作者：Janlo de los Reyes

約五分之四的菲律賓商業及企業房地產（CRE）領袖認為，人工智慧（AI）將在未來三至五年大幅形塑其房地產策略。然而，目前僅18%已超越監測與部署階段，將 AI 完整整合至營運中，並為組織因應 AI 帶來的變化做好準備。

這是 JLL《2026年未來工作調查》的重要發現之一。該調查探討組織如何管理 AI 轉型、生產力要求、風險管理及投資組合策略。這項全球調查於今年1月至4月進行，收集了菲律賓100名企業房地產領袖及高階主管的回覆。受訪者來自20個產業的組織，員工人數從至少500人至超過10,000人不等。

AI 執行障礙

儘管79%的領袖承認 AI 將影響其投資組合，許多組織仍停留在規劃階段。這一落差反映出，在採用初期評估 AI 對組織的影響相當複雜。

在目前推動 AI 轉型的組織中，48%仍在分析 AI 對 CRE 職能的影響，46%則在監測 AI 趨勢。約44%正在模擬 AI 對其投資組合的影響，42%則在模擬其對新據點的影響。另有43%正與業務及人力資源（HR）團隊合作，以推動組織動員。

約73%的組織預期公司勞動力將擴張。在持有此項預期的產業中，銀行及其他金融服務業排名第一，其次為專業及商業服務業與醫療保健業。相較之下，營造及工程業以及製造業預期勞動力將縮減。

與此同時，65%的組織認為 AI 將重新塑造人類職務，35%則預期自動化將導致部分職務減少。在預期職務將被重新塑造的產業中，銀行及其他金融服務業、醫療保健業、製造業以及專業及商業服務業居前。在預期自動化導致職務減少的產業中，營造及工程業以及銀行及其他金融服務業居前。

這些發現為 AI 將減少就業還是創造新工作這一爭議提供了更多背景。研究承認勞動力可能縮減，但也指出，採用 AI 可能帶來就業創造及職務重新設計。勞動力縮減可能導致職位消失，並降低對辦公空間的需求。相反地，銀行及其他金融服務業、醫療保健業、製造業以及專業及商業服務業的勞動力擴張，可能帶來額外辦公空間需求，整體辦公室租用需求因此仍可能呈現淨正成長。

人才稀缺也成為潛在的關注事項。約55%的組織認為，AI 將要求勞動力快速重新培訓，並掌握新的技能組合。最可能有此預期的產業包括銀行及其他金融服務業、營造及工程業、資料中心、醫療保健業以及專業及商業服務業。另一方面，45%的組織認同，AI 增強能力可讓員工執行更高價值的工作，從而改善人才取得。科技及數位企業在這一群組中居首。

能力缺口超越預算限制

預算限制在未來幾年 AI 採用及價值創造的主要限制因素中，排名低於前五名。這或許有助於解釋為何許多組織仍停留在監測與分析階段。即使已有可用預算，組織仍將推動變革所需的專業能力不足、跨團隊協作困難，以及仍在發展中的國家 AI 策略，視為創造價值的主要障礙。

為最大化個別員工生產力，未來主要投資優先事項包括關鍵基礎設施，尤其是先進科技與 AI 支援，以及可靠的科技基礎設施。可調整的個人空間及活動導向型工作場所，分別在提升生產力的因素中排名第三及第四。至於體驗差異化因素，組織正聚焦於員工福祉設施及工作與生活管理服務。

這些發現凸顯房地產在創造價值方面所扮演的角色。疫情之後，組織更加重視辦公室支援員工生產力的能力。

可負擔性形塑投資組合執行

在建築層面，組織新興的優先事項包括長期策略定位、AI 驅動建築，以及建築品質與設施。

這與市場上目前觀察到的「追求優質」趨勢一致，因為租戶正尋求位於新建高級及具認證建築中的更佳空間。除了成本考量之外，這項轉變也受到以下因素影響：尤其是跨國企業（MNCs）需要與環境、社會及治理（ESG）目標保持一致；市場對科技支援辦公室的需求增加；以及希望透過優質地址吸引人才。

在供應方面，鑑於單是都會區就有大量老舊存量，這些趨勢進一步強化了資產提升的必要性。隨著環境快速變化，建築物業主必須維持相關性，否則可能面臨過時的風險。

在工作場所層面，辦公室變得更加重要。問題不再只是組織需要多少空間，而是組織希望為員工打造何種類型的環境。辦公室已如同其他資產類別般成為體驗型空間。受訪者將多樣化的協作空間、飯店級服務交付、客製化使用者體驗，以及創新與實驗性方法列為新興優先事項。

AI 轉型正影響總佔用成本（Total Cost of Occupancy），也造成抱負與可負擔性之間的落差。雖然組織希望採用智慧建築科技，但 AI 驅動的勞動力自動化及科技基礎設施需求仍是主要關注事項。通膨壓力、營運成本上升，以及能源與公用事業支出，也構成重要成本來源。這些壓力可能減少可用於其他長期策略定位及轉型投資的預算。

策略行動框架

JLL 的研究結果指出三個行動領域。

首先，組織需要為多種勞動力未來做好準備。鑑於工作安排日益多元，組織可以針對不同模式進行規劃，包括完全遠端、混合辦公，以及全面返回辦公室的情境。辦公空間預期仍將扮演關鍵角色，因此投資於兼顧生產力與福祉的工作空間十分重要。組織也可以透過採用不同租期及維持樞紐與衛星據點的空間布局來保留靈活性，所使用的形式可以是傳統辦公空間或彈性辦公空間。

其次，組織需要在保留選擇彈性的同時，解決能力缺口。這包括建立內部能力，並在缺乏內部專業知識時與 AI 專家合作。

最後，組織需要建立感知機制及決策敏捷性。這要求 CRE、HR、資訊科技（IT）、財務及營運團隊之間加強協作。除了定期追蹤空間使用情況、AI 採用程度及員工偏好，也應優先制定在何時投資或調整資源的明確規則。

歸根究柢，能在 CRE 轉型中領先的組織，將是那些為未來建立適應能力的組織。

Janlo De Los Reyes 擔任 JLL Philippines 研究與顧問部主管。