2026年上半年（H1）工業需求保持強勁，主要由半導體、食品飲料及快速消費品（FMCG）製造商帶動，在燃料成本上升之際，這些業者尋求具現代化規格、且策略性鄰近港口與高速公路的設施。半導體板塊對菲律賓經濟尤為重要，因電子產品長期以來是該國最大出口類別，這也解釋了為何該行業的工業廠商在工業空間需求中佔有舉足輕重的地位。中央呂宋（Central Luzon）預計將是2026年之後新增工業空間的主要貢獻者，這應有利於在該區擁有龐大且持續擴張工業版圖的房地產公司。

中央呂宋的工業面貌也日益蓬勃，高價值工業廠商陸續進駐並擴展於該區龐大且先進的工業園區。過去幾年，味之素菲律賓公司（Ajinomoto Philippines Corp.）與可口可樂飲料菲律賓公司（Coca-Cola Beverages Philippines, Inc.）等主要業者已在該區租用工業空間。其他備受矚目的新進業者還包括電動車與纖維水泥製造商。

供應隨呂宋南部與中部230公頃（ha）的新工業開發案而擴大，其中包括位於丹轆（Tarlac）的TARI Estate，另預計年底前再增加190公頃，主要位於甲米地（Cavite）。

橫跨甲米地、內湖（Laguna）、八打雁（Batangas，合稱Calaba）、中央呂宋及馬尼拉大都會（Metro Manila）的傳統倉庫租金走軟，但現代化倉庫租金持續上漲。工業空置率因需求吸納增強而改善，從2025年底的14.1%降至13.1%。傳統與現代化倉庫租金的分歧，反映區域物流市場的更廣泛趨勢：租戶日益優先選擇能支援自動化與更快週轉的設施，而非較舊、成本較低的庫存。

現代化倉庫需求上升

2026年上半年，戴德梁行（Colliers）記錄到呂宋南部、中央呂宋及馬尼拉大都會的傳統倉庫平均租金環比（HoH）修正3%。同期，這些地點的現代化倉庫平均租賃費率則環比增長8%。Colliers認為，在現代化倉庫需求高漲的情況下，這是業主與開發商改造翻新現有設施的適當時機。

這些現代化倉庫的特色包括12至14公尺（m）的地面至天花板高度、最高5噸的樓板承載能力、消防灑水系統及照明設備。部分倉庫營運商更透過整合先進機器人與輸送系統，進一步實現設施自動化。Colliers指出，進一步採用科技創新，對業主與倉庫營運商提升服務、並為最先進設施爭取強勁的預租至關重要。

突顯鄰近主要基礎設施的優勢

菲律賓統計局（PSA）數據顯示，該國物流成本通脹在2026年第二季（Q2）達到16.8%，創21年新高。運輸效率低落、港口壅塞及供應鏈中斷大幅推高營運成本。相較部分東南亞鄰國，高物流成本長期被視為菲律賓競爭力的挑戰，使區位效率在工業選址中的重要性更加凸顯。

Colliers建議開發商與倉庫營運商突顯其設施鄰近主要基礎設施的優勢。該公司預期，將有更多企業（特別是電子商務與出口導向企業）進駐位於主要工業走廊、可直接通往高速公路、收費道路及港口的微型倉庫、配送中心及工廠。雖然Calaba與中央呂宋的倉庫仍是首選地點，但馬尼拉大都會的設施在微型倉儲與最後一哩配送作業方面也具優勢，非常適合希望降低都市配送成本的企業。

極大化製造業推動力

菲律賓對希望在東南亞擴張並多元化其供應鏈的國際製造商而言，仍是具吸引力的製造基地。菲律賓政府一直積極吸引來自傳統與非傳統貿易夥伴（如台灣、日本、新加坡、泰國、瑞典及巴西）的投資。

Colliers Philippines認為，開發商可透過積極參與投資促進機構（IPA）（如菲律賓經濟特區管理局（PEZA）與投資委員會（BoI））舉辦的海外貿易展覽及投資考察團，來極大化機會。開發商可利用這些活動推廣菲律賓作為製造業樞紐，並突顯進駐該國工業園區的優勢。

遊戲規則改變者，還是重大隱憂？

中央呂宋工業部門也可望受惠於Pax Silica計畫。Colliers認為，這座佔地4,000英畝的半導體與先進硬體製造樞紐，將與呂宋經濟走廊（Luzon Economic Corridor）形成互補，促進克拉克（Clark）、蘇比克（Subic）、八打雁及馬尼拉的工業活動。Colliers認為，整體房地產市場都將受惠於此計畫；隨著商業活動加速，該項目可望對住宅、辦公及酒店板塊產生正面外溢效應。該項目聚焦半導體，與全球推動晶片生產地理多元化的努力一致，若執行風險得以管理，菲律賓有望掌握部分投資流向。

然而，Colliers也點出多項政府必須解決的風險，以確保該計畫的長期可持續性。基地轉換與發展署（BCDA）近期澄清，Pax Silica將不會設置超大規模資料中心，而將專注於半導體製造活動。雖然這減輕了對資料中心所需龐大電力與水資源的疑慮，但該項目仍面臨環境疑慮、關鍵礦物來源，以及潛在貿易緊張引發的地緣政治衝突等風險——尤其是半導體產業高度依賴複雜的全球供應鏈。Colliers並認為，政府應實施大規模資訊宣導活動，以回應菲律賓民眾的疑慮。

Joey Roi Bondoc為Colliers Philippines研究部董事暨主管（joey.bondoc@colliers.com）。