菲律賓過去 25 年的成長故事，是全球持續時間最長的成長故事之一。包括資訊科技與商業流程管理（IT-BPM）產業、海外菲律賓勞工匯款，以及年輕且通曉英語的勞動力在內的關鍵動力，支撐了這一擴張。

其中，IT-BPM 產業推動了大馬尼拉地區以外的就業成長，協助在全國各地建立綜合型城鎮，並帶動新興地區對辦公室、住宅及零售空間的需求。如今，人工智慧（AI）正在改變這一動態，市場需要重新配置，以最大化 AI 能夠帶來的效益。

AI 常被描述為經濟成長的動力，或是可能消除工作、使產業過時的力量。IT-BPM 產業是這場討論的核心。該產業在 2025 年約占國內生產毛額的 8%，支撐 189 萬個就業職位，同時也對其他產業產生乘數效應。

這對菲律賓房地產的影響，對企業使用者、開發商、投資者及房東而言都十分重大，因為他們的決策最終取決於需求來自何處。AI 正在重塑房地產需求形成的底層結構。與其說市場會直接收縮，更可能出現的是分多個階段展開的重新配置。

Microsoft Corp. 的《2025 Work Trend Index》描述了類似的發展進程。該報告指出，AI 將從現有工作的助理，逐步發展至由人類管理代理團隊，最終整個工作流程及組織都將圍繞人類與代理組成的團隊重新設計。雖然這一框架聚焦於團隊，但也對房地產市場具有影響：系統先建立，生產力隨後提升，廣泛的經濟轉型則會接踵而來。

透過數位化擴張

各行各業的企業仍在為採用 AI 奠定基礎，包括將紀錄數位化、標準化工作流程，以及建立能有效擷取、儲存及使用資料的系統。在這一階段，AI 加速數位轉型，但不會取代人類判斷。

大多數組織仍處於採用初期，相關計畫包括試點及部分實施。Microsoft 將這一時期描述為 AI 主要扮演助理角色，協助人們更有效率地完成工作，但不會從根本上改變組織的結構。這與目前的採用模式一致，因為企業仍在建立 AI 整合所需的數位基礎。

AI 產出的結果取決於查詢如何設計，以及結果如何解讀，尤其是在資料仍不完整或尚在整理的情況下。因此，人們仍需釐清輸入、解讀輸出，並將其與現實條件連結。人力也仍負責整理資料、界定流程及評估結果。

對房地產市場而言，這意味著在 AI 採用初期，就業仍是空間需求的重要驅動因素。目前，這一轉型更著重於重新導向人力需求。建立能支援更廣泛 AI 使用的系統仍需要人力資本，而這些基礎工作將決定未來能多有效地運用這項技術。

透過系統效率壓縮

隨著系統成熟並變得更加穩定，工作的性質將發生變化。最初需要人力投入的任務，將日益由 AI 工具以更高程度的自主性完成。過去依賴人工輸入的活動，包括資料輸入、資料處理及基本分析，都將變得更有效率。

隨著時間推移，人類參與例行工作的程度預計將下降，人力則轉向監督及控制。產業預測已反映出這一趨勢的部分面向：營收持續成長，但人員數量增幅放緩，顯示每名員工的生產力提高。

這與 Microsoft 所觀察到的現象一致：智慧能力日益可按需取得，使組織能在不按比例增加人力的情況下擴大產出。實際而言，成長對人數的依賴降低，更取決於人員與 AI 系統協作的效率。

對房地產而言，這削弱了就業與空間需求之間長期存在的關係。由執行高密度、例行性工作的員工所產生的辦公室需求可能減弱，但與高價值工作及專業化相關的需求預計仍將存在，為企業使用者及辦公室開發商帶來不同的空間需求。

AI 經濟中的新需求

雖然 AI 可能降低某些職能的人力需求，但也能創造新的需求來源。隨著資料量增加，對資料基礎設施的需求將上升。這包括支援數位活動的資料中心、伺服器基礎設施及配套網絡等實體設施。

這些資產在傳統企業使用者之外，創造了新的房地產需求來源。它們是高度依賴房地產的設施，具有特定的地點、連接性及監管要求，而這些要求可能持續演變。

菲律賓在今年稍早加入的 Pax Silica 倡議，是這類需求可能如何發展的一項指標。在該倡議下，新克拉克城被確定為擬議中的 4,000 英畝 AI 專用工業樞紐所在地。該項目旨在吸引科技公司、先進製造業、研究機構及與 AI 相關的投資。

相關規劃仍處於早期階段，實際需求將取決於執行及落實。對房地產市場而言，這一擬議樞紐的發展，將成為規劃中的 AI 相關活動能否轉化為基礎設施及配套房地產需求的重要指標。不過，若 AI 相關產業在菲律賓建立更大規模的存在，該項目仍展示了可能出現的機會類型。

這些機會可能不僅限於資料中心，還包括工業園區、研究設施、住宅、物流、零售設施，以及主要就業及投資中心周邊通常會出現的其他配套開發。

能源是另一項重要考量。AI 系統及基礎設施需要可靠且可擴充的電力，將帶動從發電到儲能的能源相關基礎設施需求增加。

與此同時，工作的性質正變得更加複雜。傳統職位所需的人數可能減少，但對專業化及以價值為導向的職位之需求預計將增加。Microsoft 執行長 Satya Nadella 曾表示，AI 不會降低人力資本的重要性。相反，隨著 AI 能力擴大，以及組織日益將人力資本與他所稱的「代幣資本」結合，判斷力、專業知識、人際關係、創意及模式辨識能力將更具價值。

這些發展將實際上重新分配需求。持續的經濟成長取決於其效益分配的廣度。如果收入集中於少數人手中，購買力便會下降，進而影響辦公室、住宅、零售及工業資產的需求。

房地產對此尤其敏感，因為房地產依賴與財務能力及投資者信心直接相關的長期承諾。市場面臨的一項核心挑戰，是找出能夠維持收入、抵銷傳統職能所需人數下降的新角色。

隨著 AI 融入經濟體系，新產業、新技能組合及新角色將成為維持房地產市場需求的核心。Microsoft 將這一發展稱為「Frontier Firm」的出現，即透過結合人類專業知識與 AI 能力，創造新的經濟價值形式。

AI 並非只是取代經濟活動，而是改變價值創造的地點及成長產生的方式。

重塑市場

AI 革命正推動房地產市場重組自身。初始階段聚焦於建立系統，隨後效率提升可能削弱某些類型的需求。隨著時間推移，基礎設施、科技及不斷演變的經濟活動可能帶來新的需求。

這一過程將在資產類型、地點及功能之間重新分配需求。不僅會影響需要空間的地點，也會影響市場所需的開發類型。隨著需求演變，辦公室、住宅、零售、酒店及工業市場各自回應不同的驅動因素。因此，市場將重新配置，以適應不斷變化的環境。

有些人可能將 AI 視為對現有職位的威脅，但 AI 同時也正帶來下一階段的成長。定義菲律賓過去 25 年的成長動力正在演變，並日益依賴價值及專業化。正如 Microsoft 的研究所指出，組織正轉向一種新的營運模式，成長越來越由人類判斷與 AI 能力的結合所驅動，而不再僅僅依靠人力。

市場將經歷多個階段：隨著系統建立而擴張，隨著效率提升而調整，最終在新的需求形式出現時重新分配資源。

對於一個由長期承諾所定義的產業而言，市場參與者面臨的挑戰，是辨識新興角色，預測需求將由什麼創造、在哪裡出現及採取何種形式，並及早定位自身以參與其中。對開發商、投資者及企業使用者而言，問題已不再只是需要多少空間，而是成長下一階段需要何種空間，以及需求將在哪裡出現。

David Leechiu 是 Leechiu Property Consultants, Inc. (LPC) 的執行長兼創辦人。