Ein Haus für 1 Million Dollar garantiert in weiten Teilen der Vereinigten Staaten nicht mehr automatisch Luxus, da Jahre anhaltender Preissteigerungen — angetrieben von einem chronischen Wohnungsmangel und den Folgen historisch niedriger Hypothekenzinsen während der Pandemie — Millionen von Immobilien in den siebenstelligen Bereich gedrückt haben.

Die Zahl der selbstgenutzten US-Häuser mit einem Wert von mindestens 1 Million Dollar stieg von etwa 1,5 Millionen im Jahr 2005 auf 6,9 Millionen im Jahr 2024, wie eine Analyse der National Association of Realtors (NAR) zeigt. Diese Immobilien machen inzwischen 8% des Wohnungsmarktes aus, gegenüber nur 2% vor zwei Jahrzehnten.

Der Wandel ist in Hochpreismärkten am deutlichsten. Rund 40% der selbstgenutzten Häuser in Hawaii sind mit 1 Million Dollar oder mehr bewertet, während etwa ein Drittel der Häuser in Kalifornien und Washington, D.C. diese Schwelle erreicht hat. Im Gegensatz dazu machen Millionen-Dollar-Häuser in Mississippi, North Dakota und West Virginia nur etwa 1% der Immobilien aus.

Billy Rose, Gründer und stellvertretender Vorsitzender des Immobilienmaklers The Agency, sagte gegenüber FOX Business, dass die Marke von 1 Million Dollar in Los Angeles seit Jahren keinen echten Luxus mehr darstellt.

"In L.A. scheint es hier so viel Wohlstand zu geben und so viel gehobenen Wohnraum, dass die Million-Dollar-Schwelle inzwischen wirklich ein Einstieg ist", sagte Rose. Er fügte hinzu, dass einige Erstkäufer in der Region ihre Suche bei etwa 2,5 Millionen oder 3 Millionen Dollar beginnen.

Käufer sehen sich zudem in vielen Märkten mit hartnäckig hohen Preisen und begrenztem Angebot konfrontiert. Rose sagte, Verkäufer orientierten sich weiterhin an den Werten, die in Zeiten niedrigerer Finanzierungskosten erreicht wurden, während Käufer auf bessere Angebote warten.

"Das hat so eine Art Starren zwischen Käufern und Verkäufern ausgelöst", sagte er.

Auch die Schwelle von 1 Million Dollar scheint das Käuferverhalten zu beeinflussen. Seit 2015 wurden laut NAR rund 2,4-mal mehr Häuser knapp unter 1 Million Dollar verkauft als knapp darüber. Käufer setzen ihre Suchfilter möglicherweise unterhalb der runden Zahl, sehen sich oberhalb dieser Schwelle anderen Hypothekenanforderungen gegenüber oder stoßen auf Steuern, die ab 1 Million Dollar greifen.

Die New Yorker Mansion Tax ist ein Beispiel dafür. Die Steuer gilt seit 1989 für Käufe ab 1 Million Dollar, obwohl dieser Betrag heute nach Inflationsanpassung etwa 2,7 Millionen Dollar entspräche, wie der Bericht festhielt. Die Steuer von 1% erhöht die Kosten für den Kauf eines Hauses im Wert von 1 Million Dollar um 10.000 Dollar.

"Ich denke, man muss prüfen, ob diese Schwellenwerte angehoben werden müssen und eher mit der Zeit gehen", sagte Rose.

Die sich wandelnde Definition von Luxus ist laut einem aktuellen Bericht von The Agency nicht auf die USA beschränkt. In Märkten nahe Toronto kauft 1 Million kanadische Dollar, also etwa 731.000 Dollar, kein echtes Luxusobjekt mehr, sagte Steve Bailey von The Agency. Luxusimmobilien beginnen dort laut Bailey in der Regel näher bei 1,7 Millionen bis 3 Millionen kanadischen Dollar, also etwa 1,2 Millionen bis 2,2 Millionen Dollar.

Der US-Wohnungsmarkt entwickelt sich zugleich in zwei Richtungen. Ein aktueller Zillow-Bericht ergab, dass die Nachfrage im Luxussegment stark zunimmt, während die Verkäufe von Einstiegsimmobilien nachlassen, da das Angebot in diesem Segment wächst.

Rose bezeichnete den Trend als Ausdruck einer breiteren "K-förmigen Wirtschaft", in der wohlhabende Käufer über mehr finanzielle Flexibilität verfügen, während Käufer mit niedrigerem Einkommen stärker unter Druck geraten.

"Das schafft eine größere Kluft zwischen, wissen Sie, den Besitzenden und den Besitzlosen", sagte er.

FOX Business' Eric Revell hat zu diesem Bericht beigetragen.