Der Bestand neuer Einfamilienhäuser zum Verkauf stieg im Juli in allen Regionen — im Süden näherte er sich Allzeithochs und im Mittleren Westen sprang er auf den höchsten Stand seit 2008 — während der Median-Verkaufspreis auf den niedrigsten Stand seit 2021 fiel und die Verkäufe weiter nachgaben, wie aus den am 25. August veröffentlichten Daten des U.S. Census Bureau hervorgeht.

Der Medianpreis neuer Einfamilienhäuser, die im Juli verkauft wurden, sank gegenüber dem Vorjahr um 1%, gegenüber vor zwei Jahren um 8,2% und gegenüber dem Höchststand im Oktober 2022 um 14% auf 393.800 US-Dollar — den niedrigsten Stand seit September 2021. In diesen Preisen sind weder die Anreize noch die erheblichen Kosten von Hypothekenzins-Kaufabschlägen enthalten, die Bauträger einsetzen, um ihre Verkäufe zu stützen. Diese Kosten beziehen Bauträger in die durchschnittlichen Verkaufspreise ein, die sie in ihren Finanzberichten ausweisen, sie sind jedoch in den Daten des Census Bureau nicht enthalten, das stattdessen die in den Kaufverträgen festgeschriebenen Preise erfasst.

Der Drei-Monats-Durchschnitt des Medianpreises, der einige der monatlichen Schwankungen glättet, sank gegenüber dem Vorjahr um 1,5% und gegenüber vor zwei Jahren um 7,2% auf 404.400 US-Dollar — den niedrigsten Stand seit Oktober 2021.

Die großen Bauträger — Unternehmen, die bauen und Häuser verkaufen müssen, um im Geschäft zu bleiben — haben sich seit fast vier Jahren an diese neue Realität angepasst. Um ihre Umsätze zu stützen und Marktanteile zu halten oder auszubauen, haben sie Preisniveaus gesenkt, Anreize ausgeweitet und Hypothekenzinsen heruntergekauft; eine Kombination, die ihre Bruttomargen deutlich geschmälert und ihre Nettogewinne sowie Aktienkurse stark belastet hat. Die Aktien der beiden größten Bauträger, DR Horton und Lennar, sind seit Mitte September 2024 um 25% bzw. 52% eingebrochen. Der monatliche NAHB/Wells Fargo Housing Market Index, der den Anteil der Bauträger verfolgt, die Preise senken und Anreize einsetzen, gibt einen fortlaufenden Eindruck dieses Spannungsverhältnisses zwischen Absatzmengen und Margen.

Die Verkäufe neuer Einfamilienhäuser in allen Bauphasen gingen im Juli gegenüber dem Vorjahr um 5,7% auf 55.000 Häuser zurück und lagen 9% unter dem Niveau von Juli 2019. Der Drei-Monats-Durchschnitt der Verkäufe fiel gegenüber dem Vorjahr um 0,6% — der siebte Monat in Folge mit jährlichen Rückgängen. Da das Census Bureau einen Verkauf zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zählt und nicht erst bei der Beurkundung wie bei Bestandsimmobilien, gehört die Reihe zu den zeitnahsten Indikatoren für die Wohnungsnachfrage — und sie hat sich in diesem Jahr weitgehend im Gleichschritt mit den Hypothekenzinsen bewegt. Von diesen gesamten Verkäufen entfielen 63% auf den Süden und 28% auf den Westen, zusammen 91%, der Rest auf den Nordosten und den Mittleren Westen.

Der Bestand an Einfamilienhäusern in allen Bauphasen sprang auf 495.000 und stieg damit zum vierten Monat in Folge gegenüber dem Vormonat. Der Rückgang der Verkäufe und der Anstieg des Bestands haben sich in diesem Jahr bisher grob parallel zum Anstieg der Hypothekenzinsen entwickelt. Gegenüber Juli 2019 ist der Bestand zum Verkauf um 71% gestiegen. Regional entfielen 61% dieses Bestands auf den Süden — die Region mit 63% der Verkäufe — und 21% auf den Westen, auf den 28% der Verkäufe entfielen.

Anders als bei Wiederverkaufsbeständen, die nur dann auf den Markt kommen, wenn bestehende Eigentümer verkaufen wollen, kann das Angebot an Neubauten durch Bauaktivität geschaffen werden. Diese neuen Einheiten im US-Wohnungsbestand sind nach Ansicht von Wolf Street genau das, was der Markt am dringendsten braucht, und die Bauträger errichten sie — sodass die Branche derzeit bei einer Verkaufsrate von 9,6 Monaten Angebot sitzt, deutlich über den rund sechs Monaten, die seit Langem als Richtwert für einen ausgeglichenen Markt gelten. Baut sie, und sie werden kommen — vielleicht, wenn der Preis niedrig genug und die Anreize hoch genug sind.

Der Bestand an Häusern im Bau sank auf 262.000 und lag damit 10% unter dem Vorjahreswert. Der Rückgang ist zum Teil darauf zurückzuführen, dass Häuser fertiggestellt wurden und in die nächste Kategorie übergingen — fertiggestellte Häuser zum Verkauf — deren Bestand zunahm. Gegenüber Juli 2019 lag der Bestand im Bau um 32% höher. Häuser in dieser Kategorie befinden sich in der Baupipeline und stehen zum Verkauf, wurden aber noch nicht verkauft; Bauträger haben darin erhebliches Kapital gebunden und sind entsprechend motiviert, sie zu verkaufen.

Der Bestand an fertiggestellten Häusern zum Verkauf stieg auf 114.000, nachdem er von den sehr hohen Niveaus im Dezember abgebaut worden war. Gegenüber Juli 2019 lag der Bestand um 50% höher, gegenüber Juli 2022 ist er um 170% gestiegen. Bauträger haben viel Kapital in diesen weitgehend bezugsfertigen „Spec Homes“ gebunden und sind sehr daran interessiert, sie zu verkaufen.

Bestand und Verkäufe nach Region

Im Süden stieg der zum Verkauf stehende Bestand auf 301.000 neue Einfamilienhäuser in allen Bauphasen. Das sind 4% weniger als der Allzeithöchststand von Juli des Vorjahres, aber 73% mehr als im Juli 2019 — ein gewaltiger Bestand, den Bauträger verkaufen müssen. Die Verkäufe in der Region gingen gegenüber dem Vorjahr um 6% zurück und lagen 9% unter dem Niveau von 2019, sodass Bauträger dort auf fast 10 Monate Angebot sitzen.

Im Westen stieg der Bestand zum Verkauf auf 103.000 neue Einfamilienhäuser, 6% weniger als im Juli des Vorjahres und 18% mehr als im Juli 2019. Die Verkäufe waren gegenüber dem Vorjahr unverändert und lagen 15% unter dem Niveau von 2019. Das Angebot stieg beim aktuellen Verkaufstempo auf 9,4 Monate.

Im Mittleren Westen sprang der Bestand zum Verkauf gegenüber dem Vorjahr um 18% und gegenüber Juli 2019 um 60% auf 59.000 neue Häuser — den höchsten Stand seit 2008. Her mit dem Angebot! Die Verkäufe fielen auf 4.000, vom Census Bureau auf die nächsten 1.000 gerundet, was große Rundungsfehler zur Folge haben kann. Auf dieser Basis brachen die Verkäufe um 50% ein und das Angebot schoss auf nahezu 15 Monate.

Im Nordosten stieg der Bestand zum Verkauf gegenüber dem Vorjahr um 3% und gegenüber 2019 um 14% auf 33.000 neue Einfamilienhäuser. Der Nordosten ist ein kleiner Raum mit großen, dicht besiedelten Städten, in denen der Mehrfamilienbau (Eigentumswohnungen und Mietwohnungen) eine große Rolle spielt, statt des Einfamilienhausbaus.

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