Bill Ackman sagt, der Grund dafür, dass das Leben in New York City so teuer ist, sei nicht der Kapitalismus, sondern das Rathaus.

In einem breit angelegten Interview mit Fortune-Chefredakteurin Alyson Shontell für die Podcast-Reihe Fortune 500 Titans and Disruptors of Industry argumentierte der CEO von Pershing Square, dass New Yorks Erschwinglichkeitskrise ein Politikversagen und kein Marktversagen sei — und dass Bürgermeister Zohran Mamdanis Mietstopp-Agenda das Problem verschärfe.

„Lassen Sie uns New York City als Mikrokosmos nehmen und mit den Wohnkosten beginnen“, sagte Ackman gegenüber Fortune. „Sie sind so hoch, weil linke Bürgermeister es Bauherren sehr schwer gemacht haben, hier zu bauen, und Mamdani wird das Problem durch das Einfrieren der Mieten nur noch verschlimmern.“

Die Aussagen fallen Monate nachdem Mamdani, ein selbst beschriebener demokratischer Sozialist, sein Amt antrat und eines seiner zentralen Wahlversprechen einlöste: Im Juni stimmte das Rent Guidelines Board von New York City mit 7 zu 1 dafür, die Mieten für Ein- und Zweijahresverträge in fast einer Million mietstabilisierter Wohnungen einzufrieren — das erste derartige Einfrieren bei Zweijahresverträgen in der Geschichte der Stadt. Mamdani nannte die Abstimmung „einen historischen Sieg für die Mieter von New York City“. Ackman sieht das anders.

Ein Markt, der in zwei Hälften geteilt ist

Ackmans Kernargument ist strukturell. Er sagte, das Mietstabilisierungssystem von New York habe den Wohnungsmarkt faktisch in zwei Teile gespalten, wobei Vermieter die auf einer Seite eingefrorenen Einnahmen durch höhere Mieten auf der anderen Seite ausgleichen.

„In vielen Gebäuden in New York City lebt ungefähr die Hälfte der Mieter in mietstabilisierten Wohnungen mit eingefrorener Miete, und die andere Hälfte zahlt Marktpreise“, sagte Ackman. „Also erhöhen Vermieter die Mieten für den frei vermarkteten Teil, um genügend Cashflow zu erzielen, um ihre Zinsaufwendungen zu decken. Das ist eine schlechte Politik, die zum Erschwinglichkeitsproblem beiträgt.“

Er verwies zudem auf eine weitere Folge der Mietregulierung, wie er sie beschreibt: Vermieter nähmen Wohnungen vom Markt, weil sie unter den geltenden Regeln Renovierungskosten nicht wieder hereinholen könnten. Dieses Problem reicht über ein einzelnes Gebäude hinaus, denn das Wohnungsangebot in New York ist bereits knapp und jede leer gehaltene oder entzogene Einheit erhöht den Druck auf den übrigen Markt.

„Etwa 60,000 Einheiten sind vom Markt, weil Renovierungskosten unter den Mietvorschriften nicht wieder hereingeholt werden können“, sagte er. Im April 2026 meldete der Staat mehr als 57,000 leer stehende mietstabilisierte Wohnungen.

Interessenvertretungen und städtische Daten verfolgen seit Langem einen großen Bestand leerer mietstabilisierter Wohnungen, auch wenn die Ursachen umstritten bleiben. Mieterorganisationen und einige Wohnungsforscher argumentieren, dass nicht Stabilisierung, sondern Deregulierung der Erschwinglichkeit langfristig mehr geschadet habe, und weisen darauf hin, dass zwischen 1994 und 2019 mehr als 300,000 Einheiten dereguliert wurden. Eine von Mietervertretern zitierte Moody’s-Analyse kam zu dem Ergebnis, dass ein fünfjähriger Mietstopp nur etwa 6 % der Mehrfamilienhausdarlehen in der Stadt bis 2030 in Zahlungsausfallgefahr bringen würde.

Energiekosten und das Argument, mehr zu bauen

Ackman dehnte dieselbe politische Kritik auf die Energiekosten in New York aus, die er ebenfalls eher auf staatliche Entscheidungen als auf Marktkräfte zurückführte.

„Warum sind die Energiekosten im Staat New York so hoch? Weil wir die Kernenergie abgeschaltet haben, weil es 15 Jahre dauert, bis eine Pipeline genehmigt wird, und weil wir Fracking verboten haben — deshalb importieren wir Erdgas aus Pennsylvania. Das ist einfach schlechte Politik, und wir können vieles davon mit besserer Politik lösen.“

Ackman könnte sich auf die Constitution Pipeline bezogen haben, die 2012 eine Genehmigung beantragte, deren erforderliche Wasserqualitätsgenehmigung 2016 vom New Yorker DEC abgelehnt wurde, deren Ablehnung 2017 vom Second Circuit bestätigt wurde und deren Antrag nach Jahren regulatorischer Blockade im November 2025 vollständig zurückgezogen wurde — also rund 13 Jahre nach Beginn des Verfahrens, ohne dass die Pipeline jemals gebaut wurde.

Bei der Immobilienpolitik stellte er zwei gegensätzliche Beispiele gegenüber. Florida, sagte er, sei „ein unglaublich gut geführter Staat, der kürzlich dafür gestimmt hat, die Immobiliensteuern rein durch gute Politik abzuschaffen“. Das ist etwas übertrieben, im Kern aber zutreffend — die Legislative des Bundesstaates Florida hat für die Wahl im November 2026 eine Maßnahme zur Senkung der Grundsteuer auf den Stimmzettel gebracht; sie benötigt weiterhin 60 % Zustimmung der Wähler und würde eine höhere Homestead-Befreiung schrittweise einführen, statt die Immobiliensteuern vollständig abzuschaffen.

Austin, so Ackman, habe die Mieten „deutlich“ sinken sehen, „weil es leicht ist zu bauen“ — ein angebotsseitiges Argument, das von Forschern aufgegriffen wurde, die New Yorks Wohnungsknappheit als „selbst verschuldet und lösbar“ durch Zonen- und Genehmigungsreformen beschrieben haben. Das ist keine Übertreibung; die Mieten in Austin sinken seit mehreren Jahren.

Ackman zieht daraus eine klare Lehre: „Wenn man es schwer macht, dort zu bauen, wo Menschen leben wollen, und Vermietern nicht erlaubt, Renovierungskosten wieder hereinzuholen, werden sie Einheiten vom Markt nehmen.“

Das Vermögen, das er behalten will — und die Steuer, die er ablehnt

Ackmans Wohnungsmarkt-Kritik ist untrennbar mit seiner breiteren Haltung dazu verbunden, welche Art von Wohlstand die Stadt willkommen heißen sollte.

Er äußerte sich positiv über den Milliardär Ken Griffin, der in die Stadt investiert und rund 250 Millionen Dollar für eine Wohnung bezahlt habe — ein Kauf, der Gegenstand eines kontroversen Mamdani-TikTok-Videos war.

„Dieser Kauf macht ein Gebäude wirtschaftlich tragfähig, schafft Bauarbeitsplätze und bringt wohlhabende Einwohner, die Steuern zahlen“, argumentierte Ackman.

„Man will, dass die Spitzenverdiener — die nur einen kleinen Teil der Bevölkerung ausmachen — einen großen Teil der Steuern zahlen“, sagte er und schätzte, dass die obersten 10 % der Einkommen 70 % der Steuereinnahmen erzeugen. „Das ist nicht besonders unfair. Aber man will Leute wie Elon Musk nicht davon abhalten, ihre Unternehmen hier anzusiedeln.“

Er zog daraus eine direkte Linie zu seiner Ablehnung von Mamdanis anderer großer Einnahmeidee, einer „pied-à-terre“-Steuer auf Zweitwohnungen von Nichtansässigen, sowie zu Kaliforniens Vermögensteuer und warnte, dass solche Abgaben selten beim ursprünglichen Umfang bleiben.

„Sie sagen, es sei ‚einmalig‘, aber es ist nie einmalig“, sagte Ackman. „Auch die Einkommenssteuern waren anfangs klein und galten nur für wenige Menschen.“

Jüngere Fortune-Berichte haben separat darauf hingewiesen, dass Mamdanis Vorstoß für eine pied-à-terre-Steuer auf Schwierigkeiten stößt, die mit der großen Zahl nicht registrierter „ghost cars“ und abwesender Eigentümer in der Stadt zusammenhängen — ein Hinweis darauf, wie schwer solche Abgaben in der Praxis durchzusetzen sind.

Als es um Sozialismus ging, wich Ackman nicht aus: „Die Antwort ist nicht Sozialismus — Sozialismus ist eine Katastrophe.“ Dann warnte er: „Schauen Sie, was mit New York City passiert, wenn Mamdani mit der Umsetzung dieser Pläne Erfolg hat.“

Ackmans öffentliche Haltung gegenüber Mamdani reicht bis zur Vorwahl für das Bürgermeisteramt zurück, als er zusagte, eine zentristische Alternative zu finanzieren, und Mamdanis Programm als „katastrophal für NYC“ bezeichnete.

Ein Milliardärsfall für den Kapitalismus

Die Wohnungsdebatte ist Teil eines größeren Arguments, das Ackman im gesamten Interview vorbrachte: dass Kapitalismus, nicht staatliche Umverteilung oder Philanthropie, das wirksamste Instrument sei, um Erschwinglichkeit und Ungleichheit anzugehen.

Ackman hat seit Langem gesagt, dass die Bedeutung eines Menschen letztlich daran gemessen werde, wie positiv er die größtmögliche Zahl von Menschen beeinflusse.

Er verband die Debatte auch mit dem sogenannten Wealth Effect von Aktienanlagen und sagte, dass fast die Hälfte der Amerikaner nicht an den Kursgewinnen am Aktienmarkt teilnehme; diese Entwicklung führe er teilweise auf die Unterstützung für Kandidaten wie Mamdani zurück.

Anstatt zu behaupten, die USA seien zu stark von Aktienvermögen abhängig, vertrat Ackman die gegenteilige Ansicht.

„Löhne können nicht so schnell wachsen wie Aktien, also muss jeder am Aktienmarkt teilnehmen, um an den Kapitalismus zu glauben“, sagte Ackman — die Begründung, die er dafür angeführt hat, der Trump-Regierung einen Vorschlag für den später sogenannten „Trump savings plan“ zu unterbreiten, ein 401(k)-ähnliches Konto mit staatlichem Zuschuss für Arbeitnehmer ohne betriebliche Altersvorsorge.

Ob Ackmans Diagnose mit den Wohnungsdaten der Stadt übereinstimmt, bleibt umstritten, doch während Mamdanis Mietstopp in Kraft tritt, wird der Streit darüber, wer für den Erschwinglichkeitsdruck in New York verantwortlich ist, nur lauter. Ackman, der 2.7 million followers und einen direkten Draht ins Weiße Haus hat, plant offenbar nicht, sich zurückzuhalten.

Für diese Geschichte nutzten Fortune-Journalisten generative KI als Rechercheinstrument. Ein Redakteur prüfte die Genauigkeit der Informationen vor der Veröffentlichung.

Sehen Sie sich Fortunes vollständiges Interview mit Bill Ackman hier an.

Diese Geschichte erschien ursprünglich auf Fortune.com