HELOC余额自2021年以来激增45%，2026年第二季度抵押贷款增长降至十年低点
要点速览
- •2026年第二季度抵押贷款余额下降740亿美元，原因是一项与服务转移有关的临时报告缺口；同比增速1.4%为2016年以来最低。
- •HELOC余额自2021年第一季度低点以来上升45%，达到4590亿美元，房主倾向于保留低利率首套按揭并增加更高利率的二次留置信贷额度，而不是再融资。
- •住房债务与可支配收入之比在第二季度降至57.4%，为历史第三低，远低于2007年抵押贷款危机前超过90%的水平。
- •约65%的未偿还抵押贷款由Fannie Mae、Freddie Mac、Ginnie Mae、FHA和VA等机构提供某种形式的政府担保，使大部分抵押贷款信用风险从银行转移给纳税人。
- •抵押贷款和HELOC的90天以上拖欠率均为0.99%，大致与疫情前2018—2019年的水平一致，新止赎数量仍低于历史常态。
抵押贷款余额因技术性报告缺口而下降
根据纽约联储发布、并使用Equifax数据的《家庭债务与信贷报告》，2026年第二季度抵押贷款余额下降740亿美元（-0.6%），至13.12万亿美元。纽约联储将这一异常下降归因于“由于服务转移，信用报告中抵押贷款报告出现了临时缺口”。
这一技术性报告问题与抵押贷款发放停滞同时出现；二手房销售持续下滑——这在一定程度上反映了广为人知的“锁定效应”，即持有3%抵押贷款的房主不愿出售并承接6%或更高利率的新贷款——而在开发商大规模激励和降价之下，新房销售仍然乏力。
按同比计算，抵押贷款余额增加了1870亿美元，或1.4%，为自2016年以来最小的年度百分比增幅。
HELOC余额大幅上升
房屋净值信贷额度（HELOC）余额在第二季度增长2.8%，同比增长11.6%，达到4590亿美元。自2021年第一季度低点以来，HELOC余额已激增45%。这些数据反映的是实际已提取余额，不包括信贷额度中未使用的部分。在此期间房价上涨扩大了房主权益，为这种提取提供了抵押基础。
房主转向HELOC，反映的是一个直接的算术选择。与其将现有3%抵押贷款再融资为一笔更大的6%贷款，不如保留低利率的一按揭贷款，同时增加一笔较小的HELOC，利率为8%或9%。对越来越多的家庭而言，这种做法在经济上更有利。
HELOC是以住房作担保的第二顺位贷款，通常采用与最优惠利率挂钩的浮动利率，这意味着如果基准利率上升，月供可能增加。即使第一顺位抵押贷款仍处于正常还款状态，HELOC违约也可能触发止赎并导致房产损失，因此这类工具会为房主、放贷机构以及更广泛的抵押贷款市场增加额外风险。HELOC在住房泡沫破裂和抵押贷款危机期间也曾造成损失。
住房债务与收入之比接近历史低位
住房债务与可支配收入之比——将所有抵押贷款和HELOC与美国经济分析局衡量的可支配收入相结合——在第二季度降至57.4%。这为历史第三低，仅次于2020年第二季度和2021年第一季度，当时政府转移支付暂时抬高了可支配收入。
作为背景，2007年、即抵押贷款危机开始之际，这一比率曾超过90%。
可支配收入包括税后工资，以及利息、股息、租金、农业收入、小企业收入和政府转移支付等收入，但不包括资本利得、基于股票的薪酬以及资本增值。
随着家庭数量和每户收入都在增加，总家庭收入长期以来增长快于住房债务。因此，住房债务相对于收入的负担已经下降。
从2004年开始，债务收入比的快速上升就是抵押贷款危机到来前的多个预警信号之一。消费者在房价飙升期间不断加杠杆，通过再融资和HELOC把房产当作现金来源。住房债务增速远快于可支配收入，到2007年这一比率升至90%以上。
虽然违约和止赎会随着失业等经济状况起伏，但大范围抵押贷款危机不会凭空出现，而是由过度杠杆逐步累积形成。当前并不存在这种情况。
拖欠率和止赎仍然温和
抵押贷款90天及以上拖欠率在第二季度末降至未偿还抵押贷款总余额的0.99%。相应的HELOC拖欠率小幅升至HELOC总余额的0.99%。两者大致与2018年和2019年“正常时期”的水平相当。
这些比率已从疫情期间宽限计划中的近零水平回升；宽限计划实际上将陷入困难的抵押贷款的拖欠状态移除。
第二季度新止赎数量降至55,160宗。虽然止赎已从宽限期的近零低点回升，但仍低于2018—2019年区间的下沿，也远低于更早年份的止赎数量。
通常会推动大规模拖欠和止赎的三个因素，在住房泡沫破裂期间都曾出现：
- 过度杠杆——未过度杠杆的借款人很少违约。当前住房债务与可支配收入之比并未显示系统性过度杠杆。
- 房价大幅下跌——深度“资不抵债”的抵押贷款是大规模止赎的前提。如果房价没有大幅下跌，陷入压力的借款人通常可以出售房产、偿还抵押贷款，并可能保留一些净值。
- 失业危机——在住房泡沫破裂期间，大规模失业比最初危机晚了几年出现，部分原因是更广泛的金融危机，而金融危机本身又在一定程度上源于住房泡沫破裂。
单个违约会经常发生，并由银行系统和法律系统常规处理。相关成本已体现在抵押贷款利率和费用中。只有当问题扩大到非常大规模时，才会成为系统性问题。
风险主要由谁承担？主要是纳税人
约65%的未偿还抵押贷款——包括几乎所有次级抵押贷款——在某种形式上由美国政府担保。这是金融危机后出现的最根本结构性变化之一，即将相当大一部分抵押贷款风险从银行转移给了纳税人。
政府支持机构（Fannie Mae和Freddie Mac）以及政府机构（Ginnie Mae、FHA〔为低首付次级抵押贷款提供保险〕、VA等）从放贷机构购买抵押贷款，将其打包成抵押贷款支持证券（MBS），再将这些证券卖给投资者。如果某笔抵押贷款发生损失，MBS发行方会补足投资者损失并承担亏损。这类“agency” MBS的信用风险接近于美国国债，几乎为零。
投资者承担约15%的抵押贷款风险。这些贷款不符合政府担保条件，被证券化后作为“private-label” MBS出售给全球的债券基金和养老金基金。
根据美联储数据，约4,000家银行和超过4,000家信用合作社承担的住房债务不足总住房债务的20%。如果出现严重的抵押贷款崩盘，这些机构会承受损失，但不会像上次那样威胁整个金融体系。
