Atrium, una empresa de inteligencia crediticia, lanzó su plataforma de crédito para bienes raíces comerciales (CRE), que brinda a inversionistas, prestamistas y analistas una visibilidad unificada a nivel de préstamo sobre el mercado de deuda de bienes raíces comerciales de Estados Unidos, de 10 billones de dólares.

El lanzamiento llega tras varios años de tensiones en el sector de bienes raíces comerciales: a medida que los costos de endeudamiento aumentaron bruscamente a partir de 2022, las valoraciones de las propiedades — en especial las de oficinas — cayeron, y muchos préstamos otorgados con tasas más bajas comenzaron a vencer en un entorno de tasas más altas. Los reguladores bancarios de Estados Unidos, incluidos la Reserva Federal, la FDIC y la OCC, han identificado de forma repetida la concentración en bienes raíces comerciales como una preocupación de supervisión para los prestamistas. La deuda CRE también está distribuida entre muchos tipos de tenedores — balances bancarios, programas multifamiliares de agencias, fideicomisos CMBS, aseguradoras y un sector de crédito privado en crecimiento — cada uno con prácticas de divulgación diferentes: el CMBS cotizado en bolsa reporta a través de administradores y fideicomisarios, la exposición bancaria aparece trimestralmente en presentaciones regulatorias y el crédito privado es en gran medida opaco.

La plataforma está diseñada para ayudar a los clientes a identificar operaciones y riesgos antes que el mercado. Atrium señaló que su sistema unifica más de 150 fuentes de datos, incluidos registros de condados, informes de fideicomisarios, reportes regulatorios de bancos y REIT, datos de corredores, préstamos sindicados y datos propios, en una única capa de inteligencia crediticia a nivel de propiedad, independientemente de quién haya originado el préstamo.

Los usuarios pueden hacer seguimiento de carteras de préstamos de bancos o REIT, monitorear préstamos multifamiliares de agencias y seguir operaciones conduit. Atrium indicó que cuatro de los 10 mayores fondos de cobertura de Estados Unidos por activos administrados utilizan su plataforma, junto con inversionistas institucionales, bancos y firmas de investigación. La empresa ingresa a un sector con proveedores consolidados de datos y análisis CRE como CoStar, Trepp y MSCI, posicionando su capa de crédito a nivel de préstamo y de múltiples fuentes como su diferenciador.

“Comenzamos a mapear la exposición en los balances de bancos y REIT y rápidamente descubrimos que a los analistas de inversión les faltaban datos rigurosos a nivel de préstamo provenientes de múltiples fuentes — y, como resultado, no podían ver los eventos crediticios a medida que ocurrían entre periodos de reporte”, dijo Ryan Alfred, director ejecutivo y cofundador de Atrium. “Con este lanzamiento ampliamos la plataforma para cubrir cada parcela de tierra y cada tipo de deuda de bienes raíces comerciales en Estados Unidos. La vista unificada y casi en tiempo real de Atrium sobre el crédito CRE satisface una necesidad significativa para corredores, prestamistas y analistas de mercados de capitales”.

Atrium señaló que, en la práctica, los participantes del sector suelen verificar la exposición crediticia moviéndose manualmente entre múltiples herramientas, incluidos sitios de registros de condados, informes de administradores CMBS, reportes de llamadas bancarias (call reports), listados de corredores y diversos productos SaaS. La empresa indicó que su motor de inteligencia artificial, Atlas, simplifica ese proceso al permitir a los usuarios ingresar una dirección y recibir de inmediato la historia crediticia narrativa completa de una propiedad, junto con acceso directo a los documentos de origen.

Junto con el lanzamiento de la plataforma, Atrium publicó “¿Quién financia los centros de datos de Estados Unidos?”, un informe de investigación que mapea 1,3 billones de dólares en deuda de centros de datos a lo largo de ocho capas de capital superpuestas, incluidas hipotecas de propiedades registradas a nivel de condado, préstamos ampliamente sindicados, bonos corporativos de hiperescaladores y financiamiento de infraestructura de servicios públicos. Los centros de datos se han convertido en uno de los segmentos de mayor crecimiento y más intensivos en capital dentro de los bienes raíces comerciales, a medida que los operadores de nube e IA expanden su capacidad.

El informe está disponible en atriumdata.ai/the-first-print/who-finances-americas-data-centers y se basa en una base de datos de más de 4.200 instalaciones de centros de datos en todo Estados Unidos.

“El informe sobre centros de datos es la prueba de concepto del modelo de crédito unificado de Atrium”, dijo Alfred. “Conciliar 1,3 billones de dólares en deuda a lo largo de ocho capas de capital superpuestas — registros de condados, bases de datos de préstamos sindicados, datos de administración CMBS, presentaciones ante la SEC y participaciones de fondos — normalmente tomaría meses para un equipo de investigación tradicional. Atlas, nuestro agente de IA interno, elaboró todo el informe en horas. Atlas les da a los clientes de Atrium una ventaja distintiva”.

Los hallazgos clave del informe incluyen:

• 4.296 instalaciones mapeadas
• 1,3 billones de dólares en deuda neta identificada a lo largo de ocho capas de capital
• 128.000 millones de dólares con vencimiento hasta 2027 a tasas de interés originadas entre 200 y 300 puntos básicos por debajo de los niveles actuales
• 61.000 millones de dólares en valores respaldados por activos de centros de datos emitidos desde 2020, frente a 4.000 millones de dólares en el primer año del sector
• El crédito privado y los bancos extranjeros están reemplazando rápidamente a los bancos de Estados Unidos y Canadá en las instalaciones más nuevas

Los hallazgos enmarcan las dinámicas que la plataforma está diseñada para seguir monitoreando a medida que cambia la composición del financiamiento: el calendario de vencimientos hasta 2027, el rápido crecimiento de la titulización de centros de datos y el desplazamiento de los nuevos préstamos hacia el crédito privado y los bancos extranjeros.