Steigende Kreditkosten infolge der jüngsten Zinserhöhung der Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) könnten die Nachfrage nach Wohnimmobilien schwächen, wobei zinsverbilligte Wohnungsbaukredite für förderfähige Kaufinteressenten eine gewisse Entlastung bieten könnten, so Immobilienberater.

„Das wird sich wirklich negativ auf die Absorption auswirken, weil höhere Zinsen voraussichtlich zu höheren Hypothekenzinsen führen. Wir sehen bereits zahlreiche Rücktritte“, sagte Joey Roi Bondoc, Direktor und Leiter der Research-Abteilung bei Colliers Philippines, am Rande der Marktanalyse des Unternehmens zum dritten Quartal am Dienstag gegenüber BusinessWorld.

Der Monetary Board hob am 22. Oktober seinen Leitzins – die Overnight-Reverse-Repo-Rate, die die Kreditkosten im gesamten Bankensystem verankert – um 50 Basispunkte auf 5,5% an. Analysten wiesen darauf hin, dass höhere Leitzinsen mittelfristig zu steigenden Hypothekarkosten führen könnten, insbesondere für neue Kreditnehmer und deren bestehende Kredite, die zur Neufestsetzung anstehen. Wie schnell die Banken den höheren Leitzins an die Hypothekenpreise weitergeben, ist nun eine entscheidende Variable für die Nachfrage im Wohnungsmarkt.

Zinsverbilligte Kreditvergabe weitet sich aus

Als Gegenpol haben sich die vom Home Development Mutual Fund, besser bekannt als Pag-IBIG Fund, vergebenen Kredite für sozialen Wohnungsbau in den ersten neun Monaten des Jahres fast verdreifacht, wie das Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) mitteilte.

Die Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus stieg um 172% von 4,45 Mrd. Peso auf 12,10 Mrd. Peso im Vorjahresvergleich, während die Zahl der finanzierten Wohnungen um 173% von 3.987 auf 10.904 zunahm.

Im Rahmen des erweiterten Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH)-Programms – dem Vorzeigeprogramm der Regierung zur Bewältigung des lang anhaltenden Wohnungsmangels im Land – können förderfähige Kreditnehmer beim Kauf von Wohnungen im sozialen Wohnungsbau einen subventionierten Zinssatz von 3% in Anspruch nehmen. Der Pag-IBIG Fund bietet zudem Aktionszinssätze von 4,5% für förderfähige Wohnungsbaudarlehen oberhalb der Obergrenze des sozialen Wohnungsbaus bis zu 4,9 Mio. Peso und 5,75% für Darlehen über 4,9 Mio. Peso bis zu 10 Mio. Peso. Beide Aktionszinssätze sind für die ersten drei Jahre des Darlehens festgeschrieben.

Diese Kombination ist für den gesamten Markt relevant: Da die gängige Hypothekenpreisgebung unter Aufwärtsdruck gerät, bieten die subventionierten und Aktionsfenster förderfähigen Kreditnehmern ein gewisses Maß an Absicherung und spalten die Erschwinglichkeit zunehmend zwischen jenen auf, die sich für staatlich geförderte Zinssätze qualifizieren, und jenen, die zu Marktkonditionen leihen.

Dino Palanca, Research-Direktor bei Savills Philippines, erklärte, dass zinsverbilligte Wohnungsbaukredite die monatlichen Hypothekenraten erleichtern könnten, auch wenn steigende Lebenshaltungs- und Baukosten die Erschwinglichkeit weiterhin belasten.

„Niedrigere Zinsen können einen erheblichen Unterschied machen, indem sie die monatlichen Raten senken“, sagte Herr Palanca in einer Viber-Nachricht. „Allerdings sind Zinsen nur ein Teil der Gleichung der Erschwinglichkeit. Die Inflation wirkt sich weiterhin über Lebensmittel, Verkehr, Versorgung und andere alltägliche Ausgaben auf die Haushaltsbudgets aus. Auch die Baukosten beeinflussen die Preise, die Entwickler anbieten können.“

Entwickler passen ihre Angebote an

Auch Immobilienentwickler überprüfen ihre Wohnungsangebote, da höhere Kosten und eine veränderte Nachfrage den Wohnungsmarkt umgestalten.

Christopher Ryan T. Tan, Präsident und Chief Executive Officer der Hausland Holdings, Inc., erklärte, dass Entwickler in Pampanga und im Clark-Gebiet mit ähnlichen wirtschaftlichen Belastungen konfrontiert sind.

„Ich glaube, wir sind in Pampanga, insbesondere im Clark-Gebiet, nicht immun. Wir stehen vor denselben Herausforderungen“, sagte Herr Tan während eines Fireside Chats beim Colliers-Briefing.

Er erklärte, das Unternehmen biete Wohnoptionen in verschiedenen Preissegmenten an, um auf die unterschiedlichen Anforderungen der Käufer zu reagieren. Hausland hat zudem seine geplanten Verpflichtungen im sozialen Wohnungsbau über die Fiesta Communities, Inc. von ursprünglich 9.000 Einheiten auf nunmehr zwischen 21.000 und 27.000 Einheiten erhöht.

„Wir haben das Volumen unserer sozialen Wohnungsbauvorhaben von Fiesta Communities erhöht. [Zuvor] hatten wir 9.000 Einheiten zugesagt, [jetzt] haben wir es auf [zwischen] 21.000 und 27.000 Einheiten aufgestockt“, sagte er.

Boden- und Baukosten

Über die Finanzierungskosten hinaus müssen sich Entwickler laut Immobilienberatern mit Herausforderungen im Zusammenhang mit Bodenverfügbarkeit, Baukosten und Projektgenehmigungen auseinandersetzen.

„Bodenverfügbarkeit und Baukosten werden weiterhin entscheidende Faktoren bleiben, insbesondere in Gebieten, in denen die Nachfrage wächst, geeignete Grundstücke aber teurer werden“, sagte Herr Palanca.

Ein kontinuierlicher Bestand an Wohnungsbauprojekten, so fügte er hinzu, erfordere effiziente Genehmigungsverfahren, Infrastrukturentwicklung und Zugang zu bebaubarem Land.

Herr Bondoc sagte, Entwickler außerhalb von Metro Manila könnten in Betracht ziehen, Grundstücke vor Fertigstellung großer Infrastrukturprojekte zu erwerben, um die Akquisitionskosten zu steuern. „Außerhalb von Metro Manila wäre es ideal, mit dem Aufbau einer Bodenbank zu beginnen“, sagte er. Die Sicherung von Grundstücken vor der Fertigstellung neuer Straßennetze, so führte er aus, könnte es Entwicklern ermöglichen, Land vor möglichen Preiserhöhungen festzuzurren.

Herr Tan verwies seinerseits auf den Luzon Economic Corridor, eine Initiative der Philippinen, der Vereinigten Staaten und Japans, als stützendes Element der Wohnungsnachfrage in Pampanga und Tarlac.

„Die Unterstützung der US-Regierung und dann der japanischen Regierung zur tatsächlichen Entwicklung von Clark und New Clark City zieht wirklich viele Nachfrage an, nicht nur in Pampanga, sondern auch in Tarlac City und der Provinz Tarlac“, sagte er.

Er nannte Clark, Mabalacat, Angeles und San Fernando in Pampanga sowie New Clark City in Tarlac als Orte, die vom Interesse an der regionalen Entwicklung profitieren. Wie die grenzüberschreitenden Infrastrukturzusagen des Korridors voranschreiten und ob die erweiterte 4PH-Förderung ihre Kreditdynamik über den Pag-IBIG Fund aufrechterhält, gehören zu den Signalen, die im Auge zu behalten sind, während der Markt den höheren Leitzins der BSP verarbeitet.

Quelle: BusinessWorld – Berichterstattung von Juliana Chloe A. Gonzales.