Hypothekenzinsen von 6,69% sind nicht hoch. Die Inflation ist hoch.

Die Verkäufe bestehender Einfamilienhäuser sanken im Juli gegenüber Juni saisonbereinigt um 1,9% und verzeichneten damit den zweiten monatlichen Rückgang in Folge. Die annualisierte Verkaufsrate lag bei 3,69 Millionen Verkäufen, wie heute von der National Association of Realtors veröffentlichte Daten zeigen. Die Verkäufe verharrten tief in dem niedrigen Bereich, in dem sie sich seit vier Jahren befinden. Dieses Niveau setzte sich nach Beginn der Zinserhöhungen der Fed im Jahr 2022 durch und hielt an, obwohl die Wirtschaft weiter Arbeitsplätze geschaffen hat. Das unterstreicht, wie der Lock-in-Effekt — Eigentümer, die ungern Hypotheken mit Zinssätzen von 3% oder darunter aufgeben — weiterhin sowohl das Angebot als auch die Umschlagshäufigkeit begrenzt.

Im Vergleich zu Juli in früheren Jahren:

2025: +0,8% (gegenüber Vorjahr)

2024: +2,5%

2023: +1,9%

2022: -15,4%

2021: -30,6%

2019: -23,3%

2015: -24,1%

2009: -5,1% (Housing Bust)

1996: -3,7%

Das Angebot an Einfamilienhäusern stieg im Juli auf 4,6 Monate und damit auf den höchsten Stand seit dem Sommer 2016. Das Angebot ergibt sich aus dem Verhältnis von Bestand zu Verkäufen. Während die Verkäufe weiter nachließen, stieg der Bestand auf 1,4 Millionen Einfamilienhäuser zum Verkauf. Steigender Bestand bei gleichzeitig stagnierenden Verkäufen ist eine Kombination, die historisch die Verhandlungsmacht zugunsten der Käufer verschoben hat, auch wenn die Preiswirkung je nach Markt stark unterschiedlich ausfällt.

Die Verkäufe von Eigentumswohnungen und Co-ops blieben im Juli saisonbereinigt und auf die nächsten 10.000 gerundet unverändert bei einer annualisierten Rate von 370.000. Dieser Wert lag nur knapp über dem Rekordtief in der Datenreihe, die erst Ende 2011 beginnt.

Im Vergleich zu Juli in früheren Jahren:

2025: 0% (gegenüber Vorjahr)

2021: -47,9%

2019: -36,2%

2012: -27,5% (erster Juni in der Datenreihe)

Das Angebot an Eigentumswohnungen stieg auf 6,6 Monate und erreichte damit zusammen mit Mai, Juni und September 2025 den höchsten Stand seit 2012. Der Condo-Markt steht in Sun-Belt- und Florida-Märkten besonders unter Druck, wo während der Pandemie stark von Investoren getragene Käufe höheren Versicherungskosten und steigenden HOA-Gebühren gewichen sind.

Verkäufe nach Region

Die Verkäufe bestehender Häuser, einschließlich Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Co-ops, gingen saisonbereinigt im Süden (-3,1%) und im Mittleren Westen (-2,0%) gegenüber dem Vormonat zurück, in beiden Regionen zum zweiten Monat in Folge. Im Westen blieben die Verkäufe unverändert, im Nordosten stiegen sie um 2,0%.

Verglichen mit demselben Monat im Jahr 2019 lagen die Verkäufe in allen Regionen niedriger: Westen (-37%), Nordosten (-27%), Mittlerer Westen (-24%) und Süden (-19%). Eine Karte der vier Regionen befindet sich unter dem Artikel am Anfang der Kommentare.

Im Süden sank die saisonbereinigte annualisierte Verkaufsrate im Juli gegenüber Juni um 3,1% und damit zum zweiten Monat in Folge auf 1.860.000 Häuser.

Im Vergleich zu Juli in früheren Jahren:

2025: 0% (gegenüber Vorjahr)

2024: +2,8%

2023: 0%

2022: -14,3%

2019: -19,1%

2018: -17,3%

Im Westen blieb die saisonbereinigte annualisierte Verkaufsrate im Juli unverändert bei 730.000 Häusern.

Im Vergleich zu Juli in früheren Jahren:

2025: +1,4% (gegenüber Vorjahr)

2024: -2,7%

2023: -1,4%

2022: -17,0%

2019: -36,5%

2018: -38,7%

Im Mittleren Westen fiel die saisonbereinigte annualisierte Verkaufsrate im Juli um 2,0% auf 970.000 Häuser.

Im Vergleich zu Juli in früheren Jahren:

2025: +2,1% (gegenüber Vorjahr)

2024: +4,3%

2023: 0%

2022: -19,2%

2019: -23,6%

2018: -23,6%

Im Nordosten stieg die saisonbereinigte annualisierte Verkaufsrate um 2,0% auf 500.000 Häuser.

Im Vergleich zu Juli in früheren Jahren:

2025: 0% (gegenüber Vorjahr)

2024: +2,0%

2023: +4,2%

2022: -20,6%

2019: -26,5%

2018: -27,5%

Hypothekenzinsen sind nicht hoch; die Inflation ist hoch.

Der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken stieg laut Freddie Macs wöchentlicher Messung am vergangenen Mittwoch auf 6,69%.

Hypothekenzinsen orientieren sich grundsätzlich an der Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen, die derzeit bei 4,69% liegt; Hypothekenzinsen liegen jedoch höher, und der Abstand zwischen beiden variiert. Die Inflation blieb hoch, inmitten der Sorge, dass sie nicht auf niedrigere Niveaus zurückkehrt, was einer der Gründe dafür ist, dass die Rendite 10-jähriger Treasuries bei 4,69% liegt.

Die aktuellen Hypothekenzinsen liegen am unteren Ende der Spanne, die vor Beginn der QE-Politik der Federal Reserve im Jahr 2009 zu beobachten war. Dieses Programm umfasste den Kauf von Mortgage-Backed Securities im Wert von Billionen Dollar, um Hypothekenzinsen zu drücken und Hauspreise zu stützen.

Während der Pandemie trieb Mega-QE die Hypothekenzinsen unter 3%, während die Inflation in Richtung 9% stieg. Dadurch waren die Hypothekenzinsen inflationsbereinigt tief negativ. Zusammen mit der FOMO von Hauskäufern, die diese Zinsen sichern wollten, trug das wesentlich zum Anstieg der Hauspreise von Mitte 2020 bis Mitte 2022 bei. Die Gelddruckstrategie der Fed hat letztlich zur heutigen Erschwinglichkeitskrise und zu hoher Inflation beigetragen.

Wir sagen seit Jahren: Der Wohnungsmarkt — Käufer, Verkäufer und alle dazwischen — muss sich an diese Hypothekenzinsen gewöhnen.

Nationaler Preis, lokaler Preis, Inflation und Lohnzuwächse

Der nationale Medianpreis für Einfamilienhäuser stieg im Juli gegenüber dem Vorjahr saisonbereinigt nicht, sondern legte um 1,9% zu. Gegenüber dem Vormonat sank er auf 440.300 Dollar.

Seit Ende 2022 sind die allgemeine Inflation und das nationale Lohnwachstum schneller gestiegen als der nationale Medianpreis für Einfamilienhäuser. Dadurch hat sich die Erschwinglichkeitskrise über viele Jahre hinweg nur sehr langsam entspannt, nachdem der nationale Medianpreis in den zwei Jahren bis Mitte 2022 um 40% gestiegen war, auf bereits hohem Preisniveau.

Der Preisanstieg endete im Juni 2022. In den vier Jahren seitdem:

Nationaler Medianpreis für Einfamilienhäuser: +4,6% bis Juli.

Verbraucherpreisindex (CPI): +13,2% bis Juni.

Durchschnittlicher Stundenverdienst: +16,9% bis Juli.

Für Käufer oder Verkäufer eines Hauses ist der nationale Medianpreis jedoch nicht maßgeblich. Entscheidend sind die lokalen Preise, und diese unterscheiden sich stark.

Die Preise für Einfamilienhäuser sind in 15 größeren Märkten um 10% bis 26% gefallen, darunter:

Austin, TX: -26%

Oakland, CA: -25%

New Orleans, LA: -20%

Sarasota County, FL: -17%

In einigen anderen größeren Städten sind die Preise für Einfamilienhäuser weiter auf neue Höchststände gestiegen. Die größten Zuwächse im Jahresvergleich verzeichneten dort:

New York City: +4,1%

Chicago: +4,4%

Milwaukee: +3,6%

Der nationale Medianpreis für Eigentumswohnungen und Co-ops stieg im Jahresvergleich um 2,2%.

Auf lokaler Ebene sind die Preise für Eigentumswohnungen in 30 größeren Märkten von ihren Höchstständen um 15% bis 33% gefallen, wobei mehrere Märkte unter ihre Höchststände von 2006 zurückgefallen sind. Vom Höchststand aus:

Cape Coral, FL: -33%

Oakland, CA: -32%

Petersburg, Fl: -29%

Austin, TX: -28%

Fort Myers, FL: -27%

Sarasota County, FL: -24%

Garland, TX: -21%

Tampa, FL: -21%

Hier ist zum Beispiel Oakland. Der nationale Medianpreis für Eigentumswohnungen ist für Käufer und Verkäufer von Eigentumswohnungen in einzelnen Märkten kaum relevant (alle 30 Charts hier):

Falls Sie es verpasst haben: Ein weiterer Dämpfer für die Nachfrage am Wohnungsmarkt: Käufe durch ausländische Käufer sind vom Höchststand um 76% eingebrochen.

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