Wolf Street 的分析顯示，截至7月，33個較大的美國市場中，中階公寓價格已較各自先前高點下跌15%至33%。這些高點出現在2021年至2024年間，其中絕大多數集中在2022年中旬。報告以「Historic Condo Bubbles deflate in 33 charts」為題，將這些市場放在一組圖表中，並形容它們是在自身壓力下失去支撐的較大市場。

在這33個市場中，有9個市場——從加州 Oakland 到佛州 Jacksonville——中階公寓價格已下跌21%或更多；其中3個位於加州和佛州的市場，跌幅超過30%。報告將這些描述為跨越多年後出現的顯著價格下滑。

在這33個市場中，有6個市場的公寓價格已經跌破2006年 Housing Bubble 1 的高點，回到20年前的水準，也就是2005年中旬。這些市場是：

• Oakland, CA
• Sarasota County, FL
• Cape Coral, FL
• Contra Costa County (East Bay), CA
• Fort Myers, FL
• Orlando, FL

7月時，Houston, TX 和 Tempe, AZ 因公寓價格進一步下跌並跌破 -15% 門檻，加入這份33個市場名單。6月名單中的任何市場在7月都沒有退出。

另有37個較大的城市，公寓價格自各自高點以來已下跌8%至14%。此外，還有許多較小市場的公寓價格跌幅同樣甚至更大，但由於市場規模太小，未被納入此處。

為何公寓市場不同

報告指出，公寓面臨的動態與單戶住宅不同，這種動態會催生驚人的上漲與大幅崩跌。當前問題的一部分，是2020年中到2022年中兩年間令人震驚的價格暴增，在一些城市達到50%、60%，甚至70%，而這還建立在已經偏高且持續上升的價格之上。在價格見頂前的10年間，這些市場的價格已經上漲了180%至350%。

報告作者寫道：「我們看著下面這些圖表，只有搖頭。事後回看，我們心想，這些人當時到底在想什麼。」報告認為，這些龐大的公寓泡沫已開始持續消退——多數情況下是緩慢下滑，部分市場則相當劇烈。對買家、賣家、貸款機構與公寓協會而言，這種轉變很重要，因為一旦融資、費用、保險與投資者需求同時轉弱，公寓價格往往會迅速變動。

名單中的多數市場都是城市。不過，這份價格下跌超過15%的33個市場名單，還包括少數一些縣，雖然其中城市耳熟能詳，但規模太小，無法單獨列出；以及 New York County，也就是 Manhattan，而公寓在當地市場中占比很大。名單還包括一個將數個較小城市合併在一起的都會統計區。

在一些人口稠密的大城市，公寓與合作公寓占房屋交易的一大部分，甚至是多數；但在大多數其他市場，公寓只占房屋交易中相對較小的一部分，這也有助於解釋，為何相同的全國性房市背景，會在不同地方市場形成差異極大的價格走勢。

方法與數據

文中引用的價格，為 Zillow Home Value Index (ZHVI) 中「mid-tier」公寓與合作公寓經季節調整後的三個月平均值。這是一項回顧性指數，建立在 Zillow「Database of All Homes」中的數百萬筆資料之上，資料來源包括公共紀錄（稅務資料）、MLS、仲介、當地 Realtor Associations、不動產經紀人，以及全美各地的家庭。其納入的定價資料也包括非上市交易與屋主自行出售交易。

每個市場下方的表格，從左到右依序顯示：相較高點的價格跌幅、較前一個月的變化（MoM）、年增率（YoY），以及自2000年1月以來剩餘的漲幅。

回到2005年

中階公寓價格已回到2005年中旬，也就是21年前。價格已回到2005年最初出現的水準，但在2022年前幾年的大幅上漲之後，仍然非常高。

名單中的 East Bay county 包含 Concord、Antioch、Pittsburg、Walnut Creek、Richmond、San Ramon，以及許多其他較小城市。San Mateo County 則包含許多較小城市，這些城市構成 Silicon Valley 北部地區。

8%至14%的區間

在許多較大的城市，公寓價格跌幅不到15%，因此未被納入這33個市場名單。報告提供了一份37個較大城市的樣本清單，這些城市的價格自各自高點以來已下跌8%至14%。其中幾個城市距離加入上述名單只差幾個月的疲弱表現，包括 San Antonio 和 Dallas，這兩者都是美國最大的城市之一。

公寓面臨的特殊問題

有些人購買公寓是為了自住——住在市中心或海岸邊，享受開闊景觀、良好設施或便利地段。他們看重的是無須操心的生活：不必處理維修、修繕與庭院整理；門口就有服務人員；或是不必爬樓梯。另一些人則將公寓作為出租物業、短期度假出租，或度假屋。還有一些人，尤其是非居住在美國的外國投資者，購買公寓是為了把部分資金放在美國，並在遠方看著價格持續攀升。正是這些投資者，使公寓市場特別具有投機性。

報告指出的一些特殊問題包括：

• 土地與建築。 從長期來看，土地會升值，而大多數建築會折舊至零，最終被拆除。大型公寓大樓所坐落的土地可能非常有價值，但每位公寓屋主只擁有其中極小一部分；其餘投資則在建築本身。單戶住宅可能坐落在較不值錢的土地上，但屋主擁有全部土地。
• 價格過高。 過去幾年飆升的價格，在狂熱消退後，最終顯得過高。
• 特別攤派。 針對長期延宕的重要維修，龐大的特別攤派費用——或對其的擔憂——困擾著一些較老的公寓建築。這在佛州尤其明顯，但其他地區也有。
• HOA 費用上升。 許多物業的 HOA 費用大幅增加，部分原因是自然災害高風險地區的保險成本飆升，顯著提高了公寓每月持有成本。
• Fannie Mae 黑名單。 如果某棟公寓大樓被列入 Fannie Mae 的 Blacklist，該建物單位的融資會變得非常困難，交易也可能只限於知情的現金買家。
• 房貸利率恢復正常。 「Free Money」時代已結束，房貸利率大致回到正常區間；單戶住宅買家也面臨同樣問題。
• 海外買家退場。 那些在美國已經受夠的海外持有人開始出售，增加供給；同時，外國買家在美國購屋的興趣也已減弱，移除了需求。
• 新公寓的競爭。 把公寓作為出租物業的投資者，正面臨一波新完工的高階公寓大樓的激烈競爭，這些建商都在尋找租客。

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