撰文：Juliana Chloe A. Gonzales

菲律賓房地產市場分析師表示，政府將住房發展共同基金（Pag-IBIG Fund）住房貸款上限提高至1000萬披索——高於先前600萬披索的上限——將擴大中端住宅市場符合資格的購屋者池。此項調整於2024年年中宣布，正值該國面臨估計超過650萬套住房短缺之際。然而，分析師警告，持續的需求增長將取決於開發商的定價紀律、交通基礎設施以及整合性城市發展。

Savills Philippines執行長Joe Curran將較高的貸款上限描述為 primarily a financing reform rather than a "pricing catalyst."

"It meaningfully expands the pool of qualified buyers who can access homes previously financed almost exclusively through commercial banks, particularly within the P5-million to P10-million price range," Curran先生在Viber訊息中表示。

他指出，主要受益者將是中端市場高端和新興優質可負擔區段的買家，特別是在馬尼拉大都會區、甲美地-拉古納-八打雁-黎剎-計順（Calabarzon）地區以及中央呂宋的優質地段開發項目。

Cushman & Wakefield Philippines研究總監Claro Cordero, Jr.表示，較高的貸款上限也有助於消化馬尼拉大都會區即將入住（RFO）共管公寓的過剩供應。

"該政策擴大了有效的買家池。然而，它並不能保證市場改善。該結果完全取決於開發商的定價紀律。那些將定價與真實借款人能力對齊者將果斷推動庫存去化；那些將擴大的上限吸收為利潤者將陷入停滯，" Cordero先生在致BusinessWorld的電子郵件中表示。

基礎設施將塑造長期需求

雖然提高的Pag-IBIG貸款上限可能改善住房可負擔性，但兩位分析師均強調，交通基礎設施和整合性城市規劃最終將決定需求能否持續。

費迪南德·馬科斯（Ferdinand R. Marcos, Jr.）總統在國情咨文（SONA）中宣布，在Pambansang Pabahay para sa Pilipino（4PH）計劃下已建成超過50萬套住房。

Curran先生表示，長期成功將取決於整合性城市開發，其中交通連接性、就業機會和公用設施將與住宅項目同步發展。

Cordero先生指出，為該計劃分配的5174.5億披索代表了公共部門執行力的"實質性調整"。然而他強調，必須維持Pag-IBIG基金的財政穩健性和審慎的信貸審核，以確保該計劃的長期可持續性。

重大交通項目也預期將重塑住宅需求型態。Curran先生表示，南北通勤鐵路（NSCR）和大都會軌道交通（MRT）7號線將打造"一個相互連接的城市節點網絡"，並指出瓦倫瑞拉和布拉坎是交通導向開發的新興樞紐。

Cordero先生將鐵路擴建描述為土地價值創造地點的數十年轉變。他引用布拉坎的馬洛洛斯作為主要機構錨點，以及聖荷西德爾蒙特作為關鍵的紓困區域。他補充說，南呂宋高速公路4號收費公路（SLEX-TR4）延伸至計順省可能創造投資機會，因為當地的土地價值尚未反映與Calabarzon工業帶連接性的改善。

經濟走廊與經濟區

呂宋經濟走廊預期將帶動對高規格工業設施和數據中心的需求。Curran先生表示，菲律賓在人工智慧（AI）和雲端運算基礎設施方面具有結構性優勢，但未來需求將取決於穩定的電力供應、具韌性的電信網路以及簡化的許可流程。

Cordero先生將該走廊描述為新興優質工業資產類別的崛起。

"沿此走廊對高規格工業空間和超大規模數據中心設施的機構性需求，預計在中短期內將大幅超越傳統吸納量，"他表示。

關於在巴拉望、米薩米斯東部和東內格羅斯的杜馬蓋地擬建的經濟區，兩位分析師均表示，這些將與Calabarzon地區形成互補而非競爭關係。

"Calabarzon持續受益於數十年累積的投資、成熟的供應鏈、熟練勞動力、既有工業園區、國際港口通路以及鄰近馬尼拉大都會區的優勢，這些都創造了顯著的競爭優勢。相反地，我們看到這些新經濟區將扮演日益專業化的角色，" Curran先生表示。

他建議，杜馬蓋地可吸引以教育機構為支撐的知識型產業，而巴拉望則可在嚴格的環境保障措施下，發展與永續產業、旅遊相關製造業和海洋資源相關的機會。

Cordero先生指出，杜馬蓋地和巴拉望提供的環境和公用設施條件，日益受到製藥製造商青睞，這些製造商尋求將生產風險從擁擠的呂宋核心區域分散出去。他補充道，米薩米斯東部因其鄰近民答那峨農業部門和清真認證供應基地，在清真投資方面具有可辯護的區位優勢。