比爾·阿克曼表示，紐約市生活成本過高的原因不是資本主義，而是市政廳。

在 Fortune Editor-in-Chief Alyson Shontell 為 Fortune 500 Titans and Disruptors of Industry podcast series 進行的一場廣泛訪談中，Pershing Square 執行長主張，紐約的負擔能力危機是政策失敗，而不是市場失靈——而市長 Zohran Mamdani 的租金凍結議程正在讓情況更糟。

“讓我們把紐約市當作一個縮影，從住房成本開始，”阿克曼告訴 Fortune。“成本之所以這麼高，是因為左翼市長讓開發商很難在這裡興建，而 Mamdani 凍結租金，只會讓問題更嚴重。”

這番話是在 Mamdani 這位自稱民主社會主義者的人上任數月後發表的；他兌現了競選期間的核心承諾：今年 6 月，紐約市租金指引委員會以 7 比 1 投票，對近一百萬戶租金穩定公寓的 1 年與 2 年租約實施租金凍結，這是該市歷史上首次對 2 年租約做出此類凍結。Mamdani 稱這項表決是“紐約市租戶的一次歷史性勝利”。阿克曼則持不同看法。

一個被一分為二的市場

阿克曼的核心論點是結構性的。他表示，紐約的租金穩定制度實際上把住房市場分成兩半，而房東則透過提高另一半的租金來彌補其中一半被凍結的收入。

“在紐約市許多大樓裡，大約一半租戶住在租金穩定且租金凍結的公寓，另一半則按市場價格支付租金，”阿克曼說。“所以房東會提高自由市場那一半的租金，以產生足夠現金流來支付利息支出。這是導致負擔能力問題的糟糕政策。”

他也指出租金管制的另一項後果：房東因現行規則下無法回收翻修成本，而將單位撤出市場。他說：“大約 60,000 個單位因為無法在租金規管下回收翻修成本而退出市場。”截至 2026 年 4 月，州政府通報有超過 57,000 間空置的租金穩定公寓。

倡議團體與城市資料長期追蹤大量空置的租金穩定單位，但其根本原因仍有爭議。租戶團體與部分住房研究者認為，去管制而非穩定制度，對負擔能力造成更長期的傷害，並指出 1994 年至 2019 年間有超過 300,000 個單位被去管制。租戶倡議者引用的 Moody’s 分析發現，若實施 5 年租金凍結，到 2030 年全市僅約 6% 的多戶住宅貸款會面臨違約風險。

能源成本與「多建一些」的論點

阿克曼也把同樣的政策批評延伸到紐約的能源成本，並將其歸因於政府決策，而非市場力量。

“為什麼紐約州的能源成本這麼高？因為我們關閉了核能，管線要 15 年才能批准，我們還禁止了水力壓裂——所以我們得從賓夕法尼亞進口天然氣。這就是糟糕的政策，而我們可以透過更好的政策修正很多問題。”

阿克曼此處可能指的是 Constitution Pipeline：該管線於 2012 年提交批准申請，紐約州環境保護局（DEC）在 2016 年拒絕了所需的水質許可，第二巡迴上訴法院於 2017 年維持該拒絕，之後在長年的監管停滯中，公司於 2025 年 11 月撤回申請——距離流程開始約 13 年，而管線始終未建成。

在房地產政策方面，他拿出兩個對比案例。阿克曼說，佛羅里達是“管理極佳的州，最近透過良好政策投票廢除房地產稅”。這說法稍有誇張，但大致符合目前進展——佛州州議會已將一項降低房產稅的措施列入 2026 年 11 月選票，且仍需 60% 的選民支持；該措施將逐步提高 homestead exemption，而不是直接取消房產稅。

阿克曼指出，奧斯汀的租金因為“很容易興建”而大幅下降——這是供給面論點，與一些研究者的看法一致；他們將紐約的住房短缺形容為透過分區與許可改革即可解決的“自我造成”問題。這並非誇張，因為奧斯汀租金已連續數年下滑。

阿克曼從這些例子中得出明確結論：“如果你讓人們想住的地方很難蓋房子，卻又不讓房東回收翻修成本，他們就會把單位撤出市場。”

他想留下的財富，以及他不想要的稅

阿克曼對住房的批評，與他對紐約應吸引何種類型財富的更廣泛主張密不可分。

他正面提及億萬富翁 Ken Griffin 投資紐約市，並為一間公寓支付約 2.5 億美元；這筆交易也成為 Mamdani 一段具爭議性的 TikTok 影片的主題。

“這筆交易讓一棟建築在經濟上可行，創造了建築工作，並吸引繳稅的富裕居民，”阿克曼主張。

“你希望收入最高的人——他們只佔人口的一小部分——承擔稅收的大部分，”他說，並估計收入前 10% 的族群貢獻了 70% 的稅收。“這並不是特別不公平。但你不希望阻止像 Elon Musk 這樣的人把企業設在這裡。”

他把這種觀點與自己反對 Mamdani 另一項主要財源構想直接連結在一起：針對非居民擁有的第二套住房徵收 pied-à-terre 稅，以及對加州財富稅的反對，並警告這類稅負往往不會只停留在原始範圍內。

“他們說這是‘一次性’，但從來不只是一次性，”阿克曼說。“所得稅一開始也很小，而且只適用於少數人。”

Fortune 近期報導也另外指出，Mamdani 推動 pied-à-terre 稅遇到與紐約市大量未登記“ghost cars”以及缺席屋主相關的複雜問題，凸顯這類稅制在實務上難以執行。

談到社會主義時，阿克曼毫不保留：“答案不是社會主義——社會主義是一場災難。”接著他警告說：“如果 Mamdani 成功推行這些計畫，看看紐約市會發生什麼。”

阿克曼公開批評 Mamdani 的立場可追溯至市長初選時，當時他承諾資助一個中間派替代選項，並稱 Mamdani 的政綱對紐約市“災難性”。

一位億萬富翁對資本主義的辯護

住房辯論只是阿克曼在整場訪談中提出的更大論點之一：解決負擔能力與不平等問題，最有效的工具是資本主義，而不是政府再分配或慈善。

阿克曼長期以來一直認為，一個人生命中的重要性，最終取決於他對最多人的正面影響程度。

他也將這場討論連結到所謂股票投資的“財富效應”：近半數美國人沒有參與股市上漲，而他將這一動態部分歸因於對 Mamdani 這類候選人的支持。

阿克曼沒有主張美國過度依賴股市財富，反而採取相反觀點。

“工資不可能像股票那樣快速複利成長，所以每個人都需要參與股市，才能相信資本主義，”阿克曼說——這也是他向川普政府推介後來成為“Trump savings plan”的理由；這是一種類似 401(k) 的帳戶，搭配政府配對，目標是沒有雇主退休計畫的勞工。

阿克曼的診斷是否符合紐約自身的住房數據，仍然存在爭議；但隨著 Mamdani 的租金凍結生效，關於誰該為紐約的負擔能力壓力負責的爭論只會更加激烈。阿克曼擁有 2.7 million 名追蹤者，且能直接與白宮聯繫，看來不會打算保持沉默。

本報導中，Fortune 記者使用生成式 AI 作為研究工具。編輯在發布前已核實資訊正確性。

在此觀看 Fortune 與 Bill Ackman 的完整訪談。

本故事最初刊載於 Fortune.com