过去25年来，菲律宾的增长故事是全球持续时间最长的增长故事之一。信息技术与业务流程管理（IT-BPM）行业、海外菲律宾人汇款以及年轻且英语能力较强的劳动力等关键驱动因素，支撑了这一扩张。

尤其是IT-BPM行业，将就业机会拓展至大马尼拉地区之外。该行业推动了全国各地综合性城镇的发展，并带动新兴地区对办公、住宅和零售空间的需求。如今，人工智能（AI）正在改变这一动态，市场需要进行重新配置，以最大限度地释放其能够带来的效益。

人工智能通常被描述为经济增长的驱动力，或可能消除就业岗位、使行业过时的力量。IT-BPM行业是这场讨论的核心。该行业在2025年贡献了约8%的国内生产总值，支持了189万个就业岗位，并对其他行业产生了乘数效应。

这对菲律宾房地产市场的影响十分重大，涉及房地产使用者、开发商、投资者和房东，因为他们的决策最终取决于需求从何而来。人工智能正在重塑房地产需求形成的底层结构。与其说市场会直接收缩，更可能出现的是一个分多个阶段展开的重新配置过程。

微软公司的《2025年工作趋势指数》描述了类似的演进过程。报告指出，人工智能将从现有工作的辅助工具，发展到由人类管理智能代理团队，最终使工作流程乃至整个组织围绕人类与智能代理组成的团队进行重新设计。虽然这一框架聚焦于团队，但它同样对房地产市场具有启示意义：首先建立系统，随后提高生产率，最终带来更广泛的经济转型。

通过数字化实现扩张

各行业的企业仍在为人工智能应用奠定基础，包括数字化记录、标准化工作流程，以及建立能够有效采集、存储和使用数据的系统。在这一阶段，人工智能会加速数字化转型，但不会取代人类判断。

大多数组织仍处于采用人工智能的早期阶段，相关项目主要处于试点和部分实施阶段。微软将这一时期描述为人工智能主要发挥助手作用的阶段，帮助人们更高效地完成工作，但不会从根本上改变组织结构。这与当前的采用模式一致，因为企业仍在建设人工智能整合所需的数字基础。

人工智能生成的结果取决于查询的构建方式以及对结果的解读方式，尤其是在数据仍不完整或尚在整理的情况下。因此，人们仍需澄清输入内容、解读输出结果，并将其与现实情况联系起来。人类工作人员仍负责整理数据、制定流程和评估结果。

对于房地产市场而言，这意味着在人工智能采用的早期阶段，就业仍是推动空间需求的重要因素。目前，这一转型更多体现为人力需求的重新调整。建设能够支持更广泛人工智能应用的系统，需要人力资本参与，而这项基础工作将决定未来能够多有效地使用这项技术。

通过系统效率实现压缩

随着系统逐渐成熟并变得更加稳定，工作的性质将发生变化。最初需要人类参与的任务，将越来越多地由人工智能工具以更高的独立性完成。过去依赖人工操作的活动，包括数据录入、数据处理和基础分析，将变得更加高效。

随着时间推移，人类参与日常工作的程度预计会下降，人力将转向监督和控制。行业预测已经反映出这一趋势的部分特征：收入继续增长，而员工人数扩张放缓，表明每名员工的生产率有所提高。

这与微软关于智能服务日益按需可用的观察一致，使组织能够扩大产出，而无需按比例增加人力。从实际角度看，增长将越来越少依赖员工人数，更多取决于人和人工智能系统协同工作的效率。

对于房地产而言，这会削弱就业与空间需求之间长期存在的联系。由从事高密度、例行性职能的员工数量所带动的办公需求可能减弱，而与高价值工作和专业化相关的需求可能保持不变。这将为房地产使用者和办公楼开发商带来不同的空间需求。

人工智能经济中的新需求

尽管人工智能可能降低某些职能对人力的需求，但它也可能创造新的需求来源。随着数据量增加，对数据基础设施的需求将扩大，其中包括支持数字活动的数据中心、服务器基础设施和配套网络等实体设施。

这些资产将在传统房地产使用者之外，创造新的房地产需求来源。它们属于房地产密集型设施，对选址、连接能力和监管都有特定要求，而这些要求可能继续演变。

菲律宾于今年早些时候加入的Pax Silica倡议，显示了这种需求可能如何发展。根据该倡议，新克拉克城已被确定为拟议中的4,000英亩人工智能产业园所在地。该项目旨在吸引科技企业、先进制造业、研究机构和人工智能相关投资。

相关规划仍处于早期阶段，实际需求将取决于执行和实施情况。因此，对房地产市场而言，拟建产业园的发展将成为一个重要指标，用于判断规划中的人工智能相关活动能否转化为对基础设施及配套房地产的需求。不过，如果人工智能相关行业在菲律宾建立更大规模的存在，该项目仍展示了可能出现的机会类型。

这些机会可能不止于数据中心，还包括产业园区、研究设施、住房、物流设施、零售场所，以及大型就业和投资中心周边通常会出现的其他配套开发项目。

能源也是另一个重要考量。人工智能系统和基础设施需要可靠且可扩展的电力供应，这将带来对能源相关基础设施的更大需求，涵盖发电到储能等环节。

与此同时，工作的性质正变得更加复杂。尽管传统岗位所需的人数可能减少，但对专业化、以价值创造为导向的职位的需求预计将增加。微软首席执行官Satya Nadella曾表示，人工智能不会降低人力资本的重要性。相反，随着人工智能能力不断提升，以及组织越来越多地将人力资本与他所称的“代币资本”结合，判断力、专业知识、人际关系、创造力和模式识别能力将变得更有价值。

这些发展实际上将重新分配需求。持续的经济增长取决于增长成果能否广泛分配。如果收入集中在少数人手中，购买力就会下降，进而影响办公、住宅、零售和工业资产的需求。

房地产对这一问题尤其敏感，因为房地产依赖长期承诺，而这些承诺与财务能力和投资者信心直接相关。市场面临的一项核心挑战，是识别能够维持收入并抵消传统职能所需员工人数下降的新岗位。

随着人工智能融入经济体系，新行业、新技能组合和新岗位将成为维持房地产市场需求的核心。微软将这一发展称为“前沿企业”的出现，即通过结合人类专业知识与人工智能能力，创造新的经济价值形式。

人工智能并非只是简单地取代经济活动，而是改变了价值创造的地点和增长形成的方式。

重塑市场

人工智能革命正推动房地产市场进行结构性调整。初始阶段侧重于建设系统，随后是效率提升，而效率提升可能削弱某些类型的需求。随着时间推移，基础设施、技术和不断变化的经济活动可能催生新的需求。

这一过程将重新分配不同资产类型、地点和职能之间的需求。它不仅会影响需要在哪里提供空间，也会影响市场需要何种开发项目。随着需求演变，办公、住宅、零售、酒店和工业板块会对不同驱动因素作出反应。因此，市场将重新配置，以适应不断变化的条件。

一些人可能将人工智能视为对现有岗位的威胁，但它也正在带来下一阶段的增长。定义菲律宾过去25年发展的驱动因素正在演变，并越来越依赖价值创造和专业化。正如微软的研究所显示的，组织正转向一种新的运营模式，增长越来越由人类判断力与人工智能能力的结合推动，而不再仅仅依靠人力。

市场将经历多个阶段：随着系统建设而扩张，随着效率提升而调整，并最终随着新需求形态出现而重新配置资源。

对于一个以长期承诺为特征的行业中的市场参与者而言，挑战在于识别新兴岗位，预判需求将由什么创造、在哪里出现以及采取何种形式，并尽早做好参与准备。对于开发商、投资者和房地产使用者而言，问题已不再只是需要多少空间，而是下一阶段增长需要什么类型的空间，以及需求将在哪里出现。

David Leechiu是Leechiu Property Consultants, Inc.（LPC）的首席执行官兼创始人。