7月待售新建獨棟住宅庫存於所有地區都出現上升——南部接近歷史高點，中西部則飆升至2008年以來最高水準——同時，銷售中位數價格跌至2021年以來最低，銷售也持續疲弱，這是美國人口普查局於8月25日公布的數據所顯示。

7月售出之新建獨棟住宅中位數價格，較一年前下跌1%，較兩年前下跌8.2%，較2022年10月高點下跌14%，降至393,800美元，為2021年9月以來最低。這些價格未包含建商為撐住銷售而提供的優惠，以及大量的房貸利率買斷成本。建商會將這些成本計入財報中所揭示的平均售價，但在人口普查局數據中並未反映；後者反映的是銷售合約中寫明的價格。

三個月平均中位數價格可平滑部分月度波動，較去年同期下跌1.5%，較兩年前下跌7.2%，至404,400美元，為2021年10月以來最低。

大型建商——也就是必須持續蓋房並賣房才能維持營運的公司——已經為這種新常態調整了將近四年。為了維持營收並保住或擴大市占率，他們下調價格、加碼優惠、並補貼房貸利率，這一組合大幅壓縮了毛利率，也重挫了淨利與股價。兩大建商 DR Horton 與 Lennar 自2024年9月中旬以來，股價分別暴跌25%與52%。每月發布的 NAHB/Wells Fargo Housing Market Index 追蹤建商降價與使用優惠的比例，可作為銷量與利潤率取捨的即時觀察指標。

所有施工階段的新建獨棟住宅銷售於7月年減5.7%，降至55,000戶，較2019年7月也下滑9%。三個月平均銷售量較一年前下降0.6%，為連續第七個月年減。由於人口普查局是在合約簽署時認列銷售，而非像成屋銷售那樣在交屋時認列，因此這一系列是觀察住房需求最即時的指標之一——今年以來也大致與房貸利率變動同步。在總銷售中，63%發生在南部、28%發生在西部，合計91%，其餘則來自東北部與中西部。

所有施工階段的獨棟住宅庫存跳升至495,000戶，為連續第四個月月增。到目前為止，今年銷售下滑與庫存增加的走勢，大致與房貸利率上升一致。與2019年7月相比，待售庫存暴增71%。從地區來看，61%的庫存位於南部——該地區也占銷售的63%——另有21%位於西部，該地區占銷售的28%。

與轉售庫存不同，轉售庫存只有在現有屋主決定出售時才會進入市場；新屋供給則可透過施工創造出來。Wolf Street 認為，這些新增供給正是住房市場最需要的，而建商也正在蓋這些房子——使整體產業在目前銷售速度下握有9.6個月的供給量，遠高於長期被視為均衡市場的約6個月水準。蓋出來，買家就會來——也許吧，前提是價格夠低、優惠夠大。

在建住宅庫存降至262,000戶，較一年前下降10%。這一下滑部分是因為部分房屋已完工，並轉入下一類別——待售完工住宅——而該類別則上升。與2019年7月相比，在建庫存增加32%。此類住宅位於施工管線中，雖已對外銷售，但尚未售出；建商有相當多資金被綁在這些庫存上，因此很有動機盡快賣出。

待售完工住宅庫存升至114,000戶，先前已自12月的高位被消化一部分。與2019年7月相比，完工庫存增加50%；與2022年7月相比，更暴增170%。建商在這些大多可直接入住的「spec homes」中投入了大量資金，因此非常積極想把它們賣掉。

各地區庫存與銷售

南部待售庫存升至301,000戶新建獨棟住宅，涵蓋所有施工階段。這比去年7月創下的歷史高點低4%，但較2019年7月高出73%——對建商來說，這是極其龐大的待售庫存。該地區銷售年減6%，較2019年下滑9%，使建商手上約有近10個月的供給量。

西部待售庫存升至103,000戶新建獨棟住宅，較去年7月下降6%，較2019年7月上升18%。銷售年比持平，較2019年下滑15%。按目前銷售速度，供給量升至9.4個月。

中西部待售庫存年增18%，較2019年7月增加60%，升至59,000戶新屋，為2008年以來最高。供給上來吧！銷售降至4,000戶；人口普查局將數字四捨五入到最接近的1,000戶，因此誤差可能相當大。在這種口徑下，銷售暴跌50%，供給飆升至將近15個月。

東北部待售庫存年增3%，較2019年增加14%，升至33,000戶新建獨棟住宅。東北部面積較小，但有許多人口密集的大城市，多戶住宅建設（共管公寓與公寓）扮演重要角色，而非獨棟住宅建設。

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來源：Wolf Street