美联储理事迈克尔·S·巴尔表示，由于房价和租金涨幅超过家庭收入和储蓄，而住房建设仍低于历史水平，美国住房对许多民众而言已日益难以负担。

巴尔是在2026年9月23日于伊利诺伊州芝加哥市由芝加哥联邦储备银行主办的“2026年住房可负担性：社区发展峰会”上发表题为“住房成本的长期视角”的演讲时作出上述表示的。巴尔称，文中观点仅代表其个人，不一定代表联邦公开市场委员会（FOMC）或美联储理事会其他同事的看法。

经济展望与货币政策

巴尔表示，他对保障可负担住房的关注已持续数十年。他曾参与住房及抵押贷款市场改革，并致力于促进中低收入（LMI）家庭获得信贷。他列举了南布朗克斯、芝加哥南区、密西西比三角洲、南洛杉矶及其他低收入社区的公私合作案例，作为改善可负担住房的例证。

在美联储理事会，巴尔负责监管消费者与社区事务部门，并参与影响经济的利率决策。他表示，美联储追求充分就业和物价稳定，旨在营造稳定的宏观经济环境，使家庭能够保持购买力、获得可靠收入、获取住房，并通过自有住房及其他投资形式积累资本。

巴尔称，美联储的双重使命是实现充分就业和物价稳定。过去一年半，经济经历了一系列冲击，包括加征关税、中东冲突、俄乌战争持续造成的扰动，以及近期为支持人工智能（AI）建设而激增的投资需求。这些冲击推高了物价压力。

巴尔表示，经济增长强劲，劳动力市场稳健，但通胀仍高于美联储2%的目标，且未明显及时向目标回归。实现通胀目标的风险上升，而劳动力市场风险已经减弱。

据巴尔所述，FOMC因此需要重新校准货币政策，以反映其使命目标所面临的风险平衡。他表示，FOMC上周上调了政策利率，他对此表示支持。他认为，鉴于经济形势的变化，货币政策此前处于不当位置，此次调整使政策朝正确方向迈进。

巴尔称：“在我的基准情形下，为确保通胀及时回归目标，可能还需要进一步的政策调整。”他补充说，可持续、持久的增长有助于实现充分就业，而物价稳定实现这一目标至关重要。

购房与租房可负担性

巴尔表示，相对于收入和储蓄的高租金与高房价，多年来已使许多美国民众越来越难以负担住房。

亚特兰大联邦储备银行的住房自有可负担性监测包含一个可负担性指数，指数值为100或以上表示中等收入家庭能够负担一套中等价位住房，而低于100则表示在当前抵押贷款利率下无法负担。

根据该监测，2006年房价暴跌后至新冠疫情暴发前，住房总体上处于可负担水平。此后可负担性指数持续跌破100，并于2026年7月降至68，为21年来最低。巴尔称，经质量调整的实际房价在全国许多地区处于历史高位。

抵押贷款利率也高于疫情前水平。巴尔表示，高房价与高利率并存使许多家庭无力购房。美联储的短期政策利率会影响包括抵押贷款利率在内的较长期借贷利率，但也有许多其他因素影响抵押贷款。他表示，通胀越低，抵押贷款利率通常越低，美联储正通过履行促进充分就业和物价稳定的使命朝这一目标努力。

租房可负担性同样成为问题。2024年，约20%的出租住房单元月租金在1000美元或以下。而在1980年，经通胀调整后，55%的出租单元租金相当于该水平。该数字包括美国人口普查局的出租住房存量，即租户已入住或可供出租的单元。

目前约有半数租户存在住房成本负担，即其租金支出占收入的30%或以上，约四分之一的租户将至少一半收入用于租金。巴尔承认，经质量调整后，租金上涨反映了住房质量和配套设施的改善，但他表示，这对无力承担由此产生的高租金负担的人而言意义不大。

过去二十年，经通胀调整的家庭收入增速远低于房价。2000年至2024年间，实际家庭收入中位数增长约17%，而美国实际房价上涨约70%。

收入增长放缓使家庭更难积累足够现金以应对购房或租房的前期费用。根据美联储《美国家庭经济福祉报告》，2024年68%的潜在首次购房者表示无力支付首付款。

租户搬入新居时也面临类似的现金流障碍。前期费用可能包括首月租金、押金、申请费，有时还包括末月租金。房利美的研究发现，这些前期费用是人们租房或搬入新出租房屋时的主要财务痛点。

住房供应与房价

巴尔表示，推动高房价的主要因素是住房供应相对需求不足。多年来，住房建设一直低于历史水平。

根据所采用的方法和地区差异，美国住房缺口估计约为200万至550万套。相对于约1.5亿套的美国住房存量，这些估计意味着缺口约占总存量的1%至4%。

巴尔表示，尽管这一缺口占全国住房存量的比例相对较小，但其对可负担性的影响可能很大，因为住房市场需要一定程度的空置率和可用库存才能有效运转。房地美估计，截至2024年第三季度，住房短缺为370万套，而全国房地产经纪人协会（National Association of REALTORS®）估计短缺550万套。

巴尔指出了造成住房短缺的四大因素。

地方监管与土地使用限制

土地有限资源，其开发在很大程度上受州和地方政府政策的影响。数十年来，地方土地使用、区划、许可和建筑法规的累积，决定了住房可以在哪里建造、开发密度如何以及允许建造何种类型的住房。

要求较低密度的法规，包括仅限独栋住宅建设和最小地块面积要求，已变得更加普遍，尤其是在郊区。巴尔表示，这些规则限制了供应并支撑房价上涨，可能加剧住房短缺并推高城市中心周边的房价。

其他地方性监管壁垒，包括建筑许可审批流程，也变得更加严格，增加了建房的时间和成本，并在边际上可能限制供应。由于许多规则在地方层面实施，各地规则差异也不断扩大，限制了开发商的规模经济。

巴尔表示，土地使用监管涉及诸多益处，如关注学校容量和基础设施投资，但也有成本。其中一项成本很可能是推高房价，使新购房者更难负担自有住房。

低水平的建筑活动已蔓延至更多地区，不再局限于纽约、旧金山、波士顿和华盛顿特区等历史上难以建设的城市。土地使用及其他监管限制也是亚特兰大、菲尼克斯和迈阿密等传统高增长的阳光地带市场建筑放缓的因素之一。巴尔表示，数十年的快速增长和变化使这些社区试图放缓开发。

建筑生产率

第二个因素是建筑行业相对经济其他部门的生产率增速较低。劳工统计局（BLS）数据显示，包括住宅建设在内的建筑业生产率自1987年以来没有长期增长。

在其他条件相同的情况下，生产率增长乏力意味着成本上升。这压缩了利润率，使建造更多可负担住房变得更加困难。巴尔表示，较低的生产率增速可能与建筑业的劳动密集型性质有关。

浇筑地基、搭建墙体框架、安装结构系统和室内装修等物理流程无法由机器或AI取代，巴尔称——“至少目前还不能”。建筑业已采用计算机辅助设计、建筑信息模型和数字化项目管理等技术，但这些工具往往只是改善协调和信息管理，并未从根本上改变房屋的实际建造方式。随着技术演进，住房建设可能还有尚未实现的改进机会。

房地产泡沫破裂与大衰退

第三个因素是近二十年前房地产泡沫破裂和大衰退对住宅建筑行业造成的损害。住房建设恢复非常缓慢，尤其是在经历严重房价暴跌的市场。

2007年至2012年间，新建住房建筑商数量减半，从9.8万降至4.9万。一项引人注目的数据是，房地产泡沫破裂后，超过30%的建筑工人离开该行业，另有25%退出劳动力市场或转向非正式工作。巴尔将由此造成的技能和人力损失描述为一代人的损失，并称其可能影响了此后多年的住宅建设。

疫情需求与投入成本上升

第四个因素是与新冠疫情和通胀相关的房价上涨。居家办公和疫情期间保持距离带来的住房需求增加，加上建筑材料和劳动力的供应限制，导致疫情后住房生产投入成本大幅上升。

2020年后，用于建造房屋的材料及其他商品成本急剧上升。根据人口普查局的数据，2020年至2025年间，新建独栋的固定质量价格指数上涨约40%。该指数衡量在保持房屋面积和特性不变的情况下，新建独栋住宅成本的变化，因此其变化反映的是建筑成本，而非所建房屋类型或质量的改变。

劳动力是住房建筑成本的主要组成部分。熟练建筑工人的持续短缺加大了成本压力，并限制了新住房的建设速度。

除推高建房成本进而推高房价的因素外，购房的其他方面成本也有所上升。房产税往往随房价上涨。近年来住房保险成本也显著上升，部分原因是重建成本提高。

抵押贷款利率锁定与租户成本

正如前文所述，高抵押贷款利率加剧了可负担性挑战。许多家庭在2022年之前受益于极低的抵押贷款利率；面对如今的高利率，这些家庭搬迁的可能性降低。这种锁定效应同时减少了需求和供应，从而削弱了住房市场的活力。

约半数抵押贷款的利率仍为4%或更低，近80%的贷款利率低于6%。在供应紧张的住房市场中，锁定效应可能推高房价，因为出售住房的业主减少所带来的供应减少，可能超过相应的需求减少。

因此，潜在购房者面临更高的房价、更高的抵押贷款利率、更高的住房保险成本和更高的房产税。

再看租户的住房成本。疫情暴发以来的通胀时期异常艰难。今年8月，主要住所租金的消费者价格指数较2019年12月高出34%。住房成本通胀已较2022–23年的水平大幅放缓，但住房价格仍以约2¾%的年率上涨。

巴尔表示，租金通胀放缓应会随时间推移带来一些缓解，但较高的租金水平仍是许多家庭的沉重负担，尤其是低收入租户。正如他在开头所指出的，租金收入比已大幅上升，尽管住房质量有所改善，但收入紧张的家庭正将更多辛苦赚来的钱用于住房成本。

《社区再投资法》与住房计划

巴尔表示，迄今为止他的讨论都是从总体角度出发的。但中低收入家庭无论在购房还是可负担租赁住房方面都面临更大挑战。虽然增加住房供应应在一定程度上惠及所有人，但我们也需要有意识地将重点放在中低收入家庭的需求上。这些家庭难以找到可负担的租赁住房，实现自有住房的道路更加艰难。

1977年颁布的《社区再投资法》（CRA）通过鼓励银行服务中低收入社区、扩大购房渠道以及支持可负担住房和社区发展投资，促进了住房可负担性。巴尔称CRA是美国可负担住房政策的基石。美联储负责对所监管银行执行该法。

仅2024年，CRA相关激励就支持了超过4300亿美元的贷款和投资，用于这些地区的购房、小微企业和可负担住房。巴尔表示，这种对私人资本的撬动有助于扩大可负担租赁住房的供应，通常是与当地社区组织和公共部门合作开展。

CRA通过首付款援助以及与社区发展金融机构（CDFI）合作等方式，为中低收入家庭扩大了购房机会。近年来，许多银行和非银行抵押贷款机构一直在使用替代性现金流审核方法，以扩大潜在购房者的信贷渠道。

同样，CRA也增强了低收入住房税收抵免（LIHTC）的效力，该抵免40年来一直是可负担住房融资的基础性资源。银行投资LIHTC项目，不仅能获得税收抵免，还可因支持服务不足地区的住房而获得CRA考量。巴尔表示，CRA创造了投资预期，而LIHTC提供了实现投资的工具，撬动私人资本建造安全、稳定且可负担的公寓，从而巩固家庭和社区。LIHTC平均每年创造11万套可负担住房，自颁布以来已累计建造约400万套公寓。

更广泛地说，多户住宅建设是任何改善中低收入家庭可负担住房渠道战略的关键组成部分。在需求方面，券也被用于补充中低收入租户的收入，尽管对住房券的需求远远超过供给。住房券还能对供应产生积极作用，因为它向可负担住房建设商保证租户将有足够的收入支付租金。

近期立法也可能在支持住房可及性方面发挥作用。国会近期通过的两党立法包括扩大租赁援助、制定解决生产区划障碍的指导方针、提供购房辅导和金融素养教育、商业建筑改造为住房以及支持预制住房等条款。

行业、政府和社区发展团体也在探索模块化住房等创新建筑方法，以降低成本并加快施工速度。

公私合作

巴尔表示，对于直接在社区工作的人员——包括开发可负担住房、为潜在购房者提供咨询、管理紧急援助项目以及与住房券领取者合作的人员——今天讨论的研究反映了他们日常面对的现实：家庭可能因价格原因被挤出社区， essential workers可能无法在工作地点附近找到可负担住房。

他表示，公共部门与私营部门之间的合作将继续非常重要。私营部门在建筑方法、材料和融资方式上的创新有助于降低开发成本并拓展可行范围。包括CDFI在内的金融机构通过贷款和投资支持可负担住房开发。社区发展组织则带来对当地需求的不可替代的了解、与居民的关系，以及在不同环境下什么有效、什么无效的实践经验。

巴尔表示，住房可负担性方面的进展需要在所有这些领域采取行动，各机构和部门各尽其责并协同合作。

2026年早些时候，巴尔参加了一场美联储会议，会上一个由亚利桑那州、犹他州和田纳西州市镇市长组成的小组不分政治立场，讨论了投资可负担住房和改善社区的实际做法。他说，这些市长正在做务实而艰苦的工作：与邻里沟通、精简繁文缛节、投资公私合作伙伴关系。

巴尔表示，当地领导人的这种投入令他受到鼓舞。他总结说，这种务实的做法有助于在全美推进可负担住房。

资料来源与注释

1. 巴尔表示，文中观点仅代表其个人，不一定代表FOMC或美联储理事会其他同事的看法。

2. 亚特兰大联邦储备银行的监测将年度住房自有成本超过年度家庭收入中位数30%的情况视为不可负担，低于30%则视为可负担。其可负担性指数以100或以上表示中等收入家庭能够负担中等价位住房，低于100表示在当前利率下无法负担。参见亚特兰大联邦储备银行（2026年），“Home Ownership Affordability Monitor”。

3. 参见Benjamin J. Keys和Vincent Reina（2025年），“Improving Housing Affordability”，载于Melissa S. Kearney和Luke Pardue编，Advancing America's Prosperity（华盛顿：Aspen Institute），第130–66页：

4. Keys和Reina，“Improving Housing Affordability”。租金数字包括美国人口普查局的出租住房存量，包括租户已入住单元和可供出租单元。

5. 参见哈佛大学住房研究联合中心（2026年），America's Rental Housing 2026：

. 参见Melissa Kollar和Zach Scherer（2025年），Income in the United States: 2024，表A-1，以及联邦住房金融局，“Purchase-Only House Price Index®”。收入序列使用人口普查局的链式城市消费者价格指数进行调整。实际房价变化是通过将FHFA全国房价指数按同期消费者价格通胀调整后计算得出。FHFA指数衡量独栋住宅价格变化，并非中位数价格指标。该比较旨在说明家庭购买力与房价的相对变化。

1. 参见美联储理事会（2025年），“Housing”，载于Report on the Economic Well-Being of U.S. Households in 2024，以及全国房地产经纪人协会（2024年），“First-Time Home Buyers Shrink to Historic Low of 24% as Buyer Age Hits Record High”，新闻稿，11月4日。

2. 参见Jonathan Gross（2024年），“Fannie Mae Research Identifies Challenges Faced by Today's Renters”，2月1日：

3. 房地美估计，截至2024年第三季度，住房短缺为370万套，而全国房地产经纪人协会估计短缺550万套。

4. 参见美国人口普查局（2026年），“Housing Inventory Estimate: Total Housing Units in the United States”，美联储经济数据（FRED），圣路易斯联邦储备银行，2026年9月21日访问：

5. 参见Nathaniel Baum-Snow和Gilles Duranton（2025年），“Housing Supply and Housing Affordability”，NBER工作论文系列33694：

6. Keys和Reina，“Improving Housing Affordability”。

7. 参见Edward Glaeser和Joseph Gyourko（2025年），“America's Housing Supply Problem: The Closing of the Suburban Frontier?”，Brookings Papers on Economic Activity，春季刊，第375–425页：

8. 参见劳工统计局（2025年），“Construction Labor Productivity”： Sveikauskas、Samuel Rowe、James Mildenberger、Jennifer Price和Arthur Young（2014年），“Productivity Growth in Construction”，BLS工作论文478：

9. 参见Thao Le（2025年），“The Scarring of the Great Recession on Construction Labor and Housing Supply”，Real Estate Economics，第25卷，5月，第543–73页。

10. 参见Rose Quint（2015年），“US Government: Number of Builders Declined 50% between 2007 and 2012”，全国住宅建筑商协会经济研究博客：

11. 参见Hubert Janicki和Erika McEntarfer（2015年），“Where Did All the Construction Workers Go?”，Research Matters：

12. 固定质量价格指数衡量在保持房屋面积和特性不变的情况下，新建独栋住宅建筑成本的变化。参见美国人口普查局和美国住房与城市发展部，“Survey of Construction”：

13. 参见哈佛大学住房研究联合中心（2023年），The State of the Nation's Housing 2023：

14. 参见Joshua Blonz、Mallick Hossain、Benjamin J. Keys、Philip Mulder和Joakim A. Weill（2026年），“Pricing Protection: Credit Scores, Disaster Risk, and Home Insurance Affordability”，NBER工作论文系列34848：

15. 美联储理事会工作人员的计算基于国家抵押贷款数据库，数据延伸至2026年第二季度。另见Hannah Jones（2026年），“The Slow Unlock Continues in Q1: 22.1% of Outstanding Mortgages Have a Rate of 6% or Higher”，7月24日：

16. 参见Aditya Aladangady、Jacob Krimmel和Tess Scharlemann（2024年），“Locked In: Mobility, Market Tightness, and House Prices”，Finance and Economics Discussion Series 2024-088，2025年5月修订：

17. 劳工统计局住房数据通过FRED获取；哈佛大学住房研究联合中心，*America's Rental Housing 2026。

18. 参见全国可负担住房贷款机构协会，“Community Reinvestment Act”：

19. 参见Michael S. Barr（2026年），“Developing Communities through Public–Private Partnerships”，2026年3月24日在亚利桑那州菲尼克斯举行的2026年全国社区投资会议上发表的演讲：https://www.federalreserve.gov/newsevents/speech/barr20260324a.htm

20. Keys和Reina，“Improving Housing Affordability”。

21. 参见美国国会（2026年），“21st Century ROAD to Housing Act”，H.R. 6644，第119届国会，7月11日。

巴尔讲话的初始发布版本第3页中有两句话在比较1980年与近期的租金时存在错误。2026年9月28日，讲话被更正为：“2024年约20%的出租住房单元月租金在1000美元或以下，而在1980年，经通胀调整后，55%的出租单元租金相当于该水平。”