2026年11月3日，当超过60%的选民通过一项在全州范围内大幅削减房产税的宪法修正案时，许多佛罗里达州房主为之欢呼。

根据这项被称为第3号修正案的措施，宅基地免税额——一项将住宅部分评估价值免于征税的税收减免——将从目前的51,400美元提高到2027年的150,000美元，然后在2028年进一步提高至250,000美元。通过将更多住宅评估价值排除在征税范围之外，该免税额实际上降低了房主的税负。由于增幅分两年逐步实施，房主要到2028年才能享受全额减免，而地方政府的财政收入损失也将在连续多个预算周期中逐步累积。据报道，在佛罗里达州购房的新居民也有资格享受房产税减免，但适用节奏更为渐进。

然而，这项减免伴随着高昂的代价。佛罗里达州议会的研究机构估计，该修正案将使年度房产税收入减少118亿美元——相当于佛罗里达州各县财政收入减少30%，较小的市级政府减少13%。

在房主获得一定减免的同时，税收收入下降带来的预算紧缩将以更不利的方式影响其他佛罗里达州居民。坦帕大学经济学家阿比盖尔·霍尔和Aaron D. Wood一直关注围绕第3号修正案的辩论，他们认为，地方政府将难以用更少的资金维持基本公共服务。他们还预计将出现更广泛的经济后果，包括可负担住宅的减少，以及税收负担从相对富裕的房主向经济条件较差人群的更大范围转移。

第3号修正案如何运作

第3号修正案之所以获得强大的政治推动力，主要源于生活成本的上升以及对不断攀升的房产税账单的不满。目前房产税年均刚超过3,000美元，但对于拥有更昂贵住宅的佛罗里达州居民来说，金额可能高出许多。

除了提高宅基地免税额之外，第3号修正案还将租赁和商业性房产年度评估增幅上限从10%下调至5%。由于房产税基于资产的评估价值，这一条款实际上限制了——但并未排除——针对企业的增税。例如，随着房产价值上涨，房东仍可能面临可观的年度税负增加，而这些成本很可能被转嫁给租房者。

第3号修正案明确规定，与学校相关的房产税不在此次减税范围之内。它还列出了一些针对地方政府如何使用税款的理论性限制，旨在确保公共安全、基础设施以及员工退休福利义务等基本服务获得持续的资金支持。然而，该措施同时规定，资金可用于地方和县政府"批准的支出"——这一措辞含糊不清，暗示这些限制条款可能被突破。由于这些规则如今被写入州宪法而非普通法规，今后对其进行调整本身也需要佛罗里达州选民通过另一项修正案来批准。

谁来买单？

佛罗里达州的房产税由约640个地方政府实体征收。由于该州不征收州所得税，房产税收入的减少将直接落在地方和县政府身上。

随着税收收入大幅削减，企业、房东以及其他非宅基地房产（如第二套住房）的业主几乎肯定会看到自己的税负上升。这是一种典型的模式：当政府为某些群体削减房产税时，负担便会转移到其他群体身上。

随着地方政府努力维持财政收入稳定，这种动态很可能逐步显现。第3号修正案将迫使它们在其他领域提高税收以弥补缺口。可选方案包括提高州和地方销售税、扩大销售税征税商品清单，或提高"单据印花税"——该税种适用于契据、债券和抵押贷款等文件。

州和地方政府还可能针对特定服务征收更高费用，例如固体废物处理和雨水排放公用事业。其他选项包括提高许可证和检验费、燃油税或其他服务收费，如车辆登记费。

地方政府同样可能提高与旅游相关的税收，例如针对食品、饮料和酒店的征税。但这一途径无法帮助旅游业有限度的县，而且此类收入本身就波动不定。具体组合将由各地逐一决定，因为佛罗里达州的每个地方政府都自行制定预算和税率。

基本公共服务几乎肯定仍会受到影响。警察、消防和紧急医疗服务的资金主要由地方政府负责，对大多数县而言，这些部门是其年度支出中最大的项目。削减房产税将造成直接冲击，尤其是在人口较少的小型县。

如果地方政府尽可能提高销售税税率，低收入佛罗里达州居民将承担不成比例的负担，因为他们在消费上的支出占收入的比重高得多。他们也远更可能租房而非拥有住房，因此任何租金上涨都将带来更沉重的打击。

可负担住房危机隐现？

在第3号修正案的辩论中，较少被关注的是该措施将如何影响全州的可负担住房短缺问题。霍尔和伍德认为，这项房产税减免的结构很可能会促使各县和开发商更有动力建造商业建筑，而非住宅用房。

住宅需要基本水平的公共服务来支持居民和当地基础设施。事实上，在佛罗里达州的许多地区，房产税实际上是在补贴住宅开发：房主每缴纳一美元房产税，县政府为提供相应服务需支出约1.20美元。随着房产税收入下降，这一缺口只会进一步扩大。

因此，从地方和县政府的角度来看，将重心放在商业或工业建筑上以维持税收稳定可能更为合理。但在住宅建设减少、而商业建筑——从制造业到数据中心——继续推进的情况下，供应紧张只会推高填补这些岗位所需的劳动者的房价和租金。

如今第3号修正案已正式生效，佛罗里达州的县和地方政府将面临重大权衡。霍尔和伍德相信，州政府官员终将意识到这一变革的规模之大——以及他们的施政优先事项可能需要多快做出调整。随着第一轮免税额提高于2027年生效，地方政府如何适应的最清晰早期信号，将来自它们围绕税收、收费和支出展开的预算审议。

编者注：本文已更正，注明当前宅基地免税额为51,400美元，且在佛罗里达州购房的新居民有资格按渐进方式享受房产税减免。本文部分内容曾发表于2026年7月30日的一篇先前文章。

阿比盖尔·霍尔为坦帕大学经济学教授，Aaron D. Wood为坦帕大学经济学副教授。本文根据知识共享许可协议转载自The Conversation。请阅读原文。本文最初刊载于Fortune.com。