聯準會理事Michael S. Barr表示，由於房價與租金漲速超過家庭所得與儲蓄，且住房營建持續低於歷史水準，住房對許多美國人而言已越來越難以負擔。

Barr於2026年9月23日在伊利諾州芝加哥、由芝加哥聯邦準備銀行主辦的「Housing Affordability 2026: A Community Development Summit」上，發表題為「A Long-Term View on the Costs of Shelter」的演說時作出上述表示。Barr表示，相關觀點屬於他個人，未必代表聯邦公開市場委員會（FOMC）或聯準會理事會其他同事的看法。

經濟展望與貨幣政策

Barr表示，他對可負擔住房的關注已延續數十年。他曾參與住房與房貸市場改革，並推動低與中等收入（LMI）家庭取得信貸。他舉出南布朗克斯、芝加哥南區、密西西比三角洲、南洛杉磯等低收入社區的公私合作夥伴關係，作為改善可負擔住房的範例。

在聯準會理事會，Barr負責督導消費者與社區事務部門，並參與影響經濟的利率決策。他表示，聯準會追求充分就業與物價穩定，目的是創造穩定的總體經濟環境，讓家庭得以維持購買力、賺取可靠所得、取得住房，並透過購屋及其他投資形式累積資本。

Barr表示，聯準會的雙重職責是達成充分就業與物價穩定。過去一年半，經濟經歷多項衝擊，包括加徵關稅、中東衝突、俄羅斯對烏克蘭戰爭造成的持續干擾，以及近期為支援人工智慧（AI）建設而激增的投資需求。這些衝擊都推升了物價壓力。

Barr表示，經濟成長強勁、勞動市場穩固，但通膨仍高於聯準會2%的目標，且未明顯及時朝目標靠攏。他說，達成通膨目標的風險已上升，而勞動市場風險則已減退。

據Barr表示，FOMC因此需要重新校準貨幣政策，以反映職責目標之間的風險平衡。他表示，FOMC於前一週調升政策利率，他支持該項行動。他認為，經濟情勢變化已使貨幣政策偏離適當位置，此次調整使政策朝正確方向前進。

「在我的基準情境中，很可能還需要進一步的政策調整，以確保通膨及時回落至目標，」Barr表示。他補充，可持續且持久的成長有助於充分就業，而物價穩定對達成此目標至關重要。

購屋與租屋可負擔性

Barr表示，相對於所得與儲蓄的高房租與高房價，已使住房對許多美國人連續多年越來越難以負擔。

亞特蘭大聯邦準備銀行的Home Ownership Affordability Monitor包含一項可負擔性指數：數值達100以上表示中等收入家庭有能力購買中等價位住宅，低於100則表示在目前房貸利率下無法負擔。

根據該監測指標，自2006年房價崩盤後直至COVID-19疫情爆發，住宅平均而言屬於可負擔。隨後可負擔性指數持續跌破100，並於2026年7月降至68，創21年新低。Barr表示，全美許多地區的實質固定品質房價均創歷史新高。

房貸利率相較疫情前水準也處於高位。Barr表示，高房價與高利率的組合使許多家庭無法購屋。聯準會的短期政策利率會影響包括房貸在內的較長期借款利率，但也有許多其他因素影響房貸。他表示，通膨較低時房貸利率通常也較低，並指出聯準會正透過追求充分就業與物價穩定的職責朝此目標努力。

租屋可負擔性同樣已成問題。2024年約有20%的出租住宅月租在1,000美元或以下。而在1980年，經通膨調整後，有55%的出租單位租金相當於該金額。該數據包含美國人口普查局的出租住房存量，即房客自住或可供出租的單位。

目前約有一半的租屋者屬於租金負擔沉重，即至少將30%的所得用於租金，另有約四分之一的租屋者將至少一半的所得投入租金。Barr承認，在品質調整基礎上，租金上漲確實反映了住房品質與設施的改善，但他表示，對無法承受隨之而來的高租金負擔者而言，這一點安慰作用有限。

過去二十年，經通膨調整後的家庭所得增速遠低於房價。2000年至2024年間，實質家庭所得中位數成長約17%，而美國實質房價則上漲約70%。

所得成長放緩，使家庭更難累積購屋或租屋所需的前期費用。根據聯準會《美國家庭經濟福祉報告》，2024年有68%的潛在首購族表示付不起頭期款。

租屋者在搬入新居時也面臨類似的現金流障礙。前期費用可能包括第一個月租金、押金、申請費，有時還有最後一個月租金。Fannie Mae的研究指出，這些前期費用的負擔是民眾租屋或搬入新租處時最主要的財務痛點之一。

住房供給與房價

Barr表示，高房價背後的主要推力是住房供給相對需求的短缺。多年來，住房供給一直低於歷史水準。

美國住房缺口估計約為200萬至550萬戶，視採用的方法與區域差異而定。相對於約1.5億戶的美國住房存量，這些估計約占總存量的1%至4%。

Barr表示，雖然缺口占全美住房存量的比重相對不大，但可能對可負擔性產生不成比例的影響，因為住房市場需要一定程度的空置與可售存量才能有效運作。Freddie Mac估計，截至2024年第三季短缺370萬戶，而全美房地產經紀人協會（National Association of REALTORS®）則估計短缺550戶。

Barr指出造成住房短缺的四大因素。

地方法規與土地使用限制

土地是有限資源，其開發深受州與地方政府政策影響。數十年來，地方的土地使用、分區、許可與建築法規，形塑了住房可建於何處、開發密度，以及允許興建的住宅類型。

要求低密度的法規，包括僅限獨棟住宅的建設與最小基地面積，已越來越普遍，尤其是在郊區。Barr表示，這些規定限制了供給並支撐房價上漲，可能加劇短缺並推高都市中心周邊的價格。

其他地方監管障礙，包括建照申請流程，也趨於嚴格，增加了興建住宅的時間與成本，並在邊際上可能限制供給。由於許多規定由地方層級執行，各地規則的差異也隨之擴大，限制了開發商的規模經濟。

Barr表示，土地使用管制有其效益，包括對學校容量與基礎建設投資的重視，但也有成本。其中一項可能的成本，就是更高的房價使新購屋者更難負擔自有住宅。

低度營建活動已更為普遍，不再侷限於歷史上難以興建的紐約、舊金山、波士頓與華盛頓特區等城市。土地使用與其他監管限制，也導致亞特蘭大、鳳凰城、邁阿密等傳統高成長的陽光地帶市場營建放緩。Barr表示，這些市場數十年的快速成長與變化，使社區試圖減緩開發速度。

營建生產力

第二項因素是營建部門相對於經濟其他部門的生產力成長率較低。勞工統計局（BLS）數據顯示，包括住宅營建在內的營建生產力自1987年以來並無長期成長。

在其他條件不變下，較弱的生產力成長意味著更高的成本。這對利潤率構成壓力，也使興建可負擔住宅更為困難。Barr表示，生產力成長率偏低可能與營建業相對勞力密集的特性有關。

Barr表示，諸如澆灌地基、搭建牆體骨架、安裝結構系統與室內裝修等實體工序，例如無法以機器或AI取代——「至少目前還不能」。營建業已採用電腦輔助設計、建築資訊模型與數位專案管理等技術，但這些工具通常只改善協調與資訊管理，並未從根本上改變住宅的實際興建方式。隨著技術演進，營建改善的機會可能尚未被實現。

房市崩盤與大衰退

第三項因素是近二十年前房市泡沫破裂與大衰退對住宅營建業造成的傷害。住宅營建復甦非常緩慢，尤其是在房價嚴重崩跌的市場。

2007年至2012年間，新建築商數量減半，由98,000家降至49,000家。房市崩盤後，超過30%的營建工人離開該行業，另有25%退出勞動力或轉從事非正式工作。Barr形容這是技能與人力的世代性損失，並可能影響其後多年的住宅營建。

疫情需求與投入成本上升

第四項因素是與COVID-19危機及通膨相關的房價上漲。遠距工作與疫情期間保持距離帶動住房需求增加，加上建材與勞力供給受限，導致疫情後住房生產投入成本大幅上升。

2020年後，興建住宅所用材料與其他物品的成本急劇上升。根據人口普查局，新建獨住宅固定品質價格指數於2020年至2025年間上漲約40%。該指數在固定住宅大小與配備的前提下衡量興建成本的變化，因此變動反映的是營建成本，而非所建住宅類型或品質的改變。

勞力是住房營建成本的主要組成。技術營建工人的持續短缺，加重成本壓力並限制新住房的興建速度。

購屋相關的其他成本也已上升。房產稅往往隨房價上漲，而近年住宅保險成本也顯著增加，部分原因是重建成本變得更為昂貴。

房貸利率鎖定效應與租屋成本

高房貸利率加劇了可負擔性挑戰。許多家庭在2022年前受惠於極低的房貸利率，如今因面臨更高利率而較不願搬家。這種鎖定效應同時減少住房需求與供給，並削弱住房市場的活力。

約有一半的房貸利率仍在4%或以下，近80%低於6%。在供給緊張的住房市場，鎖定效應可能推高房價，因為出售房產的屋主減少所導致的供給減少，可能超過對應的需求減少。

因此，潛在購屋者面對的是更高的房價、房貸利率、住宅保險成本與房產稅。

租屋者的居住成本也已上升。2026年8月，主要居所租金的消費者物價指數較2019年12月高出34%。居住成本通膨已較2022至23年的速度大幅減緩，但居住價格仍以每年約2¾%的幅度上漲。

Barr表示，較慢的租金通膨隨時間推移可提供一些緩解，但較高的租金水準仍是許多家庭的沉重負擔，尤其是低收入租屋者。租金所得比已大幅上升，即使住房品質有所改善，所得吃緊的家庭仍需將更多辛苦所得投入居住成本。

Barr表示，LMI家庭在自有住宅與可負擔租屋兩方面都面臨更大挑戰。增加供給應有助於廣大家庭，但政策制定者也需有意識地關注低與中等收入家庭的需求，這些家庭難以找到可負擔租屋，在購屋方面面臨的阻礙更大。

社區再投資法與住房計畫

1977年制定的社區再投資法（CRA），透過鼓勵銀行服務LMI社區、擴大購屋管道，以及支持可負擔住房與社區發展投資，促進了住房可負擔性。Barr稱CRA是美國可負擔住房政策的基石。聯準會負責對其所監管的銀行執行該法。

僅2024年，CRA相關誘因就支持了超過4,300億美元的貸款與投資，用於LMI地區的購屋、小企業與可負擔住房。Barr表示，這種民間資本的槓桿效果有助於擴大可負擔租屋的供給，通常與地方社區組織及公共部門合作推動。

CRA透過頭期款補助以及與社區發展金融機構（CDFI）的合作等措施，擴大了LMI家庭的購屋機會。近年來，許多銀行與非銀行房貸機構也開始採用替代性現金流審核，以擴大潛在購屋者取得信貸的管道。

CRA也強化了低收入住房稅抵免（LIHTC）的成效，該機制40年來一直是可負擔住房融資的基本資源。投資LIHTC開發案銀行不僅可獲得稅收抵免，也因支持弱勢地區住房而獲得CRA評比考量。

Barr表示，CRA創造了投資的期待，而LIHTC則提供實現的工具，透過槓桿民間資本興建安全、穩定且可負擔的公寓，鞏固家庭與社區。LIHTC平均每年創造110,000戶可負擔住房，自立法以來累計約400萬套公寓。

多戶住宅營建是任何改善低與中等收入家庭可負擔住房策略的關鍵組成。在需求面，住房券被用來補貼LMI租屋者的所得，儘管需求遠超過供給。住房券也可正向影響供給，讓可負擔住房興建者確信租屋者有足夠所得支付租金。

國會近期通過的兩黨法案也可能有助於住房可及性。該法案包含擴大租屋補助、處理分區生產障礙的指導方針、購屋諮詢與理財教育、商業建築轉為住宅，以及支援組合屋等條款。

業界、政府與社區發展團體也在探索模組化住宅等創新營建方式，以降低成本並加快施工速度。

公私合作

Barr表示，直接在社區工作的人員——包括開發可負擔住房、為潛在購屋者提供諮詢、管理緊急救助計畫以及服務住房券領取者的人員——每天都能看到可負擔性問題的影響。家庭可能因房價而被排擠出社區，必要工作人員也可能無法在工作地點附近找到可負擔住房。

他表示，公私部門的合作未來仍將至關重要。民間在營建工法、材料與融資方式上的創新，可降低開發成本並擴大可行範圍。包括CDFI在內的金融機構透過放款與投資支持可負擔住房開發。社區發展組織則貢獻對地方需求的深入了解、與居民的關係，以及在各種情境下何者有效的實務經驗。

Barr表示，住房可負擔性的進展需要在所有這些領域採取行動，各機構與部門各盡其職並協力合作。

2026年初，Barr出席了一場聯準會會議，會中來自亞利桑那州、猶他州與田納西州城鎮的市長小組，不分政治立場，討論投資可負擔住房與改善社區的務實做法。他表示，這些市長正進行務實的艱難工作：與鄰里溝通、精簡繁瑣程序，以及投資公私合作夥伴關係。

Barr表示，地方領導人的這種投入令他深受鼓舞。他總結指出，這種務實的做法有助於在全美推動可負擔住房。

資料來源與註記

1. Barr表示，相關觀點屬於他個人，未必代表FOMC或聯準會理事會其他同事的看法。

2. 亞特蘭大聯邦準備銀行的監測指標認定，當年度購屋成本超過年度家庭所得中位數的30%時，購屋屬於不可負擔；低於30%則屬於可負擔。其可負擔性指數以100以上表示中等收入家庭可負擔中等價位住宅，低於100則表示在目前利率下無法負擔。參見 Federal Reserve Bank of Atlanta (2026), 「Home Ownership Affordability Monitor」。

3. 參見 Benjamin J. Keys and Vincent Reina (2025), 「Improving Housing Affordability」，錄於 Melissa S. Kearney and Luke Pardue 編，Advancing America's Prosperity（Washington: Aspen Institute），pp. 130–66：

4. Keys and Reina, 「Improving Housing Affordability」。租金數據包含美國人口普查局的出租住房存量，包括房客自住與可供出租的單位。

5. 參見 Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2026), America's Rental Housing 2026：

6. 參見 Melissa Kollar and Zach Scherer (2025), Income in the United States: 2024，表A-1，以及 Federal Housing Finance Agency，「Purchase-Only House Price Index®」。所得序列以人口普查局的鏈式都市消費者物價指數調整。實質房價變動則以FHFA全國房價指數經消費者物價通膨調整計算。FHFA指數衡量獨棟住宅房價變化，並非中位數價格指標。此比較旨在說明家庭購買力與房價的相對變化。

7. 參見 Board of Governors of the Federal Reserve System (2025), 「Housing」，收錄於 Report on the Economic Well-Being of U.S. Households in 2024，以及 National Association of REALTORS® (2024), 「First-Time Home Buyers Shrink to Historic Low of 24% as Buyer Age Hits Record High」，新聞稿，11月4日。

8. 參見 Jonathan Gross (2024), 「Fannie Mae Research Identifies Challenges Faced by Today's Renters」，2月1日：

9. Freddie Mac估計截至2024年第三季短缺370萬戶，而 National Association of REALTORS® 則估計短缺550萬戶。

10. 參見 U.S. Census Bureau (2026), 「Housing Inventory Estimate: Total Housing Units in the United States」，Federal Reserve Economic Data, Federal Reserve Bank of St. Louis，於2026年9月21日存取：

11. 參見 Nathaniel Baum-Snow and Gilles Duranton (2025), 「Housing Supply and Housing Affordability」，NBER Working Paper Series 33694：

12. Keys and Reina, 「Improving Housing Affordability」。

13. 參見 Edward Glaeser and Joseph Gyourko (2025), 「America's Housing Supply Problem: The Closing of the Suburban Frontier?」 Brookings Papers on Economic Activity，春季號，pp. 375–425：

14. 參見 Bureau of Labor Statistics (2025), 「Construction Labor Productivity」： Leo Sveikauskas, Samuel Rowe, James Mildenberger, Jennifer Price and Arthur Young (2014), 「Productivity Growth in Construction」，BLS Working Paper 478：

15. 參見 Thao Le (2025), 「The Scarring of the Great Recession on Construction Labor and Housing Supply」，Real Estate Economics，第25卷，5月，pp. 543–73。

16. 參見 Rose Quint (2015), 「US Government: Number of Builders Declined 50% between 2007 and 2012」，National Association of Home Builders Economic Research Blog：

17. 參見 Hubert Janicki and Erika McEntarfer (2015), 「Where Did All the Construction Workers Go?」 Research Matters：

18. 固定品質價格指數衡量在住宅大小與配備不變的前提下，興建新獨棟住宅成本的變化。參見 U.S. Census Bureau and U.S. Department of Housing and Urban Development, 「Survey of Construction」：

19. 參見 Joint Center for Housing Studies of Harvard University (2023), The State of the Nation's Housing 2023：

20. 參見 Joshua Blonz, Mallick Hossain, Benjamin J. Keys, Philip Mulder and Joakim A. Weill (2026), 「Pricing Protection: Credit Scores, Disaster Risk, and Home Insurance Affordability」，NBER Working Paper Series 34848：

21. 聯準會理事會幕僚的計算基於National Mortgage Database，資料延伸至2026年第二季。另參見 Hannah Jones (2026), 「The Slow Unlock Continues in Q1: 22.1% of Outstanding Mortgages Have a Rate of 6% or Higher」，7月24日：

22. 參見 Aditya Aladangady, Jacob Krimmel and Tess Scharlemann (2024), 「Locked In: Mobility, Market Tightness, and House Prices」，Finance and Economics Discussion Series 2024-088，2025年5月修訂：

23. 勞工統計局居住成本數據經由FRED存取；Joint Center for Housing Studies of Harvard University, America's Rental Housing 2026。

24. 參見 National Association of Affordable Housing Lenders, 「Community Re Act」：

25. 參見 Michael S. Barr (2026), 「Developing Communities through Public–Private Partnerships」，於2026年3月24日在亞利桑那州鳳凰城舉行的2026 National Community Investment Conference發表的演說：https://www.federalreserve.gov/newsevents/speech/barr20260324a.htm

26. Keys and Reina, 「Improving Housing Affordability」。

27. 參見 U.S. Congress (2026), 「21st Century ROAD to Housing Act」，H.R. 6644，第119屆國會，7月11日。

Barr演說內容的最初發布版本中，第3頁有兩個句子錯誤比較了1980年與近年租金。2026年9月28日，內容已更正為：「2024年約有20%的出租住宅月租在1,000美元或以下，而在1980年，經通膨調整後，有55%的出租單位租金相當於該金額。」