更严格的贷款规则将投机者挤出拍卖市场

26岁的金有智叹了口气。“没成功，”她说，“我曾抱很大希望。”

那是8月24日上午，位于松坡区的首尔东部地方法院101号法庭。待拍标的物是一栋低层多户型住宅——在韩国俗称“别墅”——位于江东区岩萨洞，评估价为5.04亿韩元（37万美元）。它吸引了11名竞买人，比当天审理的任何其他案件都多。金有智特意请了上午的假，坐在31岁的哥哥金范俊身旁。金范俊是第一次参加房产拍卖投标，他原本估计自己成功的机会约为80%。

随后法官宣布了结果。“本案最高应价为4.3607亿韩元，”他说。金范俊出价3.7亿韩元，比中标价低了6607万韩元。兄妹俩没有为此多作停留；他们当天下午还得回去上班。

他们并不是场内仅有的年轻竞买人。现场约有10名二三十岁的人，其中包括27岁的姜智允，她在可乐洞一栋别墅的竞标中失利。

“首尔的房子太贵了，所以我想找尽可能便宜的方式买房，就这样了解到了拍卖，”她说。“今天虽然输了，但我并不太失望，因为积累经验最终可能带来好机会和好房子。”

房价上涨和房地产监管收紧正将越来越多二三十岁的韩国人推向法院。没有父母的帮助，即使把财务状况拉伸到极限，他们也远买不起首尔的一套公寓。于是他们转而在拍卖中购买别墅，等待换房升级的机会。房产拍卖市场复杂且高风险，多年来一直属于懂得解读它的中年专业人士。问题是，为什么年轻人如今也在进入这个市场。

法院数据证实了这一趋势。据法院登记信息广场（Court Registry Information Plaza）数据，1月至7月，共有20,619名买家登记了拍卖房产的所有权。其中5,556人——占总数的26.9%——年龄在19至39岁之间，较上年同期增长18.3%。19至29岁买家的占比增长更快，达24.8%，而所有年龄段的平均增幅为17.2%。从更长的时期看，这一转变更为明显：19至39岁的买家从2021年的5,759人增至去年的8,361人。

这一变化背后有两股力量：公寓价格上涨以及随之而来的贷款规则收紧。

“随着公寓价格持续上涨、贷款规则不断收紧，潜在的购房者似乎转向拍卖，寻找更可负担的购买方式，”GG Auction高级专家顾问李柱贤表示。

可租的全租房（jeonse，韩国的一次性押金租赁制度，租户支付大额可退还押金而非月租）房源也在减少，进一步加大了压力。

位于京畿道水原的Master Auction Academy的一名负责人表示，该校近期的新学员中约有一半为二三十岁，显示年轻人的兴趣日益浓厚。“随着全租房房源消失，人们似乎抱着‘不如干脆买下’的心态转向拍卖，”该负责人说。

江西区花谷洞的一名房产中介描述了同样的转变。“过去新婚夫妇主要咨询全租房，但近四五个月来购房咨询也增加了，”该中介说。

用来居住的房子，而非炒卖

如今进入拍卖市场的年轻买家想要的是自住房。直到去年上半年，拍卖市场吸引的多是从事“差距投资”——即买家用新租户的全租押金支付房产大部分价款——以及短期倒卖低层多户型住宅的年轻竞买人。当时拍卖市场的贷款规则较宽松，也没有居住要求。

2025年6月27日宣布、次日生效的贷款措施改变了这一趋势。新规将用于支付拍卖中标后剩余价款的贷款上限定为6亿韩元，并要求中标者在六个月内搬入该住房。市场由此转向资金充裕的买家和自住者。

二三十岁的买家通常没有太多现金，但他们可以申请首次购房者贷款，该贷款优待从未拥有过住房的人，同时要求购房者本人居住在该住房内。

“当房地产监管像现在这样广泛时，融资至关重要，而没有住房的年轻人具有优势，”Eduwill Real Estate Academy院长沈裕善（音）表示。“有一种趋势是，年轻买家利用相对容易进入的拍卖市场融资，获得可以自己居住的房子。”

这些买家实际能负担得起的，是首尔外围的中低价公寓和低层多户型住宅——一幅由预算约束画出的地图。据专门提供法院拍卖和公卖数据的GG Auction称，首尔公寓的成交价已连续四个月超过评估价的100%，这意味着传统的拍卖折价实际上已消失。长期以来，这一折价正是拍卖市场对愿意承担风险、以低于评估价购房的买家的主要吸引力所在。

“在首尔主要地段买一套公寓至少需要3亿到4亿韩元的自有资金，所以入场根本遥不可及，”金范俊说。“我把别墅视为一个现实的折中选择。”

也有人成功。24岁的卢炫静（音），网名“Hyunfree02”，去年年底以近2亿韩元的价格在江西区购得一套低层多户型住宅，比附近类似房屋的价格低约20%。该房产位于首尔小规模社区更新模式“Moa Town”下推进重建的区域。她的做法被韩国人称为“momtech”——住在一处普通房产中，等待其价值或重建前景提升。

“我对靠近地铁站、周边基础设施，尤其是不必再为全租或月租担忧的安全感非常满意，”她说。“现在我有了自己的住处，我会攒钱，之后再决定是继续住还是卖掉。”

兴趣在增长，风险也在增长

这种兴趣不太可能消退。AI驱动的法院拍卖分析平台Yoiddang表示，过去三个月中，45至64岁用户占其用户群的63%，18至34岁用户占22%。该公司称，年轻用户的增长是最明显的人口结构趋势。

“年轻用户积极将AI等工具生成的数据纳入他们的决策，”该公司负责人说。

预计未来几个月将有更多房产进入法院拍卖。包括为首尔各区政府等机构授课的拍卖讲师金源荣（音）在内的专家表示，流入的房产中包括文在寅前政府时期大量借贷的第一波买家所购的公寓。

低层多户型住宅预计也将大量出现，其背后是自2023年以来尤为显著的全租危机。主要有两种模式：一是“罐头全租”（kkangtong jeonse），即房产的押金接近或超过该房的售价；二是“逆向全租”，即市场通行押金低于房东仍欠现有租户的押金。

供应激增既是机遇，也是警示。房产之所以进入拍卖，是因为出了问题，而问题并不总能在标的清单中看到。

“拍卖显然在增加，但出现问题的可能性也在同样快速地上升，”沈裕善说。“未能分析隐性质押、租户权利主张及其他法律权益的买家可能付出沉重代价，因此他们在投标前应彻底研究流程。”

对于被首尔公寓价格挤出市场的年轻买家来说，拍卖法院是仅存的少数入场渠道之一。

“如果政府只进行监管而不解决房价上涨的根本原因，需求总会找到缝隙，”新韩证券房地产专家顾问梁智英（音）表示。“由于拍卖实际上是用少量资金投资住房的唯一途径，年轻人明知风险很高，仍在蜂拥而至。”

本文来自《韩国日报》（The Korea Times的姊妹报），由生成式AI系统翻译并由The Korea Times编辑。