Miami ist eine Stadt, die für Glanz und neunstellige Preisschilder bekannt ist, doch ihr begehrtestes Waterfront-Viertel bietet Objekte ab etwa $60 million—and mit nahezu sicherer Gewissheit, dass Außenstehende die Insel nie betreten werden.

Indian Creek Island, weithin als Billionaire Bunker bekannt, ist ein 300 Acre großer, künstlich angelegter Landstreifen in der Biscayne Bay, direkt nördlich von Miami Beach. Er hat die Superreichen in großer Zahl angezogen. Zu den aktuellen Bewohnern zählen der NFL-Quarterback Tom Brady, Amazon-Gründer Jeff Bezos und Ivanka Trump, die Tochter von Präsident Donald Trump.

Die Insel umfasst nur 41 Grundstücke, die sämtlich Waterfront-Immobilien sind, was zusätzlich zu den ohnehin hohen Einstiegskosten eine weitere Ebene der Exklusivität schafft. Das Inselinnere wird vom Indian Creek Country Club und seinem privaten 18-Loch-Golfplatz dominiert. Für den Zugang zum Golfclub soll laut Bericht eine Aufnahmegebühr von $500,000 sowie ein langwieriger Aufnahmeprozess erforderlich sein.

Anfang dieses Jahres wurde Meta-CEO Mark Zuckerberg Berichten zufolge zum jüngsten Milliardär, der ein neu fertiggestelltes Anwesen auf der Insel gekauft hat, zu einem geschätzten Preis zwischen $150 million und $200 million. Zwar wurden einige Immobilien günstiger verkauft, doch viele ultrareiche Käufer lassen bestehende Gebäude häufig abreißen und neu bauen, sagte Michael Martirena, Mitgründer des Ivan and Mike Team beim Immobilienmakler Compass.

Der Preis der Exklusivität

Mit nur 84 Einwohnern laut Volkszählung von 2020 zählt Indian Creek Island zu den exklusivsten Enklaven in den Vereinigten Staaten. Ein wesentlicher Grund für diese Exklusivität ist das außergewöhnliche Maß an Privatsphäre und Sicherheit, das die Insel ihren ultrareichen Bewohnern bietet.

Indian Creek ist eine eigenständige Gemeinde mit eigener Verwaltung und einer Polizeieinheit, die die Insel rund um die Uhr zu Land und zu Wasser patrouilliert. Eine einzige bewachte Brücke verbindet die Insel mit dem Festland. Alle Besucher müssen sich ausweisen und können sogar einer Fahrzeugkontrolle unterzogen werden, sagte Martirena, der dort mit Kunden bereits Immobilien besichtigt hat.

„It’s a bubble, and no one can get on and off, unless you have a reason“, sagte Martirena, der sich auf Ultra-Luxus-Immobilien spezialisiert hat.

Anders als nahe gelegene Prominenten-Enklaven in South Beach wie Palm, Star und Hibiscus Islands, an denen Bootstouren regelmäßig an Waterfront-Villen vorbeifahren, halten die Seepatrouillen von Indian Creek Schaulustige auf Distanz, sagte Martirena gegenüber Fortune.

Wegen der Lage der Insel und der gezielten Bepflanzung haben nur sehr wenige Häuser in den umliegenden Gebieten wie Bay Harbor Islands oder Surfside einen freien Blick auf Indian Creek Island. Das mache die Insel äußerst privat und sehr begehrenswert, sagte Martirena.

„It’s the place to be“, sagte Martirena. „People of that caliber feel safe and not bothered.“

Doch Vermögen allein garantiert keinen Zugang. Alle Angebote werden „off market“ abgewickelt, sagte Martirena. Das bedeutet, dass der Makler eines Käufers direkt mit den Vertretern des Eigentümers verhandeln und sie bei Bedarf mehrfach kontaktieren muss, wenn dieser noch nicht verkaufsbereit ist.

„It’s a small community, and just to keep the chatter at a low level they do it all internally and very private“, sagte er.

In einer ohnehin exklusiven Gemeinschaft bietet die Westseite der Insel ein noch abgeschiedeneres Umfeld, da die Grundstücke dort an den Intracoastal Waterway grenzen, der die Insel vom Festland trennt, sagte Mick Duchon, ein in Miami Beach ansässiger Immobilienmakler der Corcoran Group, zuvor gegenüber Fortune. Auf dieser Seite der Insel, auf der zwei der fünf reichsten Menschen der Welt leben—Zuckerberg und Bezos—betragen die Grundstücke rund 80,000 square feet, verglichen mit den üblichen 50,000 square feet auf der Insel, sagte Duchon.

Seit seiner Ankündigung, 2023 von Seattle nach Florida zu ziehen, hat Bezos drei Immobilien auf der Insel für insgesamt mehr als $230 million erworben. Er verwandelt zwei westliche Grundstücke in ein Anwesen, während er in einem Haus im mediterranen Stil auf dem dritten Grundstück auf der anderen Seite der Insel lebt.

Eine breitere Abwanderung nach Südflorida

Der Zustrom von Milliardären nach Indian Creek Island spiegelt einen breiteren Trend im Luxusimmobilienmarkt Südfloridas wider, den Martirena als „COVID 2.0“ beschrieb. Teilweise begünstigt durch Floridas fehlende staatliche Einkommenssteuer steigt das Interesse von Käufern im Hochpreissegment stark an, während sich die Aktivität am unteren Ende des Wohnungsmarktes verlangsamt. Florida verfügt außerdem über starke Homestead- und Vermögensschutzgesetze, die den Bundesstaat seit Langem für wohlhabende Personen attraktiv machen, die Wohneigentum vor Gläubigern schützen wollen—ein struktureller Vorteil, der der jüngsten Umzugswelle vorausgeht.

Zusätzliche Dringlichkeit erhält diese Entwicklung durch Californias Proposition 40, eine einmalige Vermögensteuer für Milliardäre, die kürzlich die Zulassung für die November-Abstimmung des Bundesstaates erhalten hat. Sollte sie von den Wählern angenommen werden, würde die Maßnahme eine Steuer von 5% auf das Nettovermögen von Personen vorsehen, die am January 1, 2026 Einwohner Kaliforniens waren.

Google-Mitgründer Larry Page gehört zu den wohlhabenden Kaliforniern, die Berichten zufolge begonnen haben, Vermögenswerte, einschließlich seines Family Office, aus Kalifornien zu verlagern. Page zahlte außerdem kürzlich $173 million für zwei Waterfront-Villen im Miamier Stadtteil Coconut Grove.

Die Konzentration prominenter Zuzüge hat Miamis Aufstieg als Zentrum für Finanzwesen, Technologie und Family-Office-Aktivitäten weiter gefestigt; Unternehmen wie Citadel und Elliott Management haben in den vergangenen Jahren bedeutende Aktivitäten in der Region aufgebaut.

Martirena sagte, sein eigenes Geschäft habe sich jüngst belebt, mit mehreren Anfragen, die er direkt mit der möglichen Vermögensteuer in Kalifornien in Verbindung bringe.

„They’re kind of preplanning ahead of time. They don’t want to move here“, sagte er. „They want to stay in the state of California, because they love where they’re at, and they never thought of moving. But they work very hard for their money, and they said they like their pocketbook much more.“