據房地產顧問公司表示，菲律賓的工業地產開發商正日益放棄投機性興建（即在未確定租戶前即動工的項目），轉而選擇訂製興建與預租承諾設施，因為融資與開發成本居高不下，促使產業採取更審慎的資本配置。

「訂製興建與預租承諾設施正逐步取代投機性興建，因為電子商務、物流配送與冷鏈的租用者優先考慮為其用途打造、符合規格需求的空間。隨著需求升溫，一條北部成長走廊正在成形，以補足既有的南部地帶，」Cushman & Wakefield 在 8 月發布的第二季 MarketBeat 工業報告中指出。南部地帶是指馬尼拉以南的 Calaba 走廊，歷來主導工業開發；新興的北部走廊則以中呂宋為核心，鄰近 Subic-Clark 物流軸線及服務北呂宋的港口。

此一轉變讓開發商能在動工前確保租戶承諾，降低租賃與融資風險，同時使新增供給與尋求符合營運需求設施的租用者相互匹配。這也與疫情時期的倉儲热潮形成對比，當時開發商為搶攻暴增的電商與物流需求，競相投機性擴增空間。

房地產顧問公司 PRIME Philippines 工業市場主管 Joy Rosario-Bautista 表示，儘管經濟成長放緩、通膨升高、融資成本居高不下且燃油價格上揚，工業地產仍保持韌性。

「大家都聽過 GDP 放緩、通膨升高、融資成本上升以及燃油價格上漲。這些自然都是對製造業、物流業與電子商務造成營運成本的因素。但工業的表現不同。倉庫、製造設施與配送中心是營運性資產，」Rosario-Bautista 女士在 PRIME Philippines 於 7 月底舉行的第二季市場簡報會上表示。

她指出，開發商日益偏好預租開發等較低風險策略，因為企業尋求能提升營運效率的設施。

「企業想要的是真正符合市場需求的預租廠址，因為市場現在追求的是效率。他們希望更客製化、更貼合自身營運，因為說到底，他們要的是能支援營運且具成本效益的設施，」Rosario-Bautista 女士說。

據 Cushman & Wakefield 表示，菲律賓工業不動產市場總存量為 9,400 公頃，另有 400 公頃計畫於 2026 至 2028 年間開發。全國約有 860 公頃的工業園區正在規劃或興建中。

中呂宋佔開發管線最大份額，達 560 公頃，其次是 Cavite-Laguna-Batangas（Calaba）地區的 190 公頃，以及大 Davao 地區的 110 公頃。

Cushman & Wakefield 另表示，儘管開發成本上升，投資承諾顯示工業地產需求持續。據該顧問公司指出，菲律賓經濟特區管理局上半年核准投資額達 1,407 億披索，較一年前成長 94.42%。

「核准的投資承諾以製造業（45%）為首，其次是物流業（15%）與經濟特區開發（9%），反映出投資人對該產業生產能力的強勁信心，並預示穩健的項目管線有望在年底前持續推動就業成長，」Cushman & Wakefield 表示。

該顧問公司補充，此一投資管線，加上來自製造業、物流業、電子商務與冷鏈營運商的需求，正支撐預租承諾與訂製興建設施的擴張，即使開發商對投機性項目變得更加審慎。—— Juliana Chloe A. Gonzales