantes ofrecerán tasas preferenciales y otros incentivos para proyectos de vivienda seleccionados a los miembros calificados del Pag-IBIG Fund.

El gobierno también planea introducir un esquema de financiamiento que cubra unidades de condominio con precio de P3 millones o menos en ubicaciones privilegiadas. Ese esquema, junto con la identificación de más propiedades bajo el acuerdo Pag-IBIG–BCDA y la incorporación de más desarrolladores al programa, forma parte de los avances que indicarán cómo toma forma el 4PH Ampliado en la práctica.

Para las familias filipinas, la importancia de estos esfuerzos radica en la posibilidad de tener un lugar que puedan llamar propio. Su valor a largo plazo, por otro lado, se medirá por la eficacia con la que estos planes se traduzcan en viviendas que las familias puedan pagar y disfrutar.

— Mhicole A. Moral, BusinessWorld (Bworldonline)