短线翻修投资长期以来一直是纽约私人贷款市场的重要支撑，但随着成本上升和利润率收窄，这一模式正在发生变化，投资者转向更具雄心的项目。总部位于纽约的私人直接贷款机构 We Lend 的首席执行官兼创始人 Ruben Izgelov 表示，该公司越来越大一部分贷款量正在用于远超标准翻新的建设工程——他预计这一趋势将在今年余下时间持续。

We Lend 过去以在纽约和新泽西为快速周转的短线翻修贷款提供融资而闻名，如今正越来越多地发放从零开始建设贷款、公寓转换贷款，以及垂直和水平建筑扩建贷款。Izgelov 表示，传统的短线翻修方式——购入房产、投入 $50,000 至 $100,000 进行外观升级，然后转售——已不再能带来以往的回报。

“我们的借款人回报率一直在被压缩，”Izgelov 说。“总体的短线翻修模式已经不像过去那样有效，因此投资者不得不更有创造性，而这需要更大规模、更实质性的建设和修复工程。”

这种转变体现在交易规模上。Izgelov 指出，经由 We Lend 的贷款项目中，建设预算已从 $100,000–$200,000 区间上升到 $1 million–$2 million 区间。在某些情况下，建设预算如今已经超过房产本身的购买价格。这一变化改变了信用风险的性质：与外观翻新相比，更大的建设计划可能更依赖许可审批、承包商履约、提款管理、利息持有成本，以及最终再融资或出售的执行情况。

为管理与大型项目相关的更高风险，We Lend 维持着严格的承销流程。该公司专注于其熟悉的市场，并要求提供许多贷款机构会省略的文件。在为转换或扩建项目提供资金之前，公司要求建筑师出具信函，确认计划工程可依法直接推进——无需重新分区或取得差异许可。在房地产开发中，这一区别很重要，因为需要酌情审批的项目在开工前可能面临额外审查、延误或不确定性。对于较大型工程，总承包商必须签署完工担保。

“我们希望 GC 像借款人一样投入到项目中，但不必亲自为贷款提供担保。他们担保的是项目会完工，”Izgelov 解释说。“这能让借款人与 GC 之间保持公平，尤其是在借款人此前没有在这种规模上操作过项目的情况下。”

最近两笔交易凸显了 We Lend 目前融资项目的范围。第一笔交易中，一名借款人在前任贷款机构拒绝为改善工程融资后，购入了一栋银行持有的八单元建筑。We Lend 为该物业转换为 16 个已全部出租单元提供了资金。该借款人目前正与几家银行讨论再融资，以释放部分原始权益用于后续项目。

另一笔交易位于新泽西一个富裕郊区，一名借款人在一栋 22,000-square-foot 投机性住宅建设完成约 85 percent 时，因向邻居出售地界线相关地块而需要偿还一笔现有私人贷款。We Lend 对该贷款进行了重组和再融资，提供了偿付资金，并额外注入少量现金以完成剩余建设。

Izgelov 提醒称，从短线翻修转向大型项目的投资者最常见的误判在于时间预期。典型短线翻修贷款期限为六到八个月，但从零开始建设、大型转换和扩建通常需要长得多的时间。他建议借款人“仔细为整个期限内必须支付的利息做预算。与贷款机构约定内置延期选项会有帮助，或者更好的是，一开始就选择超过 12 个月的期限。我们提供 18 个月期限，也至少做过一笔 24 个月期限的贷款。”

他还警告，不应追逐潮流，而应以实际市场需求为依据。“如果市场对这种规模或档次的项目有需求，那很好。但不要仅仅因为这是趋势，就在一个无法支撑它的社区建造超级豪宅，”他说。

有关 We Lend 如何设计贷款结构的更多细节，可参见该公司的 How It Works page。来源：Citybuzz。