Verschärfte Kreditregeln drängen Spekulanten aus dem Versteigerungsmarkt

Kim Yu-ji, 26, seufzte. „Es ist fehlgeschlagen", sagte sie. „Ich hatte große Hoffnungen."

Es war der Vormittag des 24. August im Sitzungssaal 101 des östlichen Bezirksgerichts Seoul im Stadtteil Songpa. Versteigert wurde ein niedriges Mehrfamilienhaus, in Korea üblicherweise „Villa" genannt, im Stadtteil Amsa-dong im Bezirk Gangdong, mit einem geschätzten Wert von 504 Millionen Won (370.000 US-Dollar). Es lockte 11 Bieter an – mehr als jeder andere Fall an diesem Tag. Kim hatte sich den Vormittag freigenommen, um neben ihrem älteren Bruder Kim Beom-jun, 31, zu sitzen, der zum ersten Mal bei einer Immobilienversteigerung bot. Seine Erfolgschancen hatte er auf etwa 80 Prozent geschätzt.

Dann verkündete der Richter das Ergebnis. „Das höchste Gebot in diesem Fall beträgt 436,07 Millionen Won", sagte er. Kim Beom-jun hatte 370 Millionen Won geboten und lag damit 66,07 Millionen Won unter dem erfolgreichen Gebot. Die Geschwister verweilten nicht bei der Niederlage – am Nachmittag mussten sie zurück an die Arbeit.\n
Sie waren nicht die einzigen jungen Bieter im Saal. Etwa 10 Menschen in ihren Zwanzigern und Dreißigern waren anwesend, darunter Kang Ji-yun, 27, die den Zuschlag für eine Villa in Garak-dong verpasst hatte.

„Wohnungen in Seoul sind so teuer, dass ich nach einem Weg gesucht habe, so günstig wie möglich zu kaufen – so habe ich von Versteigerungen erfahren", sagte sie. „Heute habe ich verloren, aber ich bin nicht allzu enttäuscht, denn Erfahrung zu sammeln kann irgendwann zu einer guten Gelegenheit und einem guten Zuhause führen."

Steigende Wohnungspreise und verschärfte Immobilienregulierungen drängen eine wachsende Zahl von Koreanern in ihren Zwanzigern und Dreißigern vor Gericht. Ohne Hilfe der Eltern kommen sie beim Kauf einer Wohnung in Seoul nicht annähernd hin, selbst wenn sie ihre Finanzen bis zum Äußersten strapazieren. Also kaufen sie stattdessen eine Villa auf einer Versteigerung und warten auf eine Gelegenheit, später aufzustocken. Der Immobilienversteigerungsmarkt ist komplex und riskant und gehörte über Jahre middlealten Spezialisten, die ihn zu lesen wussten. Die Frage ist, warum nun junge Menschen in ihn einsteigen.

Gerichtsdaten bestätigen den Trend. Von Januar bis Juli ließen laut dem Court Registry Information Plaza 20.619 Käufer den Eigentumsübergang versteigerter Immobilien eintragen. Davon waren 5.556 – 26,9 Prozent der Gesamtzahl – zwischen 19 und 39 Jahre alt, ein Anstieg von 18,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Anteil der Käufer zwischen 19 und 29 Jahren wuchs noch schneller: um 24,8 Prozent gegenüber einem Durchschnitt von 17,2 Prozent über alle Altersgruppen. Über einen längeren Zeitraum wird der Wandel deutlicher: Die Zahl der Käufer zwischen 19 und 39 Jahren stieg von 5.759 im Jahr 2021 auf 8.361 im vergangenen Jahr.

Zwei Kräfte stehen hinter dieser Entwicklung: steigende Wohnungspreise und die darauf folgenden verschärften Kreditregeln.

„Da die Wohnungspreise weiter steigen und die Kreditregeln strenger werden, scheinen künftige Wohnungskäufer zu Versteigerungen übergegangen zu sein, auf der Suche nach einer erschwinglicheren Kaufmöglichkeit", sagte Lee Ju-hyun, Senior-Expert Berater bei GG Auction.

Auch das Angebot an Jeonse-Objekten – Koreas System der Pauschalmietkaution, bei dem Mieter statt Monatsmiete eine hohe, rückzahlbare Kaution zahlen – ist geschrumpft, was den Druck erhöht.

Ein Mitarbeiter der Master Auction Academy in Suwon in der Provinz Gyeonggi sagte, etwa die Hälfte der neuen Schüler der Schule in jüngerer Zeit sei zwischen 20 und 39 Jahre alt – ein Zeichen für wachsendes Interesse bei jungen Menschen. „Da die Jeonse-Angebote verschwinden, scheinen die Menschen mit der Einstellung zu Versteigerungen überzuwechseln, dass sie genauso gut kaufen können", sagte er.

Eine Immobilienmaklerin in Hwagok-dong im Bezirk Gangseo beschrieb dieselbe Verschiebung. „Frisch Verheiratete fragten früher hauptsächlich nach Jeonse-Wohnungen, aber in den vergangenen vier oder fünf Monaten haben auch die Kaufanfragen zugenommen", sagte sie.

Wohnungen zum Wohnen, nicht zum Weiterverkauf

Die jungen Käufer, die heute in Versteigerungen einsteigen, suchen Wohnraum zum Eigenwohnen. Bis zur ersten Jahreshälfte des vergangenen Jahres zog der Auktionsmarkt jüngere Bieter an, die Gap-Investments verfolgten – bei denen ein Käufer den Großteil des Kaufpreises mit der Jeonse-Kaution eines einziehenden Mieters deckt – sowie den kurzfristigen Weiterverkauf von niedrigen Mehrfamilienhäusern. Die Kreditregeln auf dem Auktionsmarkt waren damals lockerer, und eine Eigennutzungspflicht gab es nicht.

Der Trend änderte sich mit den am 27. Juni 2025 angekündigten Kreditmaßnahmen, die am Folgetag in Kraft traten. Die Regeln begrenzten die Kredite zur Zahlung des Restkaufpreises nach erfolgreicher Auktionszahlung auf 600 Millionen Won und verlangten von erfolgreichen Bietern, innerhalb von sechs Monaten in die Immobilie einzuziehen. Der Markt verschob sich hin zu kaufkräftigen Käufern und Eigennutzern.

Käufer in ihren Zwanzigern und Dreißigern haben selten viel Bargeld, können aber den Kredit für Ersterwerber erhalten, der begünstigt, wer noch nie eine Immobilie besessen hat. Der Kredit setzt zudem voraus, dass der Käufer in der Immobilie wohnt.

„Wenn die Immobilienregulierungen so umfassend sind wie derzeit, ist die Finanzierung entscheidend, und junge Menschen ohne Wohneigentum haben einen Vorteil", sagte Sim Yu-sun, Leiter der Eduwill Real Estate Academy. „Es gibt einen Trend, dass junge Käufer über die Finanzierung auf dem relativ zugänglichen Versteigerungsmarkt Wohnungen erwerben, die sie selbst bewohnen können."

Was diese Käufer sich tatsächlich leisten können, sind Wohnungen der unteren bis mittleren Preisklasse und niedrige Mehrfamilienhäuser am Rand Seouls – eine Landkarte, gezeichnet vom Budget. Laut GG Auction, einem auf Gerichtsversteigerungs- und öffentliche Verkaufsdaten spezialisierten Unternehmen, haben die erfolgreichen Gebote für Seouler Wohnungen vier Monate in Folge 100 Prozent der geschätzten Werte überschritten – der traditionelle Versteigerungsrabatt ist damit faktisch verschwunden. Dieser Rabatt war lange der Hauptanzug des Versteigerungsmarktes für Käufer, die bereit waren, dessen Risiken gegen einen Preis unter dem geschätzten Wert einzutauschen.

„Der Kauf einer Wohnung in den wichtigsten Teilen Seouls erfordert mindestens 300 bis 400 Millionen Won eigenes Geld, der Einstieg ist also schlicht unerreichbar", sagte Kim Beom-jun. „Ich habe eine Villa als realistischen Kompromiss angesehen."

Manche gewinnen. Noh Hyun-jung, 24, online bekannt als „Hyunfree02", kaufte Ende des vergangenen Jahres ein niedriges Mehrfamilienhaus im Bezirk Gangseo für fast 200 Millionen Won – rund 20 Prozent unter den Preisen vergleichbarer Häuser in der Umgebung. Die Immobilie liegt in einem Gebiet, dessen Umnutzung im Rahmen von Moa Town, Seouls Modell der kleinmaßstäblichen Quartierserneuerung, gefördert wird. Ihr Ansatz ist das, was Koreaner „Momtech" nennen – in einer bescheidenen Immobilie leben und warten, bis sich ihr Wert oder die Aussichten auf Umnutzung verbessern.

„Ich bin sehr zufrieden mit der Nähe zur U-Bahn-Station, der umgebenden Infrastruktur und vor allem der Sicherheit, mich nicht mehr um Jeonse oder Monatsmiete sorgen zu müssen", sagte sie. „Jetzt, wo ich ein Zuhause zum Leben habe, werde ich sparen und später entscheiden, ob ich dort bleibe oder es verkaufe."

Das Interesse wächst – und mit ihm die Risiken

Das Interesse wird kaum nachlassen. Yoiddang, eine KI-gestützte Analyseplattform für Gerichtsversteigerungen, sagte, Nutzer zwischen 45 und 64 Jahren machten in den vergangenen drei Monaten 63 Prozent der Nutzerbasis aus, während Nutzer zwischen 18 und 34 Jahren 22 Prozent stellten. Das Unternehmen nannte das Wachstum bei jüngeren Nutzern den deutlichsten demografischen Trend.

„Junge Nutzer bringen aktiv Daten, die durch KI und ähnliche Werkzeuge erzeugt wurden, in ihre Entscheidungsfindung ein", sagte ein Unternehmensvertreter.

In den kommenden Monaten wird erwartet, dass weitere Immobilien zu Gerichtsversteigerungen kommen. Experten – darunter Kim Won-young, ein Versteigerungsdozent, der Kurse für Seouler Bezirksregierungen und andere Organisationen hält – sagen, dass zu den eingehenden Objekten Wohnungen der ersten Käuferwelle gehören, die unter der Regierung von Ex-Präsident Moon Jae-in stark kreditiert hatten.

Auch niedrige Mehrfamilienhäuser werden voraussichtlich in großer Zahl auftauchen, hineingezogen von der Jeonse-Krise, die seit 2023 ausgeprägt ist. Zwei Muster machen den Großteil davon aus: Kkangtong-Jeonse, bei dem die Kaution einer Immobilie dem Verkaufserlös nahekommt oder ihn übersteigt, und umgekehrtes Jeonse, bei dem die aktuellen Kautionen unter der Kaution liegen, die ein Vermieter einem bestehenden Mieter noch schuldet.

Die Angebotsflut ist ebenso eine Warnung wie eine Chance. Immobilien kommen zur Versteigerung, weil mit ihnen etwas schiefgelaufen ist – und was schiefgelaufen ist, ist in der Ausschreibung nicht immer sichtbar.

„Die Versteigerungen nehmen deutlich zu, aber das Potenzial für Probleme steigt genauso schnell", sagte Sim. „Käufer, die es versäumen, verdeckte Grundpfandrechte, Mietansprüche und andere rechtliche Belastungen zu analysieren, zahlen womöglich einen hohen Preis. Sie sollten den Prozess vor der Gebotsabgabe gründlich studieren."

Für junge Käufer, die aus dem Seouler Wohnungsmarkt verdrängt wurden, ist das Versteigerungsgericht einer der wenigen verbliebenen Einstiegspunkte.

„Wenn die Regierung reguliert, ohne die Ursachen der steigenden Wohnungspreise anzugehen, wird die Nachfrage immer eine Lücke finden", sagte Yang Ji-young, Immobilien-Expertin bei der Shinhan Securities. „Da Versteigerungen faktisch der einzige Weg sind, mit einem kleinen Betrag in Wohnraum zu investieren, strömen junge Menschen dorthin, obwohl sie wissen, dass die Risiken hoch sind."

Dieser Artikel des Hankook Ilbo, der Schwesterpublikation der Korea Times, wurde von einem generativen KI-System übersetzt und von der Korea Times redigiert.