截至7月，根据Wolf Street的分析，33个更大的美国市场中，中档公寓价格较各自前期高点下跌了15%至33%。这些高点出现在2021年至2024年之间，其中绝大多数出现在2022年中期。报告在题为“历史性公寓泡沫在33张图表中消退”的一组图表中展示了这些市场，并将其描述为因自身重量而破裂的更大市场。

在这33个市场中，有9个——从加利福尼亚州的奥克兰到佛罗里达州的杰克逊维尔——中档公寓价格已下跌21%或更多；其中3个位于加州和佛州的市场，跌幅超过30%。报告将这些降幅描述为持续数年的显著价格回落。

在这33个市场中，有6个市场的公寓价格已经跌破2006年“住房泡沫1期”的高点，回到20年前的水平，也就是2005年中期的价位。这些市场是：

• Oakland, CA
• Sarasota County, FL
• Cape Coral, FL
• Contra Costa County (East Bay), CA
• Fort Myers, FL
• Orlando, FL

7月，休斯敦，TX 和坦佩，AZ 因公寓价格进一步下跌并跌破-15%线而进入这份33个市场的名单。6月在名单上的任何市场，7月都没有退出。

另有37个更大的城市，公寓价格较各自高点下跌了8%至14%。此外，还有许多更小的市场，公寓价格的跌幅同样甚至更大，但由于市场规模太小，未纳入此处。

为什么公寓不同

报告指出，公寓面临的动态不同于独栋住宅，这种动态会催生惊人的上涨和巨大的下跌。当前问题的一部分在于，2020年中到2022年中的两年价格暴涨令人震惊，在一些城市涨幅达到50%、60%甚至70%，而这还是建立在已经很高且持续攀升的价格之上。在到达峰值前的10年里，这些市场的价格已上涨180%至350%。

“我们看着下面的图表，直摇头。事后回看，我们在想，这些人当时到底在想什么？”报告作者写道。结论是，这些巨大的公寓泡沫已经开始无情地消退——大多数情况下是持续下滑，有些则相当剧烈。对于买家、卖家、贷款机构和公寓业主协会来说，这种变化很重要，因为一旦融资、费用、保险和投资者需求同时变得不利，公寓价格可能迅速变化。

这里列出的多数市场是“城市”。但这份价格下跌15%或以上的33个市场名单中，也包括少数几个县——虽然其中的城市家喻户晓，但规模太小，无法单独列出；还包括New York County，也就是曼哈顿，那里公寓在市场中占很大比重。名单中还包括一个将多个较小城市合并统计的都会统计区。

在一些人口密集的大城市中，公寓和共管公寓（co-op）占住宅销售的很大一部分，甚至是多数。在其他大多数市场中，公寓只是住宅销售中的相对较小部分。

方法与数据

这里引用的价格是Zillow Home Value Index（ZHVI）中“中档”公寓和共管公寓的季节性调整后三个月平均值。ZHVI是一个前瞻性不足、偏向回溯的指数，基于Zillow“Database of All Homes”中的数百万数据点，其中包括来自公共记录（税务数据）、MLS、经纪商、当地Realtor协会、房地产经纪人以及美国各地家庭的数据。它还包含非挂牌交易和业主自售交易的定价数据。

历史性公寓泡沫在33张图表中消退。

下方每个市场的表格从左到右显示：较峰值的价格跌幅、较上月变化（MoM）、同比变化（YoY），以及自2000年1月以来仍保有的涨幅。

中档公寓价格已经回到2005年中期，也就是21年前。

价格已回到2005年最初达到的水平，但在2022年前那一轮大幅上涨之后，仍然非常高。

East Bay县包括Concord、Antioch、Pittsburg、Walnut Creek、Richmond、San Ramon以及许多其他较小的城市。

San Mateo县包括北部硅谷的许多小城市。

公寓价格下跌8%至14%的城市样本。

在许多更大的城市，公寓价格的跌幅不到15%，因此没有列入上述名单。

以下是一份由37个更大城市组成的样本名单，这些城市的价格较各自高点下跌了8%至14%。其中一些城市距离进入上述名单只有几个月的糟糕表现，包括美国两个最大的城市之一San Antonio和Dallas。

提醒一下公寓面临的特殊问题。

有些人买公寓是为了自住，住在城市中心或海边，享受开阔视野、良好配套或中心位置。他们看重无忧生活：不必操心维护、维修和庭院工作；前门有工作人员值守；或不必爬楼梯。

另一些人把公寓买作出租物业或短期度假出租，或者作为度假屋。还有一些人，尤其是非居民外国投资者，买公寓是为了把一些现金放在美国，远距离看着价格继续飙升。正是这些投资者，使公寓尤其具有投机性。

一些特殊问题包括：

从长期看，土地会升值，而大多数建筑会折旧直至归零，并最终被拆除。大型公寓楼所占的土地可能非常有价值，但每位公寓业主只拥有其中极小的一部分；其余投资都在建筑本身。独栋住宅可能坐落在价值较低的土地上，但屋主拥有整块土地。

过去几年大幅上涨的价格，在狂热退潮后被证明过高。

因长期拖延的大修而产生的高额特别评估，或者对其的担忧，会持续困扰一些较老的公寓楼。这在佛罗里达州尤其是个问题，但其他地方也存在。

许多物业的HOA费用大幅上涨，部分原因是自然灾害高风险地区保险成本飙升，这显著增加了公寓的月度持有成本。

如果一栋公寓楼被列入Fannie Mae的Blacklist，那么为该楼中的单位融资会变得非常困难，销售可能仅限于知情的现金买家。

“Free Money”时代已经结束，抵押贷款利率大致回到正常区间。独栋住宅买家也面临同样的问题。

对美国已经失去耐心的海外业主开始出售，增加了供应；与此同时，外国买家在美国购房的兴趣也减弱了，从而减少了需求。

把公寓作为出租物业的投资者，正面临新完工的高端公寓楼带来的激烈竞争，而开发商正努力为这些楼盘寻找租户。

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