作者：Juliana Chloe A. Gonzales

菲律宾的房地产市场分析师表示，政府决定将住宅发展互助基金（Pag-IBIG基金）的住房贷款上限从之前的600万比索提高至1000万比索，这将扩大中端住宅市场中合格购房者的群体。此次上调是在该国努力应对估计超过650万套住房短缺之际，于2024年中期宣布的。然而，分析师警告称，持续的需求增长将取决于开发商的定价自律、交通基础设施以及综合城市发展。

第一太平戴维斯菲律宾公司首席执行官Joe Curran表示，提高贷款上限主要是一项融资改革，而不是“定价催化剂”。

Curran先生在Viber消息中表示：“它显著扩大了合格买家群体，这些买家可以购买以往几乎只能通过商业银行融资的住宅，尤其是在500万至1000万比索的价格区间内。”

他指出，主要受益者将是中高端市场以及新兴优质经济型市场的买家，特别是在马尼拉大都会区、甲米地-内湖-八打雁-黎刹-奎松地区（Calabarzon）和中央吕宋地区地理位置优越的房地产项目中。

戴德梁行菲律宾公司研究总监Claro Cordero, Jr.表示，更高的贷款上限也可能有助于消化马尼拉大都会区现房（RFO）公寓的供应过剩。

Cordero先生在给《商业世界报》（BusinessWorld）的电子邮件中表示：“该政策扩大了有效的买家群体。然而，它并不能保证市场的改善。这一结果完全取决于开发商的定价纪律。那些将定价与借款人的实际承受能力对齐的开发商将果断地消化库存；而那些将扩大的上限转化为利润的开发商将陷入停滞。”

交通基础设施将塑造长期需求

虽然提高Pag-IBIG贷款上限可能会改善住房负担能力，但两位分析师都强调，交通基础设施和综合城市规划最终将决定需求能否持续。

费迪南德·R·小马科斯总统在国情咨文（SONA）中宣布，根据菲律宾国民住房计划（4PH），已建成超过50万套住房。

Curran先生表示，长期的成功将取决于综合性城市开发，即交通连接、就业机会和公用设施与住宅项目同步发展。

Cordero先生指出，为该计划拨出的5174.5亿比索代表了公共部门执行力的一次“实质性重校”。然而他强调，必须保持Pag-IBIG基金的财政完整性和审慎的信贷承销，以维护该计划的长期可持续性。

重大的交通项目预计也将重塑住宅需求模式。Curran先生表示，北南通勤铁路（NSCR）和地铁7号线（MRT-7）将创建“一个相互连接的城市节点网络”，他认为瓦伦祖拉和布拉干是新兴的公共交通导向型开发枢纽。

Cordero先生将铁路扩建描述为土地价值创造地发生数十年转变的过程。他引用布拉干省马洛洛斯作为主要的机构锚点，并将圣何塞德尔蒙特视为关键的疏解区。他补充说，南吕宋高速公路4号收费公路（SLEX-TR4）延伸至奎松省可以创造投资机会，因为那里的土地价值尚未反映出与Calabarzon工业带连通性的改善。

经济走廊与经济区

预计吕宋经济走廊将推动对高规格工业设施和数据中心的需求。Curran先生表示，菲律宾在人工智能（AI）和云计算基础设施方面具有结构性优势，尽管未来的需求将取决于可靠的电力供应、具有韧性的电信网络以及简化的审批流程。

Cordero先生将该走廊描述为一种新型优质工业资产类别的出现。

他表示：“预计在近期至中期内，沿着该走廊对高规格工业空间和支持超大规模的数据中心设施的机构需求，将大幅超过常规的吸纳量。”

关于在巴拉望、东米萨米斯和东内格罗斯的杜马盖地拟建的经济区，两位分析师均表示，这些园区将是对Calabarzon地区的补充，而不是与其竞争。

Curran先生说：“Calabarzon继续受益于数十年的投资积累、成熟的供应链、熟练的劳动力、既有的工业区、国际港口通道以及靠近马尼拉大都会区的优势，这些都创造了巨大的竞争优势。相反，我们看到这些新的经济区发挥着越来越专业化的角色。”

他认为，在教育机构的支持下，杜马盖地可以吸引知识型产业；而巴拉望则可以在严格的环境保障措施下，发展与可持续产业、旅游相关制造业和海洋资源相关的机会。

Cordero先生指出，杜马盖地和巴拉望提供的环境和公用事业条件越来越受到制药制造商的青睐，这些制造商正寻求将生产风险从拥挤的吕宋核心区分散出去。他补充说，东米萨米斯在清真投资方面具有可靠的区位优势，因为它靠近棉兰老岛的农业部门和经过清真认证的供应基地。