By Juliana Chloe A. Gonzales

Das Fast-Track-Lizenzprogramm der Regierung könnte Wohnungsbauprojekte früher auf den Markt bringen, doch die Treuhandauflagen könnten das Feld zugunsten großer, gut kapitalisierter Entwickler verschieben, da Erlöse aus Vorverkäufen bis zur Erteilung einer regulären Verkaufslizenz gesperrt bleiben müssen, sagten Immobilienanalysten.

Nach den überarbeiteten Regeln für die vorläufige Lizenz zum Verkauf (temporary license to sell, TLS) dürfen qualifizierte Entwickler mit dem Verkauf von Einheiten beginnen, während sie auf bestimmte Genehmigungen anderer Regierungsbehörden warten — jedoch müssen sämtliche Erlöse auf ein Treuhandkonto eingezahlt werden und können erst abgehoben werden, wenn der Entwickler eine reguläre Lizenz zum Verkauf erhält.

Das Lizenz-zum-Verkauf-System geht selbst auf Presidential Decree No. 957 zurück, das 1976 erlassene Schutzgesetz für Käufer von Grundstücks- und Wohnungseigentum, das verlangt, dass Projekte bei der Wohnungsaufsichtsbehörde registriert und von ihr genehmigt werden, bevor Einheiten der Öffentlichkeit angeboten werden.

"A developer can no longer treat TLS-era pre-sales as free working capital, they need enough of a buffer to cover refunds if a project doesn't convert in time," sagte Dino Palanca, Research Head von Savills Philippines, in einer Viber-Nachricht.

Die Treuhandanforderung erhöhe das für den Start eines Projekts nötige Kapital und begünstige damit wahrscheinlich Entwickler mit stärkeren Bilanzen, sagte er.

Nach Memorandum Circular No. 2026-012 können Entwickler, die die regulären Lizenzvoraussetzungen bereits erfüllt haben, eine TLS beantragen, während sie auf zusätzliche Anforderungen warten, darunter ein environmental compliance certificate und ein genehmigter Vermessungsplan des Department of Environment and Natural Resources sowie eine Baugenehmigung der Kommunalverwaltung.

Das Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) erklärte, die Maßnahme solle verhindern, dass qualifizierte Wohnungsbauprojekte durch regulatorische Engpässe blockiert werden, und gleichzeitig Käufer schützen.

Ein Zeitmechanismus, kein Katalysator

Mr. Palanca sagte, die TLS werde den Markteintritt von Wohneinheiten beschleunigen, wirke aber eher als Zeitmechanismus für bestehende Projektpipelines denn als Auslöser neuer Entwicklungen.

"Its real value is letting well-advanced projects start pre-selling instead of sitting idle through permitting, which should modestly shorten the supply pipeline over time," sagte er.

Die Reform werde nicht unbedingt sofort neue Projekte schaffen, fügte er hinzu, da sie vor allem fortgeschrittenen Projekten erlaube, früher mit dem Vorverkauf zu beginnen.

Die TLS gilt ein Jahr und kann einmalig um weitere sechs Monate verlängert werden, wenn die Verzögerung beim Erhalt der ausstehenden Anforderungen nicht vom Entwickler zu vertreten ist. Mr. Palanca bezeichnete den maximalen Zeitraum von 18 Monaten als "workable" für technisch fortgeschrittene Projekte, auch wenn er bei Vorhaben, die Genehmigungen mehrerer Regierungsbehörden benötigen, knapp bemessen sein könne.

Läuft eine TLS aus, ohne in eine reguläre Lizenz umgewandelt worden zu sein, muss der Entwickler sämtliche Zahlungen einschließlich Zinsen und Steuern innerhalb von 30 Tagen zurückerstatten. Mr. Palanca sagte, die "one-strike"-Regel gegen weitere Verlängerungen sei ein erhebliches Hindernis für Entwickler, die die TLS als dauerhafte Umgehungslösung nutzen wollen.

Dezentralisierte Genehmigungen

Joey Roi Bondoc, Research Director bei Colliers Philippines, sagte, die TLS-Regeln könnten zusammen mit der Dezentralisierung der Genehmigungen langjährige Verzögerungen bei der Lizenzvergabe verringern und Wohnungsstarts außerhalb von Metro Manila beschleunigen.

Nach Memorandum Circular No. 2026-012 hat das DHSUD die Bearbeitung und Genehmigung von Regulierungsanträgen von der Zentralstelle an die Regionalbüros übertragen, mit Ausnahme der Negros Island Region. Die Regionalbüros haben 15 Tage ab Zahlung der Gebühren, um einen Regulierungsantrag zu genehmigen oder abzulehnen.

"Even the regional offices can see that there's a strong demand in their region, therefore, they should really expedite the processing. There's really a need to loosen the regulatory bottlenecks," sagte Mr. Bondoc in einem Telefoninterview mit BusinessWorld.

Schnellere Genehmigungen könnten helfen, Angebot, Nachfrage und Erschwinglichkeit von Wohnraum zu verbessern, indem Entwickler trotz Verzögerungen bei Genehmigungen anderer Behörden mit Markteinführungen fortfahren können, sagte er. Die Reform komme zu einem Zeitpunkt, an dem die Regierung daran arbeite, einen nationalen Wohnungsrückstand von mehr als sechs Millionen Einheiten abzubauen.

Aufruf zur Konsultation

Mr. Bondoc sagte außerdem, das DHSUD solle sicherstellen, dass kleine und mittelgroße Entwickler die überarbeiteten Regeln verstehen und eine Möglichkeit haben, Umsetzungsprobleme anzusprechen.

"A better consultation with these small-sized players will be crucial. Of course, it's still in its initial phases and we really have yet to see the success of its rollout. But given that it is still in the initial phases, I think that there should be a constant feedback mechanism between the developers," sagte er.

Das DHSUD verlangt zudem, dass Anzeigen die TLS-Nummer klar ausweisen, damit potenzielle Käufer wissen, dass ein Projekt nur über eine vorläufige Lizenz verfügt. Analysten sagten, diese Offenlegung solle konsistent über alle Marketingplattformen hinweg erfolgen und die vorläufige Natur der Lizenz klar erläutern.