Las acciones inmobiliarias chinas estuvieron bajo presión después de que Pekín introdujera nuevas normas destinadas a reducir la dependencia de los desarrolladores de los fondos de los compradores de viviendas y frenar los riesgos de los proyectos inconclusos. Si bien las medidas podrían mejorar la protección de los compradores, los inversores temen que ejerzan mayor presión sobre los desarrolladores con alto apalancamiento y aceleren la consolidación en toda la industria.

Las nuevas normas se centran en el modelo de venta anticipada de China, bajo el cual los desarrolladores históricamente han cobrado pagos a los compradores antes de que la construcción se complete. Ese sistema ha sido durante mucho tiempo un canal de financiamiento central para los desarrolladores, pero también ha sido una fuente de riesgo, ya que los compradores que pagaron por adelantado quedaron expuestos cuando los proyectos se estancaron. La escala de esa exposición quedó en evidencia después de 2021, cuando los incumplimientos de deuda de grandes desarrolladores —en particular China Evergrande, a la que un tribunal de Hong Kong ordenó liquidar en enero de 2024— dejaron gran cantidad de viviendas vendidas anticipadamente sin terminar y sacudieron la confianza de los compradores en todo el sector. Las últimas medidas están diseñadas para endurecer la supervisión de estos fondos de venta anticipada y reducir los peligros asociados con la vivienda inconclusa.

Las nuevas normas hipotecarias apuntan a los riesgos de la venta anticipada

Las normas introducen nuevas disposiciones hipotecarias destinadas a abordar los riesgos estructurales del sistema de venta anticipada. Al limitar cuán dependientes pueden ser los desarrolladores de los fondos de los compradores, la normativa busca garantizar que el dinero pagado por los compradores esté mejor protegido y sea menos probable que se absorba en las necesidades de financiamiento más amplias de los desarrolladores.

Los desarrolladores más pequeños enfrentan mayor presión

Los inversores reaccionaron vendiendo acciones inmobiliarias con fuerza, y la caída reflejo la preocupación de que los desarrolladores con alto apalancamiento —en particular los más pequeños— enfrenten mayores tensiones bajo los nuevos requisitos. Analistas citados en el informe sugieren que las normas podrían acelerar la consolidación de la industria, ya que los actores más débiles luchan por adaptarse a condiciones de financiamiento más estrictas, mientras que los desarrolladores más grandes y mejor capitalizados están mejor posicionados para absorber los cambios.

Los plazos hipotecarios más largos ofrecen cierto respaldo

El paquete no es uniformemente restrictivo. Los plazos hipotecarios máximos más largos se señalaron como un elemento de apoyo, ya que ofrecen a los compradores de viviendas mayor flexibilidad y una posible compensación a las condiciones más estrictas en otras partes de las normas.

Los modelos de negocio podrían experimentar cambios importantes

Más allá de la reacción inmediata del mercado, las medidas plantean preguntas más amplias sobre cómo operan los desarrolladores chinos. La reducción del acceso a los fondos de los compradores podría obligarlos a reestructurar sus modelos de negocio, alejándose de la fuerte dependencia de los ingresos por ventas anticipadas que ha caracterizado al sector durante años.

Perspectivas para el sector inmobiliario de China

Las normas llegan en el contexto de una recesión de varios años en el mercado inmobiliario de China, que ha pesado sobre los desarrolladores, la confianza de los compradores y la economía en general. El sector ha representado históricamente una gran parte de la actividad económica de China si se incluyen las industrias relacionadas, razón por la cual su caída ha pesado sobre el crecimiento, las finanzas de los gobiernos locales y el patrimonio de los hogares. Pekín ha introducido una serie de medidas de apoyo en los últimos años, incluida la reducción de las tasas hipotecarias y de los requisitos de pago inicial, así como un programa que orienta a los bancos a financiar la finalización de proyectos de vivienda elegibles que estaban estancados. Las últimas normas reflejan un esfuerzo continuo por estabilizar el sector mientras se abordan los riesgos que condujeron a la crisis. Los inversores estarán atentos a cómo los desarrolladores ajustan sus estructuras de financiamiento y si el sector avanza hacia la consolidación que los participantes del mercado ahora anticipan.

Fuente: Economic Times Markets