Chinesische Immobilienaktien gerieten unter Druck, nachdem Peking neue Regeln eingeführt hatte, die darauf abzielen, die Abhängigkeit der Entwickler von Geldern der Hauskäufer zu verringern und die Risiken unvollendeter Projekte einzudämmen. Während die Maßnahmen den Schutz der Käufer verbessern könnten, fürchten Anleger, dass sie hochverschuldete Entwickler stärker unter Druck setzen und eine Konsolidierung der gesamten Branche beschleunigen könnten.

Die neuen Regeln zielen auf Chinas Vorsold-Modell ab, bei dem Entwickler traditionell Zahlungen von Hauskäufern bereits vor Fertigstellung des Baus erhalten haben. Dieses System war lange ein zentraler Finanzierungskanal für Entwickler, zugleich aber auch eine Risikoquelle, da Käufer, die im Voraus zahlten, ungeschützt blieben, wenn Projekte ins Stocken gerieten. Das Ausmaß dieser Risikoanlage wurde nach 2021 deutlich, als Zahlungsausfälle großer Entwickler – allen voran China Evergrande, das im Januar 2024 von einem Gericht in Hongkong zur Liquidation verurteilt wurde – eine große Zahl vorgekaufter Wohnungen unvollendet ließen und das Vertrauen der Käufer in der gesamten Branche erschütterten. Die neuesten Maßnahmen sollen die Kontrolle über diese Vorsold-Gelder verschärfen und die Gefahren unvollendeter Wohnungsbauten verringern.

Neue Hypothekenregeln zielen auf Vorsold-Risiken ab

Die Regeln führen neue Hypothekenbestimmungen ein, die auf die strukturellen Risiken des Vorsold-Systems abzielen. Indem sie begrenzen, wie abhängig Entwickler von Geldern der Hauskäufer sein dürfen, sollen die Vorschriften sicherstellen, dass die von Käufern gezahlten Gelder besser geschützt und weniger wahrscheinlich in die breiteren Finanzierungsbedürfnisse der Entwickler absorbiert werden.

Kleinere Entwickler geraten stärker unter Druck

Anleger reagierten mit deutlichen Verkäufen von Immobilienaktien; der Abverkauf spiegelt die Sorge wider, dass hochverschuldete Entwickler – insbesondere kleinere – unter den neuen Anforderungen stärker belastet werden. Analysten, die in dem Bericht zitiert werden, gehen davon aus, dass die Regeln eine Branchenkonsolidierung beschleunigen könnten, da schwächere Akteure Schwierigkeiten haben, sich an striktere Finanzierungsbedingungen anzupassen, während größere, besser kapitalisierte Entwickler besser positioniert sind, die Veränderungen aufzufangen.

Längere Hypothekenlaufzeiten bieten eine gewisse Entlastung

Das Paket ist nicht durchgehend restriktiv. Längere zulässige Hypothekenlaufzeiten wurden als stützendes Element genannt, das Hauskäufern zusätzliche Flexibilität bietet und einen möglichen Ausgleich zu strengeren Bedingungen an anderer Stelle der Regeln darstellt.

Geschäftsmodelle könnten sich grundlegend wandeln

Über die unmittelbare Marktreaktion hinaus werfen die Maßnahmen grundsätzlichere Fragen zur Arbeitsweise chinesischer Entwickler auf. Der geringere Zugang zu Geldern der Hauskäufer könnte Entwickler zwingen, ihre Geschäftsmodelle umzubauen und sich von der starken Abhängigkeit von Erlösen aus Vorsold-Verkäufen zu lösen, die den Sektor jahrelang geprägt hat.

Ausblick auf Chinas Immobiliensektor

Die Regeln treten vor dem Hintergrund eines mehrjährigen Abschwungs auf dem chinesischen Immobilienmarkt in Kraft, der auf Entwickler, das Vertrauen der Hauskäufer und die breitere Wirtschaft gedrückt hat. Der Sektor hat historisch einen großen Anteil an Chinas Wirtschaftstätigkeit eingenommen, wenn man verwandte Branchen einbezieht – weshalb sein Einbruch auf das Wachstum, die Finanzen der Lokalregierungen und das Haushaltsvermögen gewirkt hat. Peking hat in den vergangenen Jahren eine Reihe von Stützmaßnahmen eingeführt, darunter gesenkte Hypothekenzinsen und Eigenkapitalanforderungen sowie ein Programm, das Banken zur Finanzierung der Fertigstellung geeigneter ins Stocken geratener Wohnprojekte anleitet. Die neuesten Regeln spiegeln das fortgesetzte Bemühen wider, den Sektor zu stabilisieren und zugleich die Risiken anzugehen, die zur Krise geführt haben. Anleger werden beobachten, wie Entwickler ihre Finanzierungsstrukturen anpassen und ob sich der Sektor in Richtung der Konsolidierung bewegt, die Marktteilnehmer inzwischen erwarten.

Quelle: Economic Times Markets