菲律賓擴大4PH計畫 助更多民眾享有可負擔優質住房
重點速覽
- •菲律賓面臨370萬戶的住房缺口，促使政府將4PH計畫從公寓擴展至水平式住宅、租賃住宅與社區型融資。
- •Pag-IBIG基金為大馬尼拉以外月收入最高34,000披索、大馬尼拉以內最高47,000披索的合格會員提供3%優惠年利率，一般合格借款人則為5%。
- •在Pag-IBIG的Early Bird Promo下，前30,000名合格借款人可在10年內鎖定3%利率，為一般五年期間的兩倍。
- •擴大版4PH包含由Pag-IBIG以3%年利率（前十年）融資、貸款期限最長30年的租賃住宅，以及強化社區抵押貸款計畫（ECMP）——9月已核發913張土地權狀，47個項目獲准，約8,000個家庭受惠。
- •Pag-IBIG與BCDA於10月8日簽署的備忘錄，目標為新克拉克市約14公頃的住宅開發用地；包括Ayala Land與Robinsons Land在內的五家大型開發商已簽署參與，將為特定項目提供優惠利率。
一個家為家庭提供安全感，也是構築未來的基礎。然而對許多菲律賓人而言，由於房價與住房成本持續超越家庭所能負擔的範圍，擁有自己的房子仍然困難。菲律賓正面臨370萬戶的住房缺口，凸顯擴大取得適足住房管道的必要性，尤其是對勞工家庭與低收入戶而言。
要縮小這項落差，住房方案不僅須顧及住宅單位的供應量，也須考量家庭的支付能力。若未同時兼顧兩者，充足的住房供應未必能轉化為最需要者的自有住宅。
政府的應對方案是「Pambansang Pabahay Para sa Pilipino計畫」，又稱4PH，旨在使自有住宅更易達成，並在全國擴大住房機會。該計畫最初設定每年興建100萬戶住房單位的目標，更宏觀的目標是在2028年前消除非正規聚落。此後，計畫範圍已擴及公寓開發之外，納入水平式住宅、租賃選項、社區型融資，以及與民間開發商和政府機構的合作，使政府能為收入、居住安排與財務狀況各異的菲律賓人，追求更廣泛的解決方案。
擴大版4PH計畫在此基礎上，整合土地、住宅開發與可負擔融資，使菲律賓勞工與低收入家庭更容易取得適足住房。
降低自有住宅的負擔
每月攤還額、利率與融資的可取得性，決定了一個家庭能否長期維持自有住宅。政府的住房貸款機構Pag-IBIG基金，透過4PH下的補貼住房貸款，致力降低這些門檻。合格借款人可享有3%的優惠年利率——特別針對最低工資勞工與低收入會員——而一般合格借款人的利率為5%。兩種利率之間的利差即是補貼生效之處，使符合優惠資格的借款人每月攤還額更低。
在擴大版計畫下，3%利率適用於大馬尼拉以外地區月收入34,000披索（含）以下、以及大馬尼拉地區月收入47,000披索（含）以下的合格會員。優惠利率以不擁有登記不動產的首次購屋者為對象，一般適用於貸款的前五年n
適用Pag-IBIG「Early Bird Promo」的合格借款人——涵蓋前30,000名借款人——可在住房貸款的前十年享有該利率，為一般五年期間的兩倍。
擴大版計畫也為水平式住宅開發開啟機會，包括定價950,000披索的房屋加土地套餐。這類開發為有意購屋者提供了公寓生活之外的選擇，回應希望擁有自家房屋與土地的家庭偏好。不符合優惠利率資格的會員，仍可在適用條款下參與相關項目並享有折扣套餐價格。
租賃住宅與社區土地所有權
可負擔住房也需要為尚未具備購屋財務能力的人提供解決方案。有鑑於此，擴大版4PH計畫將租賃住宅納入範圍，為勞工、學生及其他需要可負擔住所的菲律賓人開闢另一條途徑。對就讀國立大學的學生而言，房租與日常生活開支可能大幅增加教育成本；勞工則可能難以在工作地點附近找到價格合理的住所，導致交通支出增加並忍受漫長通勤。
為鼓勵租賃住宅開發，Pag-IBIG基金為符合資格的營建與開發項目提供融資，前十年年利率為3%，貸款期限最長可達30年。這些條件使租賃住宅開發與購屋貸款同樣納入優惠融資範圍。
該計畫也納入「強化社區抵押貸款計畫」（ECMP），協助有組織的非正規定居家庭團體，透過可負擔融資取得其佔居土地或搬遷至合適地點。此機制並非僅倚賴新建住宅，而是支持社區尋求土地的正式所有權並改善居住條件。對多年來沒有正式土地權狀、對持續居住存有不確定性的家庭而言，這也提供了另一種選擇。
今年9月，人類定居與城市發展部（DHSUD）宣布在ECMP下向受益家庭核發913張土地權狀，超過3,000人受惠。DHSUD也表示，已核准47個ECMP項目，全國約有8,000個家庭受惠。透過該計畫，有組織的團體可以集體尋求融資與政府支持，讓家庭在不必然離開既有社區的情況下，取得土地正式所有權。
強化夥伴關係
房屋的地點與價格同樣重要。位於就業中心遠處的住房，可能使勞工承受更高的交通費用與更長的通勤時間。Pag-IBIG基金與基地轉換暨開發署（BCDA）的夥伴關係，旨在透過探索在鄰近就業機會的政府土地上開發住宅，來解決這個問題。
根據10月8日簽署的合作備忘錄，兩個機構將在已確定的BCDA土地上推動住房及其他開發機會。初步重點包括新克拉克市約14公頃土地，涵蓋丹轄省Bamban的10公頃土地與丹轄省Capas的4公頃土地。Camp John Hay、Morong Discovery Park以及Poro Point自由港區也被列為未來項目的可能地點。兩個機構打算進一步探索在其他合適政府土地上開發住房的機會，或可為與公共機構及民間參與者的類似合作建立模式。
此外，DHSUD也與Pag-IBIG合作，吸引更多民間開發商加入擴大版4PH計畫。迄今已有五家大型開發商與Pag-IBIG基金簽署諒解備忘錄：Megawide Construction Corp.；透過住房品牌Amaia與Avida參與的Ayala Land, Inc.；SM Development Corp.；Filinvest Land, Inc.；以及Robinsons Land Corp.。根據這些協議，參與的開發商將為符合資格的Pag-IBIG基金會員，就特定住房項目提供優惠利率與其他獎勵。
政府也計畫推出一項融資安排，涵蓋位於精華地段、價格在300萬披索（含）以下的公寓單位。這項安排，連同Pag-IBIG與BCDA協議下後續土地的確定，以及計畫下更多開發商的加入，都將是觀察擴大版4PH如何在地落實的關鍵發展。
對菲律賓家庭而言，這些努力的意義在於擁有一個屬於自己的住所的可能性。而其長期價值，則取決於這些計畫能否有效轉化為家庭負擔得起並能安居樂業的家園。
— Mhicole A. Moral, BusinessWorld (Bworldonline)
