Intercontinental Exchange, Inc. (ICE), uno de los principales proveedores mundiales de tecnología y datos para los mercados financieros que impulsan los mercados de capitales globales, ha publicado su informe ICE Mortgage Monitor de octubre de 2026. El análisis encuentra que las hipotecas de tasa ajustable (ARM) están despertando un renovado interés entre los prestatarios a medida que suben las tasas hipotecarias, con las ARM representando más del 11% de los bloqueos de tasa —su mayor participación en casi cuatro años. Este cambio se produce cuando el Índice de Tasa Fija Conformante a 30 Años de ICE alcanzó 7.2% el 24 de septiembre. A diferencia de los préstamos de tasa fija, las ARM mantienen una tasa inicial fija durante un período introductorio establecido —comúnmente de cinco, siete o 10 años— antes de ajustarse periódicamente con base en un índice subyacente, una estructura que vuelve a cobrar relevancia para los prestatarios cuando el precio de las tasas fijas sube.

“Las ARM se están volviendo más atractivas para los prestatarios que buscan alivio de las tasas fijas más altas de hoy, pero la exposición general del mercado a pagos ajustables sigue siendo relativamente limitada”, dijo Andy Walden, jefe de Investigación de Mercados Hipotecarios y de Vivienda de ICE. “Ahora hay 3.1 millones de ARM activas de primer gravamen, la cifra más alta en 5.5 años, pero representan solo el 5.6% de las hipotecas activas. Y como la mayoría de las ARM más recientes aún están en sus períodos introductorios, solo alrededor de un tercio de las ARM activas ha comenzado a ajustarse”.

ARM en ajuste en su nivel más bajo en más de 25 años

Solo 1.05 millones de préstamos ARM activos han alcanzado su primer reajuste y operan actualmente como préstamos de tasa ajustable —la cifra más baja en más de 25 años. Más del 90% de las ARM originadas desde 2022 permanecen en sus períodos introductorios de tasa fija, mientras que la mayoría de las ARM posteriores al reajuste originaron hace más de una década y ya experimentaron ajustes de tasa durante el ciclo de endurecimiento de la Fed de 2022-2023. Dado que este grupo en ajuste es la porción de la cartera ARM cuyos pagos actualmente se mueven con las condiciones de tasas, su reducido tamaño respalda el punto del informe de que la exposición general del mercado a pagos ajustables sigue siendo limitada.

Se espera que el aumento de la tasa de la Fed tenga un impacto moderado y gradual en los prestatarios existentes

Se espera que el reciente aumento de la tasa de la Fed tenga un impacto moderado y gradual en la mayoría de los prestatarios ARM existentes. Asumiendo una transmisión completa de 25 puntos base a los índices subyacentes de las ARM, el prestatario afectado mediano vería su pago mensual aumentar alrededor de $14. Los préstamos originados más recientemente, que suelen tener saldos más altos, podrían ver un aumento mediano más notable de aproximadamente $53 al mes. La rapidez con que lleguen esos cambios depende del índice subyacente y los términos de ajuste de cada préstamo, razón por la cual los efectos se escalonan entre la población en ajuste en lugar de impactar a todos los prestatarios a la vez.

Se espera que los reajustes iniciales de ARM sigan siendo limitados en 2027

Se espera que los reajustes iniciales de ARM sigan siendo relativamente limitados en 2027, aunque ciertos prestatarios podrían ver cambios mayores en sus pagos. Aproximadamente 180,000 ARM están programadas para su primer reajuste el próximo año, un aumento moderado frente a unas 150,000 en 2026, con otras 155,000 actualmente programadas para 2028. Entre los reajustes del próximo año, unas 74,000 ARM a 7 años originadas en 2020 registrarían el mayor aumento mediano de pago, de aproximadamente $1,066 al mes, o 36% —reflejo de sus tasas iniciales más bajas, saldos más altos y límites periódicos de tasa más elevados. El momento del reajuste se deriva directamente de las fechas de origen, por lo que este calendario prospectivo refleja generaciones de préstamos anteriores y no la actividad actual de bloqueo de tasas.

Los prestatarios con capital accumulate en vivienda sentirán los cambios de tasas a corto plazo más rápido

Se espera que los cambios en las tasas a corto plazo lleguen más rápido a los prestatarios con capital accumulate en vivienda. Los HELOC suelen estar vinculados directamente a la tasa prima y se reajustan mensualmente. Los datos McDash Home Equity de ICE muestran un saldo pendiente mediano de $44,000 entre los HELOC de segundo gravamen, con una tasa mediana de 7.4%. Un aumento de 25 puntos base se traduciría en un incremento de aproximadamente $9 en el pago mensual mediano. Ese mecanismo de reajuste mensual significa que los prestatarios con capital accumulate en vivienda ven los cambios de tasas a corto plazo reflejados en sus pagos mucho antes que la mayoría de los prestatarios ARM de primer gravamen, que aún están dentro de períodos introductorios de varios años.

Los prestatarios pagan cada vez más por adelantado para reducir sus tasas

Los prestatarios también están pagando cada vez más por adelantado para reducir sus tasas hipotecarias. Los puntos son intereses prepagados que se pagan en el cierre a cambio de una tasa más baja, intercambiando efectivamente un costo inicial por un pago mensual menor. La proporción de prestatarios que pagan puntos, en gran parte para reducir su tasa de interés, alcanzó el 50% en agosto —el nivel más alto desde principios de 2025. Mientras tanto, la proporción que recibe reducciones temporales de tasa se mantiene cerca de los mínimos de años recientes.

“Los cambios en el entorno de tasas afectan a los prestatarios de manera diferente según cuándo se originó su préstamo y cómo está estructurado”, dijo Bob Hart, presidente de ICE Mortgage Technology. “Eso hace que los datos oportunos y la tecnología conectada sean especialmente importantes. ICE br a prestamistas y administradores la información y las herramientas que necesitan para comprender lo que sucede en sus carteras y apoyar a los prestatarios a medida que sus necesidades cambian”.

Fuente: GlobalFinTechSeries