Industrieimmobilien-Entwickler wenden sich von spekulativen Bauprojekten ab und hin zu vorvermieteten Objekten
Wichtige Erkenntnisse
- •Philippinische Industriebauträger ersetzen den spekulativen Bau durch Build-to-Suit- und vorvermietete Objekte, um Leasing- und Finanzierungsrisiken bei gestiegenen Kosten zu senken.
- •Ein nördlicher Wachstumskorridor rund um Central Luzon nahe der Logistikachse Subic-Clark entsteht als Ergänzung zum traditionellen südlichen Calaba-Gürtel.
- •Der philippinische Industriemarkt umfasst 9.400 Hektar; rund 860 Hektar Industrieareale sind geplant oder im Bau, angeführt von Central Luzon mit 560 Hektar.
- •Die Philippine Economic Zone Authority genehmigte im ersten Halbjahr Investitionen von 140,7 Mrd. PHP, 94,42 % mehr als im Vorjahr, angeführt von der verarbeitenden Industrie mit 45 %.
- •Die Nachfrage von Herstellern, Logistik-, E-Commerce- und Kühlkettenbetreibern stützt den Ausbau vorvermieteter und Build-to-Suit-Objekte, selbst wo Entwickler selektiver werden.
Industrieimmobilien-Entwickler auf den Philippinen wenden sich zunehmend vom spekulativen Bau ab – also Projekten ohne gesicherte Mieter – und hin zu Build-to-Suit- und vorvermieteten Objekten, da hohe Finanzierungs- und Entwicklungskosten die Branche zu einer disziplinierteren Kapitalallokation drängen, wie Immobilienberater mitteilen.
"Build-to-Suit- und vorvermietete Objekte verdrängen zunehmend den spekulativen Bau, da Mieter aus E-Commerce, Distribution und Kühlkette maßgeschneiderte, spezifikationskonforme Flächen priorisieren. Mit zunehmender Nachfrage entsteht ein nördlicher Wachstumskorridor, der den etablierten südlichen Gürtel ergänzt", erklärte Cushman & Wakefield in seinem im August veröffentlichten MarketBeat-Industriereport für das zweite Quartal. Der südliche Gürtel bezeichnet den Calaba-Korridor südlich von Manila, der die Industrientwicklung historisch dominierte; der entstehende nördliche Korridor konzentriert sich auf Central Luzon, in der Nähe der Logistikachse Subic-Clark und der Häfen im Norden Luzons.
Durch das Sichern von Mieterzusagen vor Baubeginn verringert der Wandel das Leasing- und Finanzierungsrisiko der Entwickler und bringt das neue Angebot mit Mietern in Einklang, die auf ihre betrieblichen Anforderungen zugeschnittene Objekte suchen. Er steht auch im Kontrast zum Lagerhaus-Boom der Pandemiejahre, als Entwickler im Wettlauf spekulativ Flächen schufen, um die boomende E-Commerce- und Logistiknachfrage zu bedienen.
Joy Rosario-Bautista, Leiterin der Industriemärkte bei der Immobilienberatung PRIME Philippines, erklärte, dass Industrieimmobilien trotz schwächeren Wirtschaftswachstums, höherer Inflation, erhöhter Finanzierungskosten und steigender Treibstoffpreise widerstandsfähig geblieben seien.
"Sie haben vom langsameren BIP, der höheren Inflation, den gestiegenen Finanzierungskosten und den steigenden Treibstoffpreisen gehört. Naturally sind dies Faktoren, die Betriebskosten für verarbeitende Industrie, Logistik und E-Commerce erzeugen. Aber der Industriebereich verhielt sich anders. Lagerhäuser, Produktionsanlagen und Distributionszentren sind operative Vermögenswerte", so Rosario-Bautista bei der Marktpräsentation von PRIME Philippines zum zweiten Quartal Ende Juli.
Sie betonte, dass Entwickler zunehmend risikoärmere Strategien wie vorvermietete Projekte bevorzugen, da Unternehmen nach Objekten suchen, die die Betriebseffizienz verbessern.
"Unternehmen wollen eine vorvermietete Fläche, die am Markt wirklich Sinn ergibt, denn der Markt sucht heute nach Effizienz. Sie wollten etwas Maßgeschneideres, besser auf ihren Betrieb Abgestimmtes, weil es am Ende des Tages um kosteneffiziente Objekte geht, die den Betrieb unterstützen", sagte Rosario-Bautista.
Laut Cushman & Wakefield umfasst der philippinische Industrieimmobilienmarkt ein Gesamtinventar von 9.400 Hektar (ha), weitere 400 ha sind zur Entwicklung von 2026 bis 2028 geplant. Rund 860 ha Industrieareale sind landesweit geplant oder im Bau.
Central Luzon verfügt mit 560 ha über den größten Anteil an der Entwicklungspipeline, gefolgt von der Region Cavite-Laguna-Batangas (Calaba) mit 190 ha und Metro Davao mit 110 ha.
Cushman & Wakefield erklärte zudem, dass Investitionszusagen trotz höherer Entwicklungskosten auf eine anhaltende Nachfrage nach Industrieimmobilien hindeuten. Die Philippine Economic Zone Authority genehmigte im ersten Halbjahr Investitionen im Wert von 140,7 Mrd. PHP, ein Anstieg von 94,42 % gegenüber dem Vorjahr, so die Beratungsgesellschaft.
"Die genehmigten Zusagen wurden von der verarbeitenden Industrie (45 %) angeführt, gefolgt von Logistik (15 %) und Ökozonen-Entwicklungen (9 %) – ein Zeichen für das starke Vertrauen der Investoren in die Produktionskapazität der Branche und für eine robuste Projektpipeline, die bis Jahresende Beschäftigungswachstum antreiben dürfte", so Cushman & Wakefield.
Die Beratungsgesellschaft ergänzte, dass diese Investitionspipeline zusammen mit der Nachfrage von Herstellern, Logistik-, E-Commerce- und Kühlkettenbetreibern den Ausbau vorvermieteter und Build-to-Suit-Objekte stützt, während Entwickler bei spekulativen Projekten selektiver werden. — Juliana Chloe A. Gonzales
