自 2021 年以來 HELOC 餘額飆升 45%，2026 年第 2 季房貸增長跌至十年低點
重點速覽
- •2026 年第 2 季房貸餘額因與服務轉移相關的暫時性報告缺口而減少 740 億美元，年增率 1.4% 則是自 2016 年以來最小。
- •自 2021 年第 1 季低點以來，HELOC 餘額已上升 45% 至 4,590 億美元，反映屋主保留低利率第一順位房貸，並改以較高利率的第二順位信貸額度提取淨值。
- •住房債務對可支配所得比率在第 2 季降至 57.4%，為歷史第三低，遠低於 2007 年房貸危機前超過 90% 的水準。
- •約 65% 的未償房貸由美國政府透過 Fannie Mae、Freddie Mac、Ginnie Mae、FHA 與 VA 等機構擔保，將大部分房貸信用風險從銀行轉移給納稅人。
- •房貸與 HELOC 的 90 天以上逾期率均為 0.99%，大致與疫情前 2018-2019 年的水準一致，而新增法拍仍低於歷史常態。
房貸餘額因技術性報告缺口而下滑
根據紐約聯邦準備銀行《家庭債務與信用報告》，並採用 Equifax 的資料，2026 年第 2 季房貸餘額減少 740 億美元（-0.6%），降至 13.12 兆美元。紐約聯準會將這一異常下滑歸因於「因服務轉移而導致房貸信用報告出現暫時性報告缺口」。
這項技術性報告問題，與房貸發放停滯同時出現；既有房屋銷售持續下滑——部分反映廣為人知的「鎖定效應」，也就是持有 3% 房貸的屋主不願出售並改背 6% 或更高利率的新貸款——而新屋銷售儘管建商積極祭出優惠並降價，仍然疲弱。
就年增率而言，房貸餘額增加 1,870 億美元，或 1.4%，為 2016 年以來最小的年度增幅。
HELOC 餘額大幅攀升
房屋淨值信用額度（HELOC）餘額在第 2 季增加 2.8%，年增 11.6%，達到 4,590 億美元。自 2021 年第 1 季低點以來，HELOC 餘額已飆升 45%。這些數字反映的是實際動用的餘額，不包含未使用的信用額度部分。此期間房價上漲擴大了屋主淨值，為這類動用提供了抵押基礎。
屋主若想從房屋淨值中提取現金，轉向 HELOC 是一個直接的算術選擇。與其將現有 3% 的房貸再融資成一筆更大的 6% 貸款，許多人選擇保留低利率的一順位房貸，並加上一筆較小的 8% 或 9% HELOC。對越來越多家庭而言，這種做法在成本上更具優勢。
HELOC 是以房屋作為擔保的第二順位貸款，通常採浮動利率並與最優惠利率掛鉤，因此若基準利率上升，月付也可能增加。即使第一順位房貸仍維持正常還款，HELOC 違約仍可能觸發法拍並導致失去房屋，因此這類工具會為屋主、放款人及更廣泛的房貸市場增加一層風險。HELOC 也曾在房市泡沫破裂與房貸危機期間造成損失。
住房債務對所得比率接近歷史低點
住房債務對可支配所得比率——將所有房貸與 HELOC 與美國經濟分析局衡量的可支配所得相比——在第 2 季降至 57.4%。這是歷史第三低，僅次於 2020 年第 2 季與 2021 年第 1 季；當時政府轉移支付暫時推高了可支配所得。
作為背景，該比率在 2007 年、房貸危機開始之際曾超過 90%。
可支配所得包括稅後薪資，以及利息、股息、租金、農業收入、小型企業收入與政府轉移支付等收入，但不包括資本利得、股票薪酬與資本增值。
隨著家庭數量與每戶所得增加，總家庭所得 לאורך השנים 成長速度快於住房債務，因此住房債務相對所得的負擔已逐步下降。
因此，自 2004 年起，債務對所得比率的攀升便成為房貸危機前的多項警訊之一。當時消費者在房價暴漲之際大量加槓桿，透過再融資與 HELOC 將房屋當作現金來源；住房債務成長遠快於可支配所得，並在 2007 年升破 90%。
雖然違約與法拍總會隨失業等經濟狀況起伏，但廣泛性的房貸危機不會無中生有，而是由過度槓桿逐步累積而成。目前並不存在這種情況。
逾期率與法拍仍維持中等水準
房貸 90 天以上逾期率在第 2 季底降至未償房貸總餘額的 0.99%。相對應的 HELOC 逾期率則小幅升至 HELOC 總餘額的 0.99%。兩者大致與 2018 年和 2019 年的水準相當。
這些比率是從疫情期間寬限計畫中的接近零水準回升而來；當時這些計畫實際上移除了困難房貸的逾期狀態。
第 2 季新增法拍降至 55,160 件。雖然法拍數量已自寬限期的接近零低點回升，但仍低於 2018–2019 年區間的下限，也遠低於更早年份的歷史水準。
通常會推動大規模逾期與法拍的三個因素，在房市泡沫破裂時都曾出現：
- 過度槓桿——沒有過度槓桿的借款人很少違約。目前的住房債務對可支配所得比率並不顯示系統性過度槓桿。
- 房價大跌——一旦房價先前暴漲後又大幅回落，深度負資產房貸就成了大規模法拍的前提。若房價沒有明顯下跌，陷入壓力的借款人通常可以出售房屋、償還房貸，並可能保留一些淨值。
- 失業危機——在房市泡沫破裂期間，大規模失業通常會在初始危機後數年才出現，且部分是更廣泛金融危機的後果。
個別違約會經常發生，並由銀行與法律體系處理。相關成本已反映在房貸利率與費用中，只有在規模極大時才會成為系統性問題。
風險主要由納稅人承擔
約 65% 的未償房貸——包括幾乎所有次級房貸——在某種形式上由美國政府擔保。這是金融危機後最根本的結構變化之一，將相當大一部分房貸風險從銀行轉移給納稅人。
政府支持機構（Fannie Mae 與 Freddie Mac）以及政府機構（Ginnie Mae、FHA，為低首付次級房貸提供保險，以及 VA 等）向放款人購買房貸，將其打包成房貸抵押證券（MBS），再出售給投資人。若房貸產生損失，MBS 發行方會補足投資人損失並承擔損失。這些「agency」MBS 的信用風險接近零，與美國公債相近。
投資人承擔約 15% 的未償房貸風險。這些房貸未符合政府擔保資格，並被證券化後作為「private-label」MBS 出售給全球的債券基金與退休基金。
根據聯準會資料，約 4,000 家銀行與超過 4,000 家信用合作社承擔不到總住房債務的 20%。若發生大規模房貸崩盤，這些機構會受到衝擊，但不會像上一次那樣威脅整個金融體系。
