卖方让利（seller concessions）——也称为卖方抵免（seller credits），在常规贷款中被称为“利益相关方出资”——是房屋卖方同意为买方的交割费用及其他购房支出提供的资金。在当今的买方市场，卖方让利正接近历史高位，这意味着正在看房的购房者很有机会为自己的购房交易争取到抵免或其他协助。但有一个重要提醒：所有主要贷款项目都将让利上限设定为购买价格的一小部分。

这些上限很重要。如果你要求的金额超过贷款项目允许的范围，贷款机构会在交割时削减你的让利金额，你最终得到的将少于预期。这些上限写入了贷款机构必须遵守的准则——房利美和房地美为常规贷款设定上限，而美国住房与城市发展部（HUD）、退伍军人事务部和农业部则分别为 FHA、VA 和 USDA 贷款设定上限。在与卖方开始谈判之前熟悉你所用贷款项目的卖方让利上限，能让你处于更有利的谈判地位。

卖方让利上限一览

常规贷款的卖方让利上限

对于使用常规贷款购买主要居所或第二套房的买家，让利上限取决于首付款的多少。首付款低于 10% 时，让利上限为 3%；首付款在 10% 至 24.99% 之间时，为 6%；首付款达到 25% 或以上时，为 9%。

具体金额可能相当可观。以 5% 的首付款购买一套 $450,000 的房屋，最高让利为 $13,500；若支付 20% 的首付款，买家最高可获得 $27,000 的让利。

让利按购买价格或评估价值中较低者的百分比计算。让利可用于支付交割费用、预付费用以及最多 12 个月的业主协会费用。让利不能用于首付款，不能用于扩充现金储备，也不能计入借款人的最低自付额。

FHA 贷款的卖方让利上限

与常规贷款不同，FHA 贷款不按首付款多少来限制让利。最高卖方让利为购买价格或评估价值中较低者的 6%——即使买家只支付 3.5% 的最低首付款，这一规定同样适用。

Neighbors Bank 购房者教育总监 Ashley Harris 表示：“如果你确实需要这笔额外补助，因为你的储蓄不多，那么选择 FHA 贷款可能符合你的最佳利益。”

在 FHA 贷款中，卖方让利可用于支付交割费用、预付费用和折扣点，也可用于支付预付抵押贷款保险费。不过，若用让利支付预付抵押贷款保险费，则必须在交割时以现金全额支付；该保险费不能拆分为预付与融资两部分。

卖方让利不能用于支付任何部分的首付款，也不能用于搬家费用、偿还债务或 FHA 未强制要求的维修。

VA 贷款的卖方让利上限

VA 贷款对卖方支付的交割费用不设任何上限，但将其他卖方让利限制在房产评估价值的 4% 以内。

卖方可无上限支付的标准交割费用包括 VA 评估费、折扣点和利率买断、贷款发起费、税费、产权保险和登记费。偿还债务或支付 VA 融资费则被视为让利，受 4% 上限约束。

USDA 贷款的卖方让利上限

USDA 贷款的卖方让利不得超过购买价格的 6%，且必须用于符合条件的交割费用，而非偿还债务等额外激励。卖方存入托管账户用于支付维修的款项不适用 6% 上限。

一条适用于所有贷款类型的规则

无论采用哪种贷款项目，卖方让利通常都不能超过贷款所允许的交割费用。这意味着，如果买家谈到了丰厚的让利，随后却发现交割费用低于预期，就可能不得不放弃卖方同意提供的部分让利。卖方抵免会作为单独项目列示在《贷款估算书》和《交割披露书》上，因此买家可以对比自己谈定的抵免与交割时实际到账的金额。

Harris 说：“这种情况我们经常看到。贷款机构通常会就交割费用给你一个估算，但其中很多项目不在他们的控制范围内，而是你可以自行选购的。比如他们可能对房屋保险给出了很好的估算，但你或许能以便宜得多的价格买到。这样一来，突然之间，你需要的交割费用不再是 5%，而只是 4%，但你谈定的是 5%。而那笔钱并不是你可以直接拿回家的钱。”

不过买家也有几种备用方案。假设你购买一套 $400,000 的房屋，谈到了 $20,000 的让利，结果发现交割费用总计只有 $16,000。你可以用剩余的 $4,000 买低利率，使交割费用增加到 $20,000，因为利率买断通常属于符合条件的交割支出。或者，你也可以与卖方协商将成交价降至 $396,000，从而在购房上节省 $4,000。

如何充分利用让利上限

要充分发挥卖方让利的作用，请先盘点你的交割预算，找出卖方出资对你最有利的方面：

• 确认上限。 与贷款机构确认你所用贷款类型的让利上限，了解哪些项目可以由让利覆盖，并查看你的交割费用估算。
• 评估现金状况。 考虑你是否有足够的现金用于交割时的房屋保险、各项费用等支出。如果没有，使用卖方抵免来减少这些前期支出可能是明智之举。
• 了解利率选择。 研究折扣点和临时性利率买断方案，了解其成本以及对月供的影响。你可能希望将部分谈定的让利用于降低月供负担，无论是短期还是长期。
• 查看其他符合条件的用途。 如果你的贷款项目允许将卖方让利用于维修补贴或偿还债务，可以考虑这些用途是否会在你搬入新家时为预算留出更多回旋余地。

卖方让利上限：常见问题

在常规贷款下，我可以要求多少卖方让利？

如果首付款低于 10%，你可以要求购买价格的 3%；首付在 10% 至 24.99% 之间，可要求 6%；首付达到 25% 或以上，则可要求 9%。这前提是该房产将是你的主要居所或第二套房，而非投资性房产。

卖方让利可以超过我的交割费用吗？

卖方让利通常不能超过贷款所允许的交割费用。此外，让利还必须保持在各贷款项目设定的上限之内。

卖方让利上限会随购买价格变化吗？

会。各贷款项目将卖方让利上限设定为购买价格的百分比，因此购买价格变化时上限也会随之改变。例如，如果你以 5% 的首付款和常规贷款购买一套 $400,000 的房屋，卖方让利上限为购买价格的 3%，即 $12,000。如果购买价格变为 $300,000，而你的首付款仍为 5%，那么卖方让利就不能超过 $9,000。

购买投资性房产可以获得卖方让利吗？

可以。如果你用常规贷款购买投资性房产，可以获得最高为购买价格或评估价值中较低者 2% 的卖方让利。组合贷款机构自行制定规则，在某些情况下可能允许投资性房产的让利高达 6%。

如果房屋评估价低于购买价格会怎样？

如果房屋评估价低于购买价格，可能获得的最大卖方让利通常会随之下降。大多数贷款项目将卖方让利上限与评估价值和购买价格中的较低者，或与评估价值挂钩。就 USDA 贷款而言，由于其上限基于购买价格，评估价差往往会导致重新协商购买价格，从而降低最大卖方让利。

来源：Yahoo Finance