El aumento de los costos de financiamiento tras el alza de tasas más reciente de Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) podría debilitar la demanda de vivienda residencial, aunque los préstamos de vivienda subsidiados podrían ofrecer cierto alivio a los compradores elegibles, según consultores inmobiliarios.

"Realmente tendrá un impacto perjudicial en la absorción, porque tasas de interés más altas probablemente se traduzcan en tasas hipotecarias más elevadas. Ya estamos viendo muchos desistimientos", dijo Joey Roi Bondoc, director y jefe de investigación de Colliers Philippines, a BusinessWorld al margen de la presentación de mercado del tercer trimestre de la firma el martes.

La Junta Monetaria elevó su tasa de interés de referencia —la tasa de reporte de recompra nocturna inversa que ancla los costos de financiamiento en todo el sistema bancario— en 50 puntos básicos hasta 5.5% el 22 de octubre. Los analistas señalaron que tasas de política más altas podrían eventualmente trasladarse a mayores costos hipotecarios, particularmente para nuevos prestatarios y para aquellos cuyos préstamos existentes están próximos a reajustarse. La velocidad con la que los bancos transfieran la tasa de política más alta al precio de los créditos hipotecarios es ahora una variable clave para la absorción residencial.

El crédito subsidiado se expande

Como contrapunto, los préstamos de vivienda social otorgados por el Home Development Mutual Fund, mejor conocido como Pag-IBIG Fund, casi se triplicaron en los primeros nueve meses del año, según el Departamento de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano (DHSUD).

El financiamiento para vivienda social subió 172% hasta P12.10 mil millones desde P4.45 mil millones un año antes, mientras que el número de viviendas financiadas aumentó 173% hasta 10,904 desde 3,987.

Bajo el Programa Ampliado Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH) —el programa insignia del gobierno para atender el déficit habitacional de larga data del país—, los prestatarios calificados que adquieran unidades de vivienda social pueden acceder a una tasa de interés subsidiada del 3%. Pag-IBIG Fund también ofrece tasas promocionales de 4.5% para créditos de vivienda elegibles por encima del techo de vivienda social y hasta P4.9 millones, y de 5.75% para préstamos que superen los P4.9 millones y hasta P10 millones. Ambas tasas promocionales quedan fijas durante los primeros tres años del préstamo.

Esta combinación importa para el mercado en general: a medida que el precio prevaleciente de las hipotecas enfrenta presión al alza, las ventanas subsidiadas y promocionales brindan a los prestatarios calificados cierto grado de protección, dividiendo cada vez más los resultados de asequibilidad entre quienes califican para tasas respaldadas por el gobierno y quienes toman crédito en condiciones de mercado.

Dino Palanca, director de investigación de Savills Philippines, dijo que las tasas de préstamos de vivienda subsidiados podrían ayudar a aliviar los pagos hipotecarios mensuales, incluso a medida que el alza de los gastos de manutención y los costos de construcción siguen pesando sobre la asequibilidad.

"Las tasas de interés más bajas pueden marcar una diferencia significativa al reducir las amortizaciones mensuales", dijo el Sr. Palanca en un mensaje vía Viber. "Sin embargo, las tasas de interés son solo una parte de la ecuación de asequibilidad. La inflación sigue afectando los presupuestos familiares a través de los alimentos, el transporte, los servicios públicos y otros gastos cotidianos. Los costos de construcción también influyen en los precios que los desarrolladores pueden ofrecer".

Los desarrolladores recalibran su oferta

Los desarrolladores inmobiliarios también están reevaluando su oferta de vivienda a medida que los costos más altos y una demanda cambiante reconfiguran el mercado residencial.

Christopher Ryan T. Tan, presidente y director ejecutivo de Hausland Holdings, Inc., dijo que los desarrolladores en Pampanga y la zona de Clark enfrentan presiones económicas similares.

"Creo que no somos inmunes en Pampanga, y específicamente en la zona de Clark. También estamos enfrentando los mismos problemas", dijo el Sr. Tan durante una charla informal en la presentación de Colliers.

Señaló que la compañía ofrece opciones de vivienda en diferentes segmentos de precio para responder a los distintos requerimientos de los compradores. Hausland también elevó sus compromisos planificados de vivienda social a través de Fiesta Communities, Inc. a entre 21,000 y 27,000 unidades, frente a un compromiso anterior de 9,000 unidades.

"Hemos aumentado el volumen de nuestros proyectos de vivienda social de Fiesta Communities. [Anteriormente] nos comprometimos a 9,000 unidades, [pero ahora] lo elevamos [a entre] 21,000 y 27,000 unidades", dijo.

Terrenos y costos de construcción

Más allá de los costos de financiamiento, los desarrolladores enfrentan desafíos relacionados con la disponibilidad de terrenos, los gastos de construcción y las aprobaciones de proyectos, según consultores inmobiliarios.

"La disponibilidad de terrenos y los costos de construcción seguirán siendo consideraciones importantes, particularmente en zonas donde la demanda crece pero el terreno adecuado se vuelve más caro", dijo el Sr. Palanca.

Un flujo sostenido de proyectos de vivienda, agregó, requeriría procesos de aprobación eficientes, desarrollo de infraestructura y acceso a terrenos urbanizables.

El Sr. Bondoc dijo que los desarrolladores fuera de Metro Manila podrían considerar adquirir terrenos antes de la finalización de grandes proyectos de infraestructura para gestionar los costos de adquisición. "Fuera de Metro Manila, lo ideal sería implementar una estrategia de reserva de terrenos", dijo. Asegurar sitios antes de que se completen las nuevas redes viales, señaló, podría permitir a los desarrolladores asegurar tierra antes de posibles aumentos de precios.

Por su parte, el Sr. Tan citó el Corredor Económico de Luzón, una iniciativa que involucra a Filipinas, Estados Unidos y Japón, como un factor que respalda la demanda de vivienda en Pampanga y Tarlac.

"El apoyo del gobierno de Estados Unidos y luego del gobierno de Japón para desarrollar realmente Clark y New Clark City está atrayendo mucha demanda, no solo en Pampanga, sino también en la ciudad de Tarlac y la provincia de Tarlac", dijo.

Identificó Clark, Mabalacat, Ángeles y San Fernando en Pampanga, así como New Clark City en Tarlac, entre las áreas que se benefician del interés en el desarrollo regional. Cómo avancen los compromisos de infraestructura transfronteriza del corredor, y si el subsidio ampliado del 4PH sostiene su impulso crediticio a través de Pag-IBIG, están entre los indicadores a observar mientras el mercado absorbe la tasa de política más alta del BSP.

Fuente: BusinessWorld — reportaje de Juliana Chloe A. Gonzales.