Fix-and-Flip-Investitionen sind seit Langem ein Anker der privaten Kreditvergabe in New York, doch dieses Modell verändert sich, da steigende Kosten und engere Margen Investoren zu ambitionierteren Projekten drängen. Ruben Izgelov, CEO und Gründer von We Lend, einem privaten Direktkreditgeber mit Sitz in New York, berichtet, dass ein wachsender Teil des Kreditvolumens des Unternehmens inzwischen Bauarbeiten finanziert, die weit über Standardrenovierungen hinausgehen — ein Trend, der seiner Erwartung nach bis zum Jahresende anhalten wird.

We Lend, historisch bekannt für die Finanzierung schnell umsetzbarer Fix-and-Flip-Kredite in New York und New Jersey, vergibt zunehmend Kredite für Neubauten von Grund auf, Umwandlungen in Eigentumswohnungen sowie vertikale und horizontale Gebäudeerweiterungen. Der klassische Fix-and-Flip-Ansatz — eine Immobilie erwerben, $50,000 bis $100,000 in kosmetische Verbesserungen investieren und sie weiterverkaufen — liefert laut Izgelov nicht mehr die Renditen, die er früher erzielte.

"Our borrowers' returns have been compressing," sagte Izgelov. "The general fix and flip model doesn't work as much as it used to, so investors have had to get creative, and that requires heavier, more substantial construction and rehab work."

Die Veränderung zeigt sich in den Dealgrößen. Izgelov merkte an, dass die Baubudgets bei Krediten, die über We Lend laufen, von der Spanne $100,000–$200,000 auf $1 million–$2 million gestiegen sind. In einigen Fällen übersteigt das Baubudget inzwischen den Kaufpreis der Immobilie. Diese Verschiebung verändert die Art des Kreditrisikos: Größere Baupläne können stärker von Genehmigungen, der Leistung der Auftragnehmer, dem Auszahlungsmanagement, der Zinslast und der späteren Refinanzierung oder Verkaufsabwicklung abhängen als eine kosmetische Renovierung.

Um das erhöhte Risiko größerer Projekte zu steuern, verfolgt We Lend einen disziplinierten Prüfungsprozess. Das Unternehmen konzentriert sich auf vertraute Märkte und verlangt Unterlagen, auf die viele Kreditgeber verzichten. Vor der Finanzierung einer Umwandlung oder Erweiterung verlangt die Firma ein Schreiben eines Architekten, das bestätigt, dass die geplanten Arbeiten baurechtlich ohne Weiteres durchgeführt werden können — ohne Umwidmung oder Ausnahmegenehmigung. In der Immobilienentwicklung ist diese Unterscheidung wichtig, weil Projekte, die Ermessensgenehmigungen benötigen, zusätzlichen Prüfungen, Verzögerungen oder Unsicherheiten ausgesetzt sein können, bevor der Bau beginnen kann. Bei größeren Aufträgen müssen Generalunternehmer Fertigstellungsgarantien unterzeichnen.

"We want GCs committed to the project just as much as the borrower is, without having to personally guarantee the loan. They're guaranteeing that the project gets completed," erklärte Izgelov. "That keeps the playing field level between the borrower and the GC, especially when the borrower hasn't worked at this scale before."

Zwei jüngere Transaktionen verdeutlichen die Bandbreite der Projekte, die We Lend inzwischen finanziert. Im ersten Fall erwarb ein Kreditnehmer ein bankeigenes Gebäude mit acht Einheiten, nachdem der vorherige Kreditgeber die Finanzierung von Verbesserungen abgelehnt hatte. We Lend finanzierte die Umwandlung der Immobilie in 16 vollständig vermietete Einheiten. Der Kreditnehmer führt nun Gespräche mit mehreren Banken über eine Refinanzierung, die ursprüngliches Eigenkapital für ein Folgeprojekt freisetzen würde.

In einem separaten Geschäft in einem wohlhabenden Vorort von New Jersey hatte ein Kreditnehmer den Bau eines spekulativen Hauses mit 22,000 Quadratfuß zu etwa 85 percent abgeschlossen, als ein Grundstücksgrenzenverkauf an einen Nachbarn die Ablösung eines bestehenden privaten Kredits erforderlich machte. We Lend strukturierte diesen Kredit um und refinanzierte ihn; dabei stellte das Unternehmen die Ablösesumme sowie eine moderate zusätzliche Liquidität bereit, um die verbleibenden Bauarbeiten abzuschließen.

Izgelov warnte, dass die häufigste Fehleinschätzung von Fix-and-Flip-Investoren beim Übergang zu größeren Projekten die Erwartungen an den Zeitplan betreffe. Während ein typischer Fix-and-Flip-Kredit sechs bis acht Monate läuft, benötigen Neubauten von Grund auf, größere Umwandlungen und Erweiterungen oft deutlich mehr Zeit. Er riet Kreditnehmern, "budget carefully for the interest that has to be paid over that term. Built-in extension options with your lender help, or better yet, start with a term longer than 12 months. We offer 18-month terms, and we've done at least one loan at 24 months."

Er warnte zudem davor, Trends statt tatsächlicher Marktnachfrage hinterherzubauen. "If there's demand for a project of that size or caliber, great. But don't build a mega mansion in a neighborhood that can't support it just because that's the trend," sagte er.

Weitere Einzelheiten dazu, wie We Lend seine Kredite strukturiert, sind auf der How It Works-Seite des Unternehmens verfügbar. Quelle: Citybuzz.