Intercontinental Exchange, Inc. (ICE), einer der weltweit führenden Anbieter von Finanzmarkttechnologie und Daten für die globalen Kapitalmärkte, hat seinen ICE Mortgage Monitor Report für Oktober 2026 veröffentlicht. Die Analyse zeigt, dass variable Hypotheken (ARMs) bei steigenden Hypothekenzinsen wieder auf Interesse der Kreditnehmer stoßen: ARMs machten mehr als 11 % der Rate Locks aus – ihren größten Anteil seit fast vier Jahren. Diese Verschiebung fällt mit dem Zeitpunkt zusammen, an dem ICEs Conforming 30-Year Fixed Rate Index am 24. September 7,2 % erreichte. Im Gegensatz zu Festzinsdarlehen halten ARMs einen anfänglichen Zinssatz über eine festgelegte Einführungsphase – üblicherweise fünf, sieben oder zehn Jahre – und passen sich anschließend periodisch an einen zugrunde liegenden Index an, eine Struktur, die für Kreditnehmer wieder in den Fokus rückt, wenn die Festzinspreise steigen.

„ARMs werden für Kreditnehmer attraktiver, die sich Erleichterung von den heutigen höheren Festzinsen erhoffen, doch die gesamte Marktexposition gegenüber variablen Zahlungen bleibt relativ begrenzt“, sagte Andy Walden, Leiter der Mortgage and Housing Market Research bei ICE. „Es gibt derzeit 3,1 Millionen aktive ARMs mit erststelliger Hypothek, den höchsten Stand seit 5,5 Jahren, aber sie machen nur 5,6 % der aktiven Hypotheken aus. Und da sich die meisten neueren ARMs noch in ihrer Einführungsphase befinden, haben erst etwa ein Drittel der aktiven ARMs mit der Zinsanpassung begonnen.“

Angepasste ARMs auf niedrigstem Stand seit mehr als 25 Jahren

Nur 1,05 Millionen aktive ARM-Darlehen haben ihre erste Anpassung erreicht und laufen derzeit als variable Darlehen – die niedrigste Zahl seit mehr als 25 Jahren. Mehr als 90 % der seit 2022 abgeschlossenen ARMs befinden sich noch in ihren anfänglichen Festzinsphasen, während die meisten ARMs nach ihrer Anpassung vor mehr als einem Jahrzehnt abgeschlossen wurden und die Zinsanpassungen während der Straffungszyklen der Fed 2022–2023 bereits erlebt haben. Da diese angepasste Kohorte der Teil des ARMestands ist, dessen Zahlungen derzeit mit den Zinsbedingungen schwanken, untermauert ihre geringe Größe die Aussage des Reports, dass die gesamte Marktexposition gegenüber variablen Zahlungen begrenzt bleibt.

Fed-Zinserhöhung wirkt sich laut Report moderat und allmählich auf bestehende Kreditnehmer aus

Von der jüngsten Fed-Zinserhöhung wird erwartet, dass sie sich auf die meisten bestehenden ARM-Kreditnehmer moderat und allmählich auswirkt. Bei einer vollständigen Weitergabe von 25 Basispunkten an die zugrunde liegenden ARM-Indizes würde der betroffene Kreditnehmer im Median eine Erhöhung seiner Monatsrate um etwa 14 US-Dollar sehen. Neuere Darlehen, die tendenziell höhere Salden aufweisen, könnten eine deutlichere mittlere Erhöhung von rund 53 US-Dollar pro Monat verzeichnen. Wie schnell diese Änderungen eintreten, hängt vom zugrunde liegenden Index und den Anpassungsbedingungen jedes Darlehens ab, weshalb die Auswirkungen schrittweise über die angepasste Gruppe eintreten, statt alle Kreditnehmer gleichzeitig zu treffen.

Erste ARM-Anpassungen dürften 2027 begrenzt bleiben

Erste ARM-Anpassungen werden voraussichtlich auch 2027 relativ begrenzt bleiben, obwohl certaine Kreditnehmer größere Zahlungsänderungen erleben könnten. Etwa 180.000 ARMs sind für ihre erste Anpassung im kommenden Jahr eingeplant, ein moderater Anstieg von rund 150.000 im Jahr 2026, während weitere 155.000 derzeit für 2028 geplant sind. Unter den Anpassungen des kommenden Jahres wird bei rund 74.000 Sieben-Jahre-ARMs aus dem Jahr 2020 die größte mittlere Zahlerhöhung von etwa 1.066 US-Dollar pro Monat bzw. 36 % erwartet – was auf ihre niedrigeren Anfangszinsen, höheren Salden und höheren periodischen Zinsobergrenzen zurückzuführen ist. Der Zeitpunkt der Anpassungen ergibt sich direkt aus den Abschlussdaten, sodass dieser Zukunftszeitplan frühere Kreditjahrgänge widerspiegelt und nicht die aktuelle Lock-Aktivität.

Kreditnehmer mit Immobilienkrediten spüren kurzfristige Zinsänderungen schneller

Änderungen der kurzfristigen Zinsen werden voraussichtlich schneller bei Kreditnehmern mit Immobilienkrediten ankommen. HELOCs sind in der Regel direkt an den Prime Rate gekoppelt und werden monatlich angepasst. Die McDash Home Equity Daten von ICE zeigen eine mittlere Restschuld von 44.000 US-Dollar bei HELOCs mit zweistelliger Hypothek bei einem mittleren Zinssatz von 7,4 %. Eine Erhöhung um 25 Basispunkte würde zu einer Erhöhung der mittleren Monatsrate um etwa 9 US-Dollar führen. Dieser monatliche Anpassungsmechanismus bedeutet, dass Kreditnehmer mit Immobilienkrediten kurzfristige Zinsänderungen viel früher in ihren Zahlungen sehen als die meisten ARM-Kreditnehmer mit erststelliger Hypothek, die sich noch in mehrjährigen Einführungsphasen befinden.

Kreditnehmer zahlen zunehmend im Voraus, um ihre Zinsen zu senken

Kreditnehmer zahlen auch zunehmend im Voraus, um ihre Hypothekenzinsen zu senken. Points sind im Voraus gezahlte Zinsen, die bei der Beurkundung gezahlt werden, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten – effektiv tauschennehmer Vorlaufkosten gegen eine niedrigere Monatsrate. Der Anteil der Kreditnehmer, die Points zahlen, um ihren Zinssatz zu senken, erreichte im August 50 % – der höchste Stand seit Anfang 2025. Der Anteil der Kreditnehmer mit temporären Zinsabsenkungen bleibt derweil nahe den Tiefständen der vergangenen Jahre.

„Änderungen im Zinsumfeld wirken sich je nach Abschlusszeitpunkt und Struktur des Darlehens unterschiedlich auf die Kreditnehmer aus“, sagte Bob Hart, President von ICE Mortgage Technology. „Das macht zeitnahe Daten und vernetzte Technologie besonders wichtig. ICE gibt Kreditgebern und Servicern die Informationen und Werkzeuge an die Hand, die sie benötigen, um zu verstehen, was in ihren Portfolios geschieht, und Kreditnehmer zu unterstützen, wenn sich ihre Bedürfnisse ändern.“

Quelle: GlobalFinTechSeries