翻轉投資長期以來一直是紐約私人借貸的支柱，但隨著成本上升與利潤收窄推動投資者轉向更大型項目，這一模式正在改變。總部位於紐約的私人直接貸款機構 We Lend 創辦人兼執行長 Ruben Izgelov 報告指出，該公司越來越多的貸款額度如今用於資助遠超標準翻新的建設工程——他預期這一趨勢將在年內持續。

We Lend 過去以在紐約及紐澤西州融資快速周轉的翻轉貸款聞名，如今越來越多地承接全新建設貸款、公寓改建，以及垂直和水平建築擴建項目。據 Izgelov 所述，傳統的翻轉模式——購買物業、投入 50,000 至 100,000 美元進行表面裝修、再轉售出去——已不再能帶來以往的回報。

「我們借款人的回報一直在壓縮，」Izgelov 說。「一般的翻轉模式不如過去那樣有效，因此投資者不得不發揮創意，這就需要更繁重、更實質性的建設與翻修工程。」

這一轉變反映在交易規模上。Izgelov 指出，經由 We Lend 處理的貸款中，建設預算已從 100,000 至 200,000 美元的範圍攀升至 100 萬至 200 萬美元。在某些案例中，建設預算如今已超過物業本身的購買價格。這一轉變改變了信用風險的性質：相較於表面裝修，更大的建設計劃可能更多地依賴於許可審批、承包商表現、撥款管理、利息持有成本，以及最終的再融資或出售執行。

為管理大型項目帶來的更高風險，We Lend 維持嚴格的審查流程。公司專注於熟悉的市場，並要求許多貸款機構會忽略的文件。在為改建或擴建提供資金之前，公司要求建築師出具確認函，證明計劃中的工程可依法進行——無需重新分區或變更許可。在房地產開發中，這一區別至關重要，因為需要自由裁量審批的項目在建設開始前可能面臨額外的審查、延遲或不確定性。對於較大的工程，總承包商必須簽署完工保證。

「我們希望總承包商對項目的投入程度與借款人一樣，但不需要他們個人擔保貸款。他們保證的是項目能夠完工，」Izgelov 解釋道。「這讓借款人和總承包商之間保持公平的競爭環境，尤其是當借款人之前沒有操作過這種規模的項目時。」

近期兩筆交易凸顯了 We Lend 目前融資項目的廣度。在第一筆交易中，一位借款人在前貸方拒絕為改善工程提供融資後，收購了一棟銀行持有的八單位建築。We Lend 為該物業改建為 16 個已全部租出的單位提供了資金。該借款人目前正與多家銀行洽談再融資，以釋放原始股權用於下一個項目。

在另一筆位於紐澤西州富裕郊區的交易中，一位借款人在建造一棟 22,000 平方英尺的投機性住宅時已完成約 85%，此時因向鄰居出售地界線而需要償還現有的私人貸款。We Lend 重組並為該筆貸款進行了再融資，提供了還款資金以及一筆適度的現金注入，以完成剩餘的建設工程。

Izgelov 警告稱，從翻轉投資轉向更大項目的投資者最常見的誤判在於時間預期。一般翻轉貸款的期限為六到八個月，但全新建設、大規模改建和擴建通常需要更長時間。他建議借款人「仔細預算在該期限內必須支付的利息。與貸款方約定內建的延展選項會有幫助，或者更好的做法是從一開始就選擇超過 12 個月的期限。我們提供 18 個月的期限，而且我們至少做過一筆 24 個月的貸款。」

他還警告不要追逐潮流而非實際的市場需求。「如果市場對那種規模或等級的項目有需求，那很好。但不要僅僅因為這是潮流，就在一個無法支撐的社區建造超級豪宅，」他說。

有關 We Lend 貸款結構的更多詳情，可查閱該公司的運作方式頁面。來源：Citybuzz。