賣方讓步——又稱賣方抵免,在傳統貸款中稱為利害關係人出資——是指房屋賣方同意分攤買方交割成本及其他購屋支出的款項。在今日的買方市場中,賣方讓步已接近歷史高點,這意味著正在看房的買方有很大的機會為自己的購屋案爭取抵免或其他協助。但有一點必須特別注意:所有主要貸款方案都將讓步上限設在購屋價格的一小部分。

這些上限非常重要。如果你要求的金額超過貸款方案所允許的範圍,貸款機構會在交割時調降你的讓步金額,你最終拿到的會比預期少。這些上限明定於貸款機構必須遵循的準則中——傳統貸款由 Fannie Mae 與 Freddie Mac 制定,而 FHA、VA 與 USDA 貸款則分別由 HUD(美國住宅與都市發展部)、退伍軍人事務部與農業部制定。在開始與賣方洽談之前,先熟悉自己貸款方案的賣方讓步上限,能讓你在談判中處於更有利的位置。

賣方讓步上限一覽

傳統貸款的賣方讓步上限

對於以傳統貸款購買主要住所或第二住所的買方,讓步上限取決於頭期款金額。頭期款低於 10% 時,讓步上限為 3%;頭期款介於 10% 至 24.99% 之間時為 6%;頭期款達 25% 以上時則為 9%。

實際金額可能相當可觀。以 5% 頭期款購買 450,000 美元的房子為例,讓步上限為 13,500 美元;若頭期款為 20%,買方最高可獲得 27,000 美元的讓步。

讓步金額以購屋價格或鑑價值中較低者的百分比計算。讓步可用於支付交割成本、預付費用,以及最多 12 個月的社區管委會(HOA)費用。讓步不能用於頭期款、不能用來增加現金儲備,也不能計入借款人的最低自備出資。

FHA 貸款的賣方讓步上限

與傳統貸款不同,FHA 貸款不依頭期款多寡限制讓步金額。賣方讓步上限為購屋價格或鑑價值中較低者的 6%——即使買方只支付 3.5% 的最低可能頭期款,此規定依然適用。

「如果你確實需要這筆額外協助,因為你沒有存下太多錢,選擇 FHA 貸款或許對你最有利,」Neighbors Bank 購屋教育總監 Ashley Harris 表示。

在 FHA 貸款中,賣方讓步可用於支付交割成本、預付費用及折扣點數,也可用於支付預付型房貸保險費(MIP);不過在這種情況下,全額必須在交割時以現金支付,保費不得拆分為預付與融資兩部分。

賣方讓步不能支付任何部分的頭期款,也不能用於搬遷費用、償還債務,或 FHA 未強制要求的修繕。

VA 貸款的賣方讓步上限

VA 貸款對賣方支付的交割成本沒有任何上限,但將其他賣方讓步限制在房產鑑價值的 4%。

賣方可無上限支付的標準交割成本包括:VA 鑑價費、折扣點數與利率買降、貸款開辦費、稅金、產權保險及登記費。償還債務或支付 VA 融資費則屬於讓步,受到 4% 上限規範。

USDA 貸款的賣方讓步上限

USDA 貸款的賣方讓步不得超過購屋價格的 6%,且必須用於符合資格的交割成本,而非償還債務之類的額外誘因。6% 上限不適用於賣方存入代管帳戶以支付修繕的款項。

一項適用於所有貸款類型的規則

無論採用哪種貸款方案,賣方讓步通常不得超過貸款所允許的交割成本。這表示,如果買方爭取到優渥的讓步,之後卻發現交割成本低於預期,可能必須放棄賣方同意提供的部分金額。賣方抵免會同時列在貸款估價單與交割揭露書上,買方可據此比較談判取得的抵免與交割時實際收到的金額。

「這種情況我們經常看到。貸款機構通常會就交割成本提供估算,但其中許多項目不在他們的控制範圍內,而是你可以自行比價的項目。所以他們對住宅保險可能提出很好的估算,但你可能以更便宜的價格買到。突然之間,你需要的不再是 5% 的交割成本,而只有 4%,但你談判的是 5%。嗯,那筆錢並不是你可以直接帶回家的錢,」Harris 說。

買方確實還有幾種應變選擇。假設你以 400,000 美元買房,談到了 20,000 美元的讓步,結果發現交割成本只有 16,000 美元。你可以用剩餘的 4,000 美元買降利率,使交割成本提高到 20,000 美元,因為利率買降通常屬於符合資格的交割支出。或者,你也可以與賣方協商將售價降至 396,000 美元,為購屋省下 4,000 美元。

如何充分利用你的讓步上限

要將賣方讓步的效益發揮到最大,請先盤點你的交割預算,找出賣方出資對你最有幫助的部分:

• 確認上限。 與貸款機構確認你的貸款類型的讓步上限,了解哪些項目可由讓步支付,並檢視你的交割成本估算。
• 評估現金狀況。 思考你是否有足夠的現金,用於支付交割時的住宅保險、各項費用等。如果沒有,使用賣方抵免來降低這些前期支出或許是合理的做法。
• 探索利率選項。 研究折扣點數與暫時性利率買降方案,了解其成本及對每月還款額的影響。你可以考慮將部分談判得來的讓步用於讓房貸月付金更負擔得起,無論是短期或長期。
• 查看其他符合資格的用途。 如果你的貸款方案允許賣方讓步用於修繕補貼或償還債務,想想這些用途能否在你搬進新家後,為預算多留一些餘裕。

賣方讓步上限:常見問題

在傳統貸款中,我可以要求多少賣方讓步?

如果頭期款低於 10%,你可以要求購屋價格的 3%;頭期款介於 10% 至 24.99% 之間為 6%;頭期款達 25% 以上則為 9%。前提是該房產為你的主要住所或第二住所,而非投資用房產。

賣方讓步可以超過我的交割成本嗎?

賣方讓步通常不能超過貸款所允許的交割成本。此外,讓步也必須控制在各貸款方案設定的上限內。

賣方讓步上限會隨購屋價格改變嗎?

會。貸款方案將賣方讓步上限設定為購屋價格的百分比,因此購屋價格改變時,上限也會跟著改變。例如,你以傳統貸款購買 400,000 美元的房子並支付 5% 頭期款,賣方讓步上限為購屋價格的 3%,即 12,000 美元。如果購屋價格改為 300,000 美元,而你仍支付 5% 頭期款,那麼賣方讓步便不得超過 9,000 美元。

投資用房產可以獲得賣方讓步嗎?

可以。如果你以傳統貸款購買投資用房產,賣方讓步最高可達購屋價格或鑑價值中較低者的 2%。組合型貸款機構自訂規則,某些情況下可能允許投資用房產獲得最高 6% 的讓步。

如果房屋鑑價低於購屋價格,會發生什麼事?

如果房屋鑑價低於購屋價格,可能的最高賣方讓步通常會下降。多數貸款方案將賣方讓步上限與鑑價值及購屋價格中較低者,或與鑑價值掛鉤。至於 USDA 貸款,其上限以購屋價格為基準,鑑價落差通常會導致重新議價,進而降低最高賣方讓步。

資料來源:Yahoo Finance