2026年11月3日，當超過60%的選民通過一項在全州大幅削減房產稅的憲法修正案時，許多佛羅里達州房主為之歡呼。

根據這項被稱為第3號修正案的措施，homestead exemption——一項將住宅部分評估價值免於課稅的減稅優惠——將從目前的51,400美元提高到2027年的150,000美元，隨後在2028年再提高到250,000美元。由於更多物業評估價值被排除在課稅範圍之外，這項減免實際上降低了房主的稅負。由於增幅分兩年逐步實施，房主要到2028年才能獲得完整的減稅優惠，而地方政府的稅收損失也將在接續的預算週期中逐步擴大。據報導，在佛羅里達購屋的新居民也將有資格獲得房產稅減免，但實施方式更為漸進。

然而，這項減稅伴隨著高昂的代價。佛羅里達州議會的研究機構估計，該修正案將使每年房產稅收減少$11.8 billion——相當於佛羅里達各縣收入減少30%，較小的市政政府收入減少13%。

雖然房主獲得了一些減稅，但稅收減少帶來的預算緊縮將以更不利的方式影響其他佛羅里達居民。Abigail Hall和Aaron D. Wood是University of Tampa的經濟學家，長期關注第3號修正案的相關辯論。他們認為，地方政府將難以用更少的資金維持基本公共服務。他們還預期將出現更廣泛的經濟後果，包括可負擔住宅的減少，以及稅負從相對富裕的房主向經濟弱勢群體更大規模的轉移。

第3號修正案的運作方式

第3號修正案的政治動力，主要來自生活成本上升以及民眾對房產稅不斷上漲的不滿。目前房產稅平均每年略高於3,000美元，但擁有較高價值房產的屋主稅負可能高出許多。

除了提高homestead exemption，第3號修正案還將租賃及商業物業的年度評估上限從10%的增幅下調至5%。由於房產稅基於資產的評估價值，這項條款實際上是限制——但並未完全排除——企業的加稅空間。例如，隨著物業升值，房東仍可能面臨可觀的年度稅負增加，而這些成本很可能轉嫁給租客。

第3號修正案明確指出，與學校相關的房產稅不在這次減稅範圍之內。它也列出地方政府使用稅款的一些理論性限制，旨在確保公共安全、基礎設施以及員工退休福利義務等基本服務的資金持續到位。然而，該措施同時規定，資金可用於地方政府和縣政府「核准的支出」——這種模糊的措辭意味著這些限制可能被突破。由於這些規則如今已寫入州憲法而非一般法律，日後若要調整，本身就需再經佛羅里達選民通過另一項憲法修正案。

誰來買單？

佛羅里達的房產稅由約640個地方政府實體徵收。由於該州不徵收所得稅，房產稅收的減少將直接衝擊地方和縣級政府。

在稅收大幅削減後，企業、房東以及其他非自住物業（如第二套房）的持有人，幾乎肯定會面臨稅負上升。這是一個典型模式：當政府為某些群體削減房產稅時，負擔便轉嫁到其他群體身上。

隨著地方政府試圖維持收入穩定，這種動態很可能上演。第3號修正案將迫使他們在其他領域加稅以彌補缺口。可能的選項包括提高州和地方銷售稅、擴大銷售稅課稅商品清單，或提高「文件印花稅」——這種稅適用於契據、債券和抵押貸款等文件。

州和地方政府也可能針對特定服務收取更高費用，例如固體廢棄物處理和雨水排水公用事業。其他選項包括提高許可證和檢查費、燃油稅，或車輛登記費等其他服務收費。

地方政府同樣可以提高與旅遊相關的稅收，例如對食品、飲料和酒店課稅。但這種做法對旅遊業有限的地區無濟於事，而且這類收入本身就波動不定。具體採取何種組合，將由各地政府逐一自行決定，因為佛羅里達的每個地方政府都自行制定預算和稅率。

基本公共服務幾乎肯定仍會受到影響。警察、消防和緊急醫療服務的資金主要由地方政府負責，對大多數縣而言，這些部門構成年度支出的最大項目。削減房產稅將造成直接打擊，尤其是在規模較小、人口較少的縣。

如果地方政府將銷售稅率提高到其權限上限，低收入佛羅里達居民將承擔不成比例的負擔，因為他們收入中用於消費的比例高出許多。他們租房而非購屋的可能性也大得多，因此任何租金上漲都會帶來更大的衝擊。

可負擔住房危機將至？

在第3號修正案的辯論中較少被注意的是，這項措施將如何影響該州的可負擔住房短缺問題。Hall和Wood認為，這項房產稅減免的結構，很可能促使各縣和開發商更有動機興建商業建築而非住宅。

住宅需要一定水準的公共服務來支持居民和當地基礎設施。事實上，在佛羅里達大部分地區，房產稅實際上是在補貼住宅開發：房主每繳納1美元的房產稅，縣政府提供這些服務的成本約為1.20美元。隨著房產稅收下降，這一差距只會進一步擴大。

因此，從地方政府和縣政府的角度來看，將重點放在商業或工業建設上，或許更有助於維持稅收穩定。但隨著住宅建設減少，而商業建設——從製造業到數據中心——持續推進，供應緊張只會推高填補這些職位所需的勞工的房價和租金。

如今第3號修正案已正式生效，佛羅里達的縣級和地方政府將面臨重大取舍。Hall和Wood相信，州政府官員將逐漸意識到這項變革有多麼深遠——以及他們的政策優先順序可能需要多快調整。隨著第一階段減免額提高於2027年生效，地方政府如何調適的最明確早期訊號，將來自他們在稅收、規費和支出方面的預算審議。

編者註：本文已更正，說明目前的homestead exemption為51,400美元，並且在佛羅里達購屋的新居民有資格以漸進方式獲得房產稅減免。本文部分內容曾出現在2026年7月30日發表的一篇先前文章中。

Abigail Hall為University of Tampa經濟學教授，Aaron D. Wood為University of Tampa經濟學副教授。本文依據Creative Commons授權轉載自The Conversation。閱讀原文。本文最初刊載於Fortune.com。