Die USA haben in den 12 Monaten bis Q2 nach Abzug von Abrissen und unter Berücksichtigung neuer Bauaktivität 1,507 Millionen Wohneinheiten hinzugefügt, womit der gesamte Wohnungsbestand laut am Dienstag veröffentlichten Daten des Census Bureau auf 149,45 Millionen Einheiten stieg.

Zu diesen Einheiten zählen Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Accessory Dwelling Units, Eigentumswohnungen und Apartments. Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße in den USA von 2,3 Personen pro Wohneinheit entspricht dieser Zuwachs Wohnraum für weitere 3,47 Millionen Menschen.

Das Bevölkerungswachstum hat sich jedoch verlangsamt. Für den 12-Monats-Zeitraum bis Juli 2026 wird die US-Bevölkerung nach separaten, Anfang dieses Jahres veröffentlichten Census-Daten nur um 757.000 Menschen gestiegen sein.

Über die vergangenen fünf Jahre nahm der gesamte US-Wohnungsbestand um 7,51 Millionen Wohneinheiten zu, was bei der durchschnittlichen Haushaltsgröße Wohnraum für 17,3 Millionen zusätzliche Menschen bieten würde. Im selben Zeitraum bis Juli 2026 wird die US-Bevölkerung laut Analyse des Artikels um 10,4 Millionen Menschen gewachsen sein, einschließlich des Zwei-Jahrzehnte-Höchststands bei der Zunahme in den Jahren 2023 und 2024.

Das Ergebnis ist, dass der Wohnungsbestand im Fünfjahreszeitraum schneller gewachsen ist als die Bevölkerung, und dieses Ungleichgewicht zeigt sich in den Leerstandsdaten.

Der Leerstand im Wohnungsbestand steigt

Im Q2 gab es 15,64 Millionen leerstehende Wohneinheiten. Davon wurden 12,22 Millionen als „year-round vacant“ eingestuft, entsprechend 8,2% des gesamten Wohnungsbestands, und 3,44 Millionen als „seasonal vacant“.

„Year-round vacant“ bedeutet nicht, dass die Einheiten ein ganzes Jahr lang leer standen. Gemeint sind vielmehr Einheiten, die zu jeder Jahreszeit belegt werden können, im Gegensatz zu Einheiten, die für die saisonale Nutzung vorgesehen sind.

Ganzjährig leerstehende Einheiten werden in mehrere Kategorien unterteilt:

• vacant for rent
• vacant for sale
• rented or sold but new tenants or owners have not yet moved in
• held off the market, einschließlich für gelegentliche Nutzung, vorübergehend belegt von Personen mit gewöhnlichem Wohnsitz anderswo oder aus anderen Gründen leerstehend

Leerstehende Einheiten auf dem Markt zum Verkauf oder zur Vermietung stiegen im Jahresvergleich um 5,5% oder um 249.000 Einheiten auf 4,75 Millionen, den höchsten Stand seit Q3 2017. Das ist relevant, weil diese Einheiten am direktesten den aktuellen Marktbedingungen und Preisen ausgesetzt sind.

Über die vergangenen fünf Jahre stiegen die ganzjährig leerstehenden Einheiten zur Miete und zum Verkauf um 1,10 Millionen.

Der Artikel weist darauf hin, dass einige ursprünglich zum Verkauf angebotene, aber nicht verkaufte Häuser später in den Mietmarkt verschoben werden, wodurch der Bestand leerstehender Verkaufsobjekte sinkt und der Bestand leerstehender Mietobjekte steigt. Wenn Eigentümer erfolgreich vermieten, werden sie zu dem, was die Branche „accidental landlords“ nennt, und die Einheiten wechseln von der Liste leerstehender Einheiten auf die Liste bewohnter Einheiten.

Ganzjährig leerstehende Einheiten können außerdem vom Markt genommen und in die Kategorie „held off the market“ verschoben werden.

Leerstehende Einheiten auf dem Mietmarkt, einschließlich Häuser, die von „accidental landlords“ umgeschichtet wurden, stiegen im Jahresvergleich um 5,1% oder um 181.000 auf 3,73 Millionen, den höchsten Stand seit 2013. Über die vergangenen fünf Jahre nahmen die ganzjährig leerstehenden Mietobjekte um 807.000 zu.

Leerstehende Einheiten auf dem Verkaufsmarkt stiegen im Jahresvergleich um 7,2% oder um 68.000 auf 1,02 Millionen. Diese Zahlen schließen Häuser aus, die zwar zum Verkauf stehen, aber noch bewohnt sind; diese werden den bewohnten Wohneinheiten zugerechnet. Da die Daten nicht saisonbereinigt sind, ist bei den Verkaufsbeständen eine gewisse Saisonalität zu sehen.

Über den Fünfjahreszeitraum stiegen die leerstehenden Verkaufsobjekte um 41% oder um 297.000.

Ein Teil der früher leerstehenden Verkaufsobjekte hat sich in die Kategorie leerstehender Mietobjekte verschoben, da Eigentümer ihre Immobilien in den Mietmarkt verlagert haben.

Leerstehende, aber bereits vermietete oder verkaufte und noch nicht bezogene Einheiten stiegen im Jahresvergleich um 5,8% auf 1,00 Million Wohneinheiten. In den vergangenen fünf Jahren sank diese Zahl um 10%.

Der Bestand, der vom Markt zurückgehalten wird, schrumpft

Von den 12,22 Millionen ganzjährig leerstehenden Einheiten wurden 6,55 Millionen aus verschiedenen Gründen vom Markt zurückgehalten. Diese Kategorie umfasst Einheiten für gelegentliche Nutzung, vorübergehend bewohnte Einheiten, in denen der gewöhnliche Bewohner anderswo lebt, sowie aus anderen Gründen leerstehende Einheiten, etwa zur Nachlassregelung oder aus persönlichen Gründen des Eigentümers.

Der Artikel sagt, dass mit dem Anstieg der leerstehenden Verkaufs- und Mietobjekte in den vergangenen fünf Jahren die Zahl der ganzjährig leerstehenden, vom Markt zurückgehaltenen Einheiten zurückgegangen ist. Mit anderen Worten: Ein Teil dieses Schattenbestands ist bereits zu tatsächlichen Verkaufs- oder Mietangeboten geworden.

Weitere Marktdaten

Anhand separater Daten verweist der Artikel auf anhaltenden Bestandsdruck bei neuen Einfamilienhäusern:

• Im Süden lag der zum Verkauf stehende Bestand neuer Einfamilienhäuser 71% über dem Niveau von 2019, während die Verkäufe um 8% zurückgingen.
• Im Westen lag der Bestand neuer Einfamilienhäuser 22% über 2019, während die Verkäufe um 50% zurückgingen.

Der Artikel sagt außerdem, dass sich die Kluft zwischen den Mieten für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser auf Basis von 14 großen Märkten stark vergrößert habe.

Relevante verlinkte Artikel in der Quelle sind:

• Population Growth Slows to a Crawl, Net Migration May Turn Negative, Census Bureau’s New Population Estimates
• New Single-Family Home Prices Drop Further amid Declining Sales and Once Again Growing Inventory Glut
• Single-Family \u0026 Multifamily Rents in Face of an Onslaught of New Supply \u0026 Fading Population Growth

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