Die jüngsten Wohnungspolitischen Maßnahmen Spaniens haben das Risiko verdeutlicht, dass Regierungen die Regeln für Immobilieneigentum ändern können, so Kristyna Mazankova, Leiterin des Masters in Bitcoin an der Universidad de las Hespérides. Das Thema hat die Debatte darüber neu entfacht, ob Bitcoin als weiterer langfristiger Vermögensaufbau für Privathaushalte dienen kann.

Über Generationen hinweg setzten spanische Familien auf Grund und Immobilien, um über Jahrzehnte Vermögen aufzubauen. Mazankova argumentiert, dass zwei am 29. September von der Regierung verabschiedete Notverordnungen zum Wohnungsbau diese Strategie unsicherer gemacht haben. Die Maßnahmen wurden als Reaktion auf wohnungspolitischen Druck dargestellt, wirft aber auch Fragen zur Vertragssicherheit und zum Wohnungsangebot auf.

Zwei Wohnungsverordnungen

Die spanische Regierung genehmigte am 29. September zwei Notverordnungen, sogenannte reales decretos-ley. Nach der spanischen Verfassung ist dieses Instrument für Fälle „außergewöhnlichen und dringenden Bedarfs“ vorbehalten. Ein Decreto-Ley tritt sofort in Kraft; anschließend hat das Parlament 30 Tage Zeit, ihn zu bestätigen oder aufzuheben. Die Regierung teilte die Wohnungsreformen in zwei Verordnungen auf, damit über diese getrennt abgestimmt werden konnte.

Die erste Verordnung deckelte Mieterhöhungen bis Ende 2027. Lag eine bestehende Miete bereits über dem von offiziellen Referenzpreisindex festgelegten Höchstwert, durfte sie nicht steigen. In allen anderen Fällen konnten die Parteien eine Anpassung vereinbaren; ohne neue Vereinbarung durfte die Erhöhung 2 % nicht überschreiten.

Die Inflationsrate in Spanien lag im September laut dem nationalen Statistikinstitut bei 4,9%. Würden die Mieten auf den genannten Deckel begren, könnte die Maßnahme das Realineinkommen der Vermieter somit langfristig schmälern.

Die zweite Verordnung sah nach Ablauf der Mindestlaufzeit zwingende Vertragsverlängerungen vor, falls keine der Parteien gekündigt hatte. Die Verlängerungen erfolgten in aufeinanderfolgenden Fünfjahresperioden bzw. Siebenjahresperioden, wenn der Vermieter eine juristische Person war. Ein Vermieter, der einen Vertrag ohne einen im Gesetz aufgeführten Grund beendete, hätte den Mieter entschädigen müssen.

Wo möglich, sollte die Entschädigung auf Basis des staatlichen Mietreferenzsystems berechnet werden. Sie dürfte nicht niedriger sein als eine Monatsmiete für jedes Jahr, das der Mieter in der Wohnung gelebt hatte. In der Praxis hätte die Maßnahme die Möglichkeit der Eigentümer eingeschränkt, ihre Immobilie zurückzuholen oder zu aktuellen Marktpreisen neu zu vermieten.

Die Maßnahmen galten auch für bereits abgeschlossene Verträge ab deren nächstem Verlängerungsdatum, wie eine Zusammenfassung von Provivienda erläutert. Kritiker argumentierten, die Verordnungen könnten verfassungswidrig sein, da sie rückwirkend Privverträge änderten, die unter anderen Regeln geschlossen worden waren. Sie beriefen sich auf Artikel 9.3 der spanischen Verfassung, der die rückwirkende Anwendung von die individuellen Rechte einschränkenden Bestimmungen untersagt.

Das Parlament klärte diese Verfassungsfrage nicht. Am 2. Oktober lehnte es die erste Verordnung mit 178 zu 172 Stimmen und die zweite mit 184 zu 166 Stimmen ab. Ministerpräsident Sánchez rief daraufhin Neuwahlen für den 29. November aus.

Der Ministerrat genehmigte später beide Verordnungen erneut – mit lediglich technischen Änderungen – und legte sie der Diputación Permanente des Parlaments vor. Dieses Gremium ersetzt die Vollkammer nach der Auflösung des Parlaments. Die Stimme von Junts war dort nicht erforderlich. Sánchez erklärte, die Verordnung zu automatischen Verlängerungen trete nur in Kraft, wenn die Diputación Permanente sie bestätige, und nicht bereits mit Veröffentlichung im BOE. Von einer Zeitung befragte Juristen bezeichneten das Vorgehen als möglicherweise grenzwertigen Rechtsmissbrauch. Ob die Regeln zu automatischen Verlängerungen somit in Kraft treten, hängt von der Bestätigung durch die Diputación Permanente ab, während die Neuwahl am 29. November die Zusammensetzung des künftigen Parlaments bestimmen wird.

Die Maßnahmen haben den Unterschied ins Zentrum gerückt, ob man unter strengen Regeln arbeitet oder Regeln gegenübersteht, die sich nach getätigter Investition ändern.

Inserate werden vom Markt genommen

Eigentümer begannen bereits vor der Abstimmung im Parlament, Inserate zurückzuziehen. Ein spanisches Fernsehprogramm berichtete, dass innerhalb von etwa vier Stunden rund 2.900 Mietinserate von Immobilienportalen entfernt wurden, wie EDATV meldete.

In Madrid sank das Angebot laut LaBandera angeblich in weniger als 24 Stunden um etwa 20%, von 11.815 auf 9.398. Die Zahlen waren früh und ungeprüft, deuteten jedoch auf eine unmittelbare Reaktion vieler Eigentümer hin.

Ähnliche Effekte sind aus anderen Rechtsräumen dokumentiert. In Berlin g 2020 ein für fünf Jahre angelegter Mietstopp. Studien aus dieser Zeit zeigten, dass sich das Angebot regulierter Wohnungen etwa halbierte, während die Mieten auf unregulierten Märkten stiegen. Das Verfassungsgericht kassierte das Gesetz 2021 ein.

In San Francisco ergab eine Studie von 1994 der Stanford-Forscher Diamond, McQuade und Qian, dass die erweiterte Mietpreisbindung bestehenden Mietern das Bleiben ermöglichte, zugleich aber die Vermieter das regulierte Angebot um rund 15% reduzierten und die Mieten stadtweit um etwa 5% stiegen.

In Katalonien verlangsamten 2024 eingeführte Mietdeckel in angespannten Zonen das Preiswachstum, doch die Zahl der Mietinserate sank in Barcelona um 22,2%, während sie in Madrid um 3,9% stieg, wie Daten von Fedea zeigen, die idealista veröffentlichte.

Spanien unterstand zuvor von 1946 bis 1985 erzwungenen, nahezu dauerhaften Vertragsverlängerungen. Dieses System hielt alte Mieten jahrzehntelang eingefroren, während Eigentümer die Instandhaltung vernachlässigten und die Innenstädte verfielen. Das Boyer-Dekret von 1985 beendete diese Ordnung. Die neue Regelung zu automatischen Verlängerungen wird in ihrer Wirkung auf die Kontrolle der Vermieter über ihre Immobilien mit jenem früheren Modell verglichen.

Ein Angebotsmangel an Wohnraum

Das im Artikel identifizierte Kernproblem ist der Wohnungsmangel in Spanien. Im Jahr 2025 entstanden rund 240.000 neue Haushalte, während nur etwa 92.000 Wohnungen fertiggestellt wurden. Die Bank of Spain schätzt das kumulierte Defizit zwischen Haushaltsneugründungen und Wohnungsbau von 2021 bis 2025 auf rund 750.000 Wohnungen, wie Cantabria Económica berichtet.

Der Bericht nennt als Hindernisse knappes Bauland, langsame Stadtentwicklung und starre Planungsregeln. Ökonom Daniel Fernández Méndez und andere Ökonomen argumentieren, restriktive Bodenpolitik und zunehmend strengere Baustandards hätten den Bau selbst bei heutigen Preisen unrentabel gemacht, so Hespérides.

Der Artikel argumentiert, dass die Beschränkung von Neubau bei gleichzeitiger Begrenzung der Rendite bestehenden Wohnraums das Angebot von beiden Seiten schmälert. Eigentümer können verkaufen, eine Entscheidung aufschieben oder eine Wohnung leerstehen lassen, statt das Risiko eines Mieters einzugehen, der unter Regeln, die sie nicht kontrollieren können, bleibt. Wird weniger Wohnraum angeboten, können die verbleibenden Objekte teurer werden, während mehr Mieter in informelle Arrangements ohne Vertrag und rechtlichen Schutz gedrängt werden.

Der Kauf einer Immobilie ist keine zwingende Alternative. Derselbe Mangel, der die Mieten erhöht, macht Eigentum auch unerschwinglicher. Manche Vermieter werden zum Verkauf gedrängt, doch Verkäufe passen sich deutlich langsamer an als Mietinserate. Ein Eigentümer, dessen Hypothek über dem Marktwert liegt, kann unter Umständen gar nicht verkaufen; andere warten auf einen Regierungswechsel und lassen ihre Wohnungen leer stehen.

Bitcoin und Regelabilität

Der Artikel stellt Immobilien Bitcoin gegenüber, weil ein Gebäude dauerhaft den Gesetzen des Standortlandes unterliegt. Das Bitcoin-Protokoll hingegen hat eine auf 21 Millionen begrenzte Menge, und diese Regel hat sich seit 17 Jahren nicht geändert. Kein Minister kann die Rendite direkt deckeln, das Protokoll einfrieren oder Ansprüche anderer auf Coins in einer privaten Wallet ausweiten.

Bitcoin ist zudem über Grenzen hinweg tragbar und in kleinen Beträgen erwerbbar. Immobilien erfordern in der Regel eine Anzahlung, eine Hypothek, einen Notar und langfristige finanzielle Bindung, während Bitcoin schrittweise gekauft werden kann. Diese Eigenschaften werden als Gründe genannt, warum manche Haushalte Bitcoin zusätzlich zu – nicht anstelle von – Immobilien in Betracht ziehen könnten.

Der Artikel weist auch auf die erhebliche Preisvolatilität von Bitcoin hin. Ein kurz nach dem Höchststand 2017 gekaufter Bitcoin-Bestand verlor binnen eines Jahres fast drei Viertel seines Werts, bevor er später die spanische Immobilienentwicklung mehrfach übertraf. Vergangene Wertentwicklung sagt künftige Renditen nicht voraus, und der Wert von Bitcoin kann stark fallen. Der Immobilienvergleich bildete ausschließlich Preisveränderungen ab und schloss Mieteinnahmen, Steuern, Instandhaltung und Kaufkosten aus.

Der Artikel stellt fest, dass Familien weiterhin Wohnraum benötigen und ihn kaufen oder mieten werden. Zur Debatte steht Eigentum als Kapitalanlage, insbesondere bei kleinen Anlegern, die über ein Leben hinweg Vermögen aufbauen wollen. Bitcoin könne als langfristige Anlage betrachtet werden, wobei betont wird, dass sein Preis kurzfristig stark fallen kann und es kein Ersatz für kurzfristig benötigtes Geld ist.

Die in Spanien beschlossenen Maßnahmen haben damit zwei unterschiedliche Risiken ins Zentrum gerückt: Immobilien sind innerhalb eines festen Rechtsraums wechselnden Regeln ausgesetzt, während Bitcoin erheblichen Marktpreisschwankungen unterliegt. Was auch immer das Parlament beschließt: Der Streit hat spanischen Immobilieneigentümern gezeigt, dass sich die Bedingungen ihrer Verträge nach der Unterzeichnung ändern können.

Der Originalartikel „The Real Estate Market Is Dead in Spain. Long Live Bitcoin“ erschien zuerst in Bitcoin Magazine und wurde von Kristyna Mazankova verfasst.