2026年上半年，工业需求保持强劲，主要由半导体、食品饮料及快速消费品（FMCG）制造商引领。在燃料成本上升的背景下，这些企业寻求具备现代规格、并可战略性地通达港口和高速公路的设施。半导体板块对菲律宾经济尤为重要，电子产品长期以来一直是该国最大的出口类别，这也解释了该行业的工业企业在工业用地需求中的分量。吕宋中部预计将成为2026年以后新增工业空间的主要贡献者，这将使在该地区拥有庞大且不断增长的工业布局的房地产公司受益。

吕宋中部的工业格局也日益兴旺，更高价值的工业企业正入驻并扩张于该地区庞大而先进的工业园区。过去几年中，味之素菲律宾公司（Ajinomoto Philippines Corp.）和可口可乐饮料菲律宾公司（Coca-Cola Beverages Philippines, Inc.）等主要企业已在当地租用工业空间。其他新进场的知名企业还包括电动汽车和纤维水泥制造商。

供应方面，吕宋南部和中部新增了230公顷的工业开发项目（包括位于丹辘省的TARI Estate），预计年底前还将新增190公顷，主要位于甲米地（Cavite）。

在甲米地、内湖（Laguna）、八打雁（Batangas）（合称Calaba）、吕宋中部及马尼拉大都会，传统仓库租金有所走软，但现代化仓库租金持续上涨。得益于更强的吸纳量，工业空置率有所改善，从2025年底的14.1%降至13.1%。传统仓库与现代仓库租金的分化反映出区域物流市场的一个更广泛趋势：租户日益优先选择能够支持自动化和更快周转的设施，而非老旧、低成本的存量物业。

现代化仓库需求上升

2026年上半年，高力国际（Colliers）记录显示，吕宋南部、吕宋中部及马尼拉大都会的传统仓库平均租金环比（HoH）回调3%。同期，这些地区现代化仓库的平均租金则环比上涨8%。高力国际认为，鉴于现代化仓库需求高涨，现在是业主和开发商改造翻新现有设施的好时机。

这些现代化仓库的特点包括12至14米的净高、最高5吨的地面承载能力、消防喷淋系统以及照明设施。部分仓库运营商还通过集成先进的机器人和输送系统进一步实现设施自动化。据高力国际称，进一步采用技术创新对业主和仓库运营商提升服务水平、并为一流设施争取强劲的预租至关重要。

突出邻近主要基础设施的设施优势

菲律宾统计局（PSA）数据显示，2026年第二季度该国物流成本通胀率达16.8%，创下21年来新高。运输效率低下、港口拥堵及供应链中断显著推高了运营成本。长期以来，物流成本过高一直被视为菲律宾相对于部分东南亚邻国的竞争力难题，这使区位效率在工业选址中的分量进一步加重。

高力国际建议开发商和仓库运营商突出其设施邻近主要基础设施的优势。该公司预计，将有更多企业（尤其是电商和出口导向型企业）入驻可直接通达高速公路、收费公路和港口的主要工业走廊内的微型仓库、配送中心和工厂。尽管Calaba和吕宋中部的仓库仍是首选区位，但马尼拉大都会的设施在微型仓储和最后一公里配送业务方面同样具备良好条件，非常适合希望降低城市配送成本的企业。

最大化把握制造业发展机遇

对于寻求在东南亚扩展和多元化供应链的国际制造商而言，菲律宾仍是一个具有吸引力的制造目的地。菲律宾政府一直在积极吸引来自传统和非传统贸易伙伴（如台湾、日本、新加坡、泰国、瑞典和巴西）的投资。

高力国际菲律宾认为，开发商可以通过积极参与投资促进机构（IPA）——如菲律宾经济区管理署（PEZA）和投资委员会（BoI）——组织的海外贸易展会和投资推介活动来把握机遇。开发商可借助这些活动推广菲律宾作为制造业中心的形象，并突出入驻该国工业园区的优势。

变革利器还是重大隐忧？

吕宋中部工业部门也有望受益于Pax Silica计划。高力国际认为，这个占地4,000英亩的半导体及先进硬件制造枢纽将与吕宋经济走廊形成互补，推动克拉克（Clark）、苏比克（Subic）、八打雁和马尼拉的工业活动。在高力国际看来，房地产市场整体将从该计划中受益；随着商业活动加速，该项目预计将对住宅、办公和酒店板块产生积极的外溢效应。该项目聚焦半导体，与全球推动芯片生产地理多元化的努力相契合，若执行风险得到妥善管理，菲律宾有望争取到这部分投资流中的份额。

然而，高力国际也提示了政府需要解决的若干风险，以确保该计划的长期可持续性。基地转化与发展署（BCDA）近日澄清，Pax Silica不会托管超大规模数据中心，将专注于半导体制造活动。虽然这缓解了与数据中心相关的巨大电力和水资源需求方面的担忧，但该项目仍面临环境问题、关键矿产采购以及潜在贸易紧张局势引发的地缘政治冲突等风险——尤其考虑到半导体行业严重依赖复杂的全球供应链。高力国际还认为，政府应开展大规模的信息宣传活动，以回应菲律宾民众的关切。

Joey Roi Bondoc是高力国际菲律宾研究与咨询总监（joey.bondoc@colliers.com）。