房地产长期以来一直是美国投资者认为最佳的长期投资之一，且这一地位已持续十余年。它也是多数人无法按所需规模进入的资产类别，因为进入门槛、较高首付、流动性差的所有权结构、复杂融资以及地域限制，历史上都将有意义的参与机会限制在拥有充足资本和本地经验的人群中。

多年来，区块链技术一直承诺改变这一局面。到了2026年，问题不再是技术是否可行，而是围绕它的法律、监管和运营基础设施是否已经跟上，足以让普通投资者真正享受到这一承诺。

答案比支持者或怀疑者通常承认的都更为复杂，而承诺与现实之间的差距，在加密货币抵押与代币化房地产这两类既不同又相关的应用中最为明显。这两类应用正同样吸引大量关注，也同样引发高度谨慎。对投资者、放贷机构和物业运营方而言，这意味着故事已不再只是将所有权数字化；而是现有房地产工作流程是否真能支持一种新的资产流转方式，同时不破坏使房地产交易具备法律效力的产权链条。

代币化房地产究竟是什么

代币化是将实体房产中的所有权权益转换为记录在区块链上的数字代币的过程。每个代币代表基础资产的一部分，可在无需传统房地产所要求的大量纸面交割流程的情况下买卖和转让。法律文件会被设计为使房地产代币能够代表不同类型的权益，包括对底层物业的直接所有权、持有房地产实体中的股权，或以房地产作为抵押担保的债权权益。

2025年，全球代币化房地产资产价值已超过100亿美元，主要受益于欧盟和美国的监管明晰以及与去中心化金融协议的集成。尽管增长显著，房地产仍是更广泛现实世界资产代币化市场中规模最小的主要类别。到2026年年中，该市场链上规模已达到270亿至310亿美元，由BlackRock、Franklin Templeton和Apollo领跑。房地产本身的链上规模约为7亿至10亿美元，受制于物业管理复杂性和二级市场流动性不足。

这一更广泛代币化市场与房地产板块之间的差距，说明了摩擦仍然存在于何处。将美国国债代币化在运营上相对直接，因为资产标准化、法律权利简单，而且没有持续管理责任。将出租物业代币化则涉及产权保险、物业管理、维修准备金、按辖区而异的法律结构，以及一个过于薄弱的二级市场，以至于代币持有人在需要退出时并不总能顺利离场。

正在推进的加密货币抵押用例

尽管物业股权代币化发展缓慢，但另一种更直接实用的用例已获得进展：将加密货币持仓作为抵押品，用于为房地产购买融资。已经积累了大量数字资产财富的加密货币持有人面临一个具体问题。他们的资产从加密世界的意义上说具有流动性，也就是可以即时出售，但若将其变现作为首付款，可能触发规模可观的资本利得税事件。将加密货币作为房地产贷款的抵押品，可以绕过这种变现及随之而来的税务事件。

目前已有多家金融科技放贷机构提供加密货币抵押房地产按揭。Milo Credit允许借款人以Bitcoin、Ethereum和stablecoins作为抵押。Figure Technologies和BlockFi也已进入这一领域。其条款与传统按揭不同：由于抵押品波动较大，贷款价值比更低；借款人必须将抵押品价值维持在阈值以上，否则将面临追加保证金要求；利率则反映了放贷机构承担的额外风险。

Joined Crypto首席营销官Gilberto Valzania对此表示：“我们看到的不仅仅是一种融资趋势，而是对区块链基础设施能否在全球最古老、法律结构最复杂的资产类别之一中经受住考验的第一次真正压力测试。长期以来，加密货币持有人资产充裕，却因流动性与借贷无法用同一种语言沟通而被挡在房地产市场之外，而这些平台终于在搭建那座桥梁。风险不在技术本身；风险在于，大多数司法辖区的监管机构仍在起草规则，而交易已经在发生。”

2025年与2026年的监管变化到底改变了什么

2025年通过的GENIUS Act为stablecoins确立了首个联邦监管框架，要求发行方以100%储备支持，并按月披露信息。正在国会推进、预计于2026年生效的Clarity Act，则为数字资产更广泛的监管提供进一步指引。直到最近，这种监管清晰度的缺失一直是机构大规模参与代币化房地产的主要障碍。

Deloitte发现，全球12%的房地产公司已经实施某种资产代币化解决方案，另有46%正在试点。EY-Parthenon与Coinbase的一项机构调查显示，76%的公司计划在2026年前投资某种形式的代币化资产。到2026年，高净值个人预计将把其投资组合的8.6%配置于代币化资产，而机构预计目标为5.6%。这些配置意向代表着大量资本正准备在监管框架足够稳固后进入市场。

迪拜土地局已将其房地产代币化项目推进到第二阶段，并于2026年2月在受控的二级市场试点中开放了转售活动。该试点意义重大，因为它代表政府在建设私营平台单独无法建立的二级市场基础设施，而二级市场深度正是将代币化房地产从一种新颖的获取机制转变为真正流动性投资产品的关键。

现实层面为何与承诺出现偏离

机构动能和监管进展都是真实存在的。与此同时，技术所处阶段与大多数房地产交易实际发生场景之间的差距同样真实。

John Buys Your House创始人John Swann给出了这样的看法：“在Charlotte这类市场的基层层面，大多数买家和卖家仍然不知道这项技术的存在，而这种差距说明了代币化房地产今天究竟处于什么位置。它的前景是真实的，但在产权公司、放贷机构和地方监管者都说同一种语言之前，加密货币抵押只是一个只适用于极小市场份额的利基工具。我很希望它成功，但传统交易流程并不是为一夜之间适应数字资产而设计的。”

这一判断与市场数据相符。Gartner将代币化归类为青春期技术，并预测其将在两到五年内实现主流采用。全球55%的房地产专业人士认为代币化将在未来五年内发挥重要作用，这意味着45%并不这么认为。最接近房地产交易运营细节的专业人士——产权公司、托管/交割官员、地方放贷机构和登记机构——正是代币化房地产实现规模化所必需参与的群体，而他们也是最不愿率先采用的一群人。

IRS尚未就代币化资产在税务上的处理发布全面指引，包括最低限度规则、洗售以及质押收入等问题。仅这一项税务不确定性，就足以让保守买家和机构顾问对加密货币抵押房地产交易保持距离。

更现实的时间表是什么样

到2030年，全球代币化房地产市场预计将达到最高3万亿美元，并占房地产资产管理规模的15%。Deloitte预计，到2035年，代币化私人房地产基金规模将达到1万亿美元。这些预测建立在一个假设之上，即监管、法律和运营基础设施会持续以与技术发展相匹配的速度推进。

最有可能率先进入主流采用的用例，是那些法律结构最简单、二级市场最活跃的类型。持有多元化房地产组合的代币化基金，比代币化单一物业更接近主流采用，因为基金结构已有既定法律框架，能更顺畅地映射为所有权代币。随着放贷机构改进风险模型，以及stablecoin监管清晰度至少消除抵押品结构中的一部分波动因素，加密货币抵押按揭也有望扩张。

区块链让房地产投资人人可及的承诺并没有错，只是时机尚早。技术本身已经不再是限制。决定代币化房地产究竟会成为主流投资工具，还是继续停留在资金充足的利基市场中的，是法律基础设施、二级市场深度，以及与传统房地产交易流程的运营整合程度。到了2026年，它仍属于后者，但正有目的地向前者迈进。

本文《Tokenized Real Estate and Crypto Collateral: Is Blockchain Finally Making Property Investment Accessible to Everyone?》最初发表于 FintechZoom IO。